La course aux annonces des rendements 2024 des SCPI a débuté. Elle revêt d’autant plus d’importance cette année que les taux -tout du moins pour certains véhicules- sont clairement orientés à la hausse. Et que cette information est devenue encore plus essentielle pour convaincre les réseaux de distribution -et leurs clients- de favoriser telle ou telle SCPI dans leurs allocations 2025.
Qui gagnera la course au rendement 2024 ? On sait déjà, comme nous l’écrivions en octobre dernier (voir « Plusieurs SCPI pourraient afficher des taux de distribution supérieurs à 7% en 2024… »), que le « record » 2023 (8,16%, détenu par la SCPI Transitions Europe) sera– sans doute largement- battu-. Les premières publications « officielles » -c’est-à-dire actées sur la base de l’ensemble des distributions de l’exercice 2024, et précisées dans le dernier bulletin trimestriel- le confirment. Le seuil des 10% -ou assurément celui des 9% – semble en effet avoir été franchi… Pour l’heure, ce sont, comme souvent lors des années précédentes, les jeunes SCPI qui tiennent le haut du pavé.
Les rendements les plus élevés seront sans doute encore affichés par de jeunes SCPI
Logique, car ces dernières bénéficient structurellement d’avantages relatifs qui leur permettent de se distinguer. En 2024, en plus, elles auront pu tirer profit de conditions de marché particulièrement favorables. Bon nombre des acquisitions menées l’an dernier ont en effet été contractées à des taux de rendement immédiats supérieurs à ceux des années précédentes. Très supérieurs, assurément, à ceux des années d’avant-crise immobilière. A cet avantage du momentum s’ajoutent les autres atouts dont bénéficient classiquement les jeunes SCPI – tout du moins celles qui ont su investir rapidement les sommes collectées – : l’effet relutif du délai de jouissance, et la projection, sur une année entière, de seulement quelques mois d’activités. Ce qui peut leur permettre de communiquer, plus ou moins officiellement, sur un taux de distribution « annualisé ». Même si la SCPI en question n’a distribué que quelques mois de dividendes…
Le problème du Taux de Distribution représentatif d’un exercice incomplet
Et ce n’est pas tout. D’autres éléments viennent encore ajouter à la confusion sur le niveau réel du « Taux de Distribution ». Car il diffèrera, par exemple, selon que la société de gestion décide de retenir, comme prix de souscription de référence, le prix de souscription statutaire. Ou bien celui auquel auront souscrit les associés de la période sponsor -une pratique de plus en plus fréquente-. Sachant que ce prix « sponsor » peut parfois se situer jusqu’à 10% en dessous du prix de souscription statutaire… Bref, le consensus sur ce que devrait être le Taux de Distribution d’une SCPI n’ayant effectué qu’un exercice incomplet, pour pouvoir le comparer équitablement avec le TD officiel d’une SCPI plus mature, est loin d’être atteint… Il serait sans doute opportun que les autorités de tutelle ou associations professionnelles représentatives des gestionnaires d’actifs immobiliers clarifient une nouvelle fois les règles du jeu.
Taux de Distribution « annualisé », ou pas…
Elles l’ont fait à plusieurs reprises. Notamment via la voix de l’ASPIM, fin 2021[1]. L’association a par ailleurs précisé sa position en 2023. Indiquant clairement « qu’il n’est pas possible d’annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d’année » [2]. D’autres précisions pourraient intervenir prochainement…En attendant, le comparatif des rendements 2024 reste délicat. Il semble que le principe d’une communication sur un Taux de Distribution annualisé, assortie de « disclaimers » avertissant les souscripteurs qu’il ne s’agit pas d’un exercice complet, soit privilégié par un certain nombre de gestionnaires. Plutôt ceux qui ont lancé de nouveaux véhicules avant la fin du premier semestre 2024. Les gestionnaires ayant mis sur le marché leur SCPI plus tardivement hésitent plus à le faire.
Ce qu’en retiendra le marché…
Mais on ne pourra pas empêcher « le marché » -y compris celui des médias, évidemment- de procéder aux calculs nécessaires pour rendre tous ces taux de rendement « comparables »….
Les rendements ou dividendes annoncés[3]
Jeunes SCPI
- Alderan s’est exprimée le 22 janvier sur le dividende 2024 de sa SCPI Comète.
- Comète : dividende annuel de 26,56 € par part. D’où l’on peut déduire soit un « TD annualisé» de 11,18%, si l’on prend comme référence la valeur de la part sponsor (237,50 €). Soit de 10,62%, si l’on prend comme référence le prix de souscription statutaire (250 €).
- Edmond de Rothschild REIM a publié un communiqué le 22 janvier.
- Edmond de Rothschild Europa: 9,66% (Taux Annualisé).
- MNK Partners a communiqué en ligne le 18 janvier sur sa SCPI Reason.
- Reason: dividende versé de 4€ par part. Soit un TD 2024 de 2,1% (dividende par part / valeur de part sponsor). Et un TD annualisé équivalent à 12,6%.
- Mata Capital IM a publié un communiqué le 14 janvier.
- Osmo Energie: 9,33% (sur la base du prix fondateur)
- WEMO Reim a publié le bulletin trimestriel du 4T 2024 de sa SCPI
- WEMO One: 5% sur 6 mois, soit l’équivalent de 10% sur un an.
SCPI plus anciennes
- Perial AM a publié un communiqué le 22 janvier.
- Pf Grand Paris: 5,10%
- PfO : 6,27%
- PfO2 : 4,91%
- Pf Hospitalité Europe : 4,02%
- Epsicap REIM a publié l’information sur son site
- Epsilon 360: 6,55%
- Corum a publié les bulletins trimestriels du 4T 2024 de ses SCPI
- Corum Origin: 6,05%
- Corum XL: 5,53%
- Corum Eurion: 5,53%
- Corum USA: indication du 1er dividende versé au titre du 4T 2024 (1,24 € brut par part).
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- « Parmi les véhicules qui se lancent aujourd’hui, certains arrivent peut-être trop tard… » – Iroko
[1] Depuis le 1er janvier 2022, l’ASPIM a fait évoluer l’indicateur de rendement de référence, en remplaçant le « DVM » par le taux de distribution. Le taux de distribution de la SCPI se définit par la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :
- Le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable ;
- Le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.
[2] Le texte publié en 2022 a fait l’objet d’une actualisation en février 2023, laquelle ajoute notamment (voir page 13 de la note actualisée) que « Il n’est pas possible d’annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d’année »…
[3] A date, et sur la base des éléments communiqués par divers canaux, ces éléments n’étant pas tous totalement précis. Seuls les bulletins du 4T 2024 et le prochain rapport annuel feront foi
