L’ASPIM et l’IEIF estiment, compte tenu des dividendes déjà versés par les SCPI, que ces dernières pourraient afficher en 2022 un Taux de Distribution, en moyenne pondérée, de 4,50%. Soit un rendement quasi identique à celui de 2021 (4,49%). Focus.
Les acomptes sur dividendes versés par les SCPI sont en progression. Sur les neuf premiers mois de l’année 2022, les sommes distribuées ont augmenté, en moyenne pondérée, de +3,5%. Par rapport à la même période en 2021. L’ASPIM et l’IEIF, qui publient désormais les performances trimestrielles et semestrielles des SCPI, évaluent ainsi à 3,26% le Taux de Distribution[1] servi sur les trois premiers trimestres de l’année.
Taux de Distribution prévisionnel de 4,50% en 2022 pour les SCPI
Une tendance qui « permet d’anticiper un Taux de Distribution annuel autour de 4,50%, en moyenne pondérée », estime l’association dans un communiqué publié le 17 novembre. Ce niveau, s’il se confirmait, serait donc quasi identique à celui de 2021. Année à l’issue de laquelle, en dépit des effets de la crise sanitaire, les SCPI avaient réussi à distribuer du 4,49%. Que ces dernières fassent aussi bien, ou mieux, en 2022, est finalement assez logique. Le taux de recouvrement des loyers s’est en effet globalement amélioré. Les abandons de loyers sont devenus l’exception. Les taux d’occupation se sont aussi, généralement, orientés à la hausse. Bref, comme le souligne d’ailleurs l’ASPIM, « les prévisions d’encaissement des loyers 2022 sont moins incertaines que celles de l’année précédente ». Ceci explique la hausse constatée, trimestre après trimestre, du montant des acomptes sur dividende des SCPI.
Hausse des acomptes sur dividende depuis le début de l’année
Ces derniers étaient déjà supérieurs de 2,4% au 1er trimestre 2022 vs 1er trimestre 2021. Et leur rebond atteignait 4,3% sur l’ensemble du 1er semestre 2022. L’estimation ASPIM-IEIF pourrait donc même apparaître quelque peu conservatrice. On sait en effet que, traditionnellement, tout du moins si l’exercice s’est correctement déroulé, les acomptes du 4e trimestre ont tendance à se situer au-dessus de la moyenne des trois trimestres précédents. Cela pourrait être le cas, aussi, en 2022. Ou pas… Les gestionnaires de SCPI, compte tenu du nouveau contexte macro-économique, auront peut-être pour objectif de constituer plus de réserves. Tout du moins une partie d’entre eux. Réponse dans quelques semaines… Sur le front des valorisations, la situation est en revanche a priori moins favorable que l’an dernier.
Moindre hausse attendue de la valeur des parts des SCPI en 2022
En 2021, la valeur de réalisation moyenne des parts de SCPI avait progressé de 1,36%. Contre, rappelons-le, une baisse de 1% en 2020. Le niveau des valeurs de réalisation 2022 n’est bien sûr pas encore connu. Il faudra attendre les expertises de fin d’année. Elles devraient, estime l’ASPIM, « traduire les incertitudes du marché immobilier ». Autrement dit, constater une baisse de la valeur des actifs immobiliers. Pour l’heure, le seul indicateur disponible est la revalorisation moyenne du prix des parts de SCPI. Décidée, précisons-le, sur la base des valorisations des portefeuilles fin 2021. Cette revalorisation moyenne pondérée était de +1,5% fin septembre. Une hausse qu’il convient toutefois de relativiser. Elle s’explique en effet en grande partie par la revalorisation exceptionnelle du prix d’Accès Valeur Pierre. Cette SCPI gérée par BNP Paribas REIM est en effet passée en capital variable en septembre dernier.
SCPI : une performance globale de 3,98% à fin septembre
En fixant un nouveau prix de souscription 25% supérieur à son dernier prix d’exécution acquéreur. « Sans tenir compte de cet événement particulier, l’évolution moyenne du prix des parts est ramenée à + 0,7 % sur les neuf premiers mois de l’année », considère donc l’ASPIM. Une progression qui pourrait en outre « être atténuée » en raison de l’anticipation d’expertises 2022 en retrait. Les données compilées par l’ASPIM et l’IEIF sont en tout cas phase avec les informations fournies par l’indice EDHEC IEIF Immobilier France[2]. Ce dernier, qui dissocie rendement et valorisation, estime également que les parts des SCPI se sont revalorisées de 0,77% depuis le début de l’année. Quant au rendement courant, il ressort sur les neuf premiers mois de l’année à 3,21%. L’addition de ces deux moteurs porte donc la performance globale des SCPI à 3,98% à fin septembre.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] En rapportant les acomptes distribués au prix de référence au 1er janvier 2022.
[2] Indice composé de SCPI capital fixe et variable ayant enregistré un volume de transactions sur le marché secondaire supérieur à 2 millions d’euros au cours de l’année précédente.
