A la fin du 3e trimestre 2025, le montant des parts de SCPI en attente de rachat représentait encore 2,38 Md€. Soit 2,7% de la capitalisation du marché. Une situation qui perdure depuis plus de deux ans maintenant… Certains gestionnaires commencent à prendre des décisions plus radicales pour tenter de sortir de cette crise d’illiquidité. Mais de quelles options disposent-ils réellement ? Petit rappel…
Lorsqu’une SCPI à capital variable fait face à un déséquilibre structurel entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions, et que son carnet d’ordres représente un pourcentage important de sa capitalisation, sa liquidité n’est clairement plus assurée…
Un ratio de parts en attente toujours très élevé pour certaines SCPI à la fin du 3e trimestre 2025
A la fin du 3e trimestre 2025, une petite cinquantaine de SCPI -essentiellement des SCPI de bureaux, mais pas que- étaient dans cette situation. Une quinzaine affichaient des ratios de parts en attente supérieurs à 5%. Pour quelques-unes, ce ratio dépassait même les 10%. Un seuil critique… Pour tenter de restaurer cette liquidité, les gestionnaires de SCPI disposent de plusieurs leviers. Qu’ils peuvent actionner, unitairement ou de manière combinée. Mais toujours avec l’objectif, évidemment, de préserver les intérêts des associés des SCPI concernées…
L’ajustement du prix de souscription
La dévalorisation du prix de part constitue souvent le premier levier actionnable. Cette option s’impose d’ailleurs dans la majorité des cas, car elle peut résulter d’une obligation réglementaire. Les causes de l’illiquidité des SCPI sont en effet souvent liées à des problèmes de valorisation de leur patrimoine[1]. Or, si la valeur du patrimoine s’effrite, le prix de souscription de la SCPI peut se retrouver en situation de « surcote » importante. Un ajustement à la baisse est alors nécessaire pour respecter le tunnel réglementaire imposé par l’AMF[2]. La baisse du prix de souscription vise donc en pratique un double objectif. Ramener le prix dans les « clous réglementaires ». Mais aussi rendre la SCPI plus attractive pour d’éventuels nouveaux investisseurs[3]. Mais cette solution a aussi un effet pervers : elle peut déclencher une vague supplémentaire de demandes de retrait[4]. Créant ainsi un cercle vicieux d’illiquidité…
La mise en place d’un fonds de remboursement
Le fonds de remboursement représente une solution structurelle permettant d’apurer progressivement le carnet d’ordres. Son principe : constituer une réserve financière spécifiquement dédiée au rachat des parts en attente. Ce fonds est alimenté par plusieurs sources : les cessions d’actifs immobiliers, une partie des réserves de la SCPI (report à nouveau), ou encore les nouvelles souscriptions dans certains cas (rares…). L’efficacité de ce mécanisme dépend toutefois du volume du fonds constitué face à l’ampleur des demandes de retrait. Et surtout, en pratique, du volume des cessions que la SCPI arrivera à mettre en œuvre…
Le programme de cessions d’actifs
L’arbitrage du patrimoine est donc un levier essentiel pour générer de la liquidité. La stratégie consiste à céder des actifs matures, non stratégiques ou sous-performants, afin de dégager du cash pour alimenter les fonds de remboursement. Mais lorsque les problèmes de liquidité sont en grande partie liés à la baisse -ou à l’illiquidité- des marchés immobiliers sous-jacents, ces ventes « forcées » sont évidemment compliquées. Et risquent de se faire à des prix cassés. Ce qui n’est pas bon pour les associés existants. Ni pour la rentabilité et l’image de la SCPI…
- Au premier semestre 2025, les SCPI ont cédé près de deux fois plus d’actifs (808 M€) qu’au premier semestre 2023 (480 M€). Et essentiellement des actifs de bureaux…
La recherche de souscripteurs institutionnels
Le gestionnaire peut également opter pour une approche ponctuelle : attirer de gros tickets de souscription, généralement issus d’institutionnels du même groupe que la société de gestion ou de partenaires stratégiques. Cette option peut permettre de débloquer rapidement des situations tendues. Mais ne constitue pas une solution pérenne si les fondamentaux de la SCPI ne s’améliorent pas…
- Le cas d’Accès Valeur Pierre au troisième trimestre 2025 est pour l’heure le seul exemple récent de cette approche. Une souscription exceptionnelle de 29 M€ de la part d’un investisseur institutionnel du groupe BNP a permis d’apurer partiellement le carnet d’ordres, faisant passer les parts en attente de 4,86% à 3,4% de la capitalisation.
Le gel ou la limitation temporaire des retraits
Les gestionnaires ont aussi la possibilité de plafonner temporairement les retraits. En fixant, par exemple, un montant maximum par trimestre ou par associé. Ils peuvent aussi décider d’un allongement administratif des délais de traitement… La pratique la plus courante est la limitation de l’accès au fonds de remboursement, sur le principe du « premier arrivé, premier servi ». Assortie de mesures dissuasives, comme par exemple un prix fixé très en deçà de la valeur de retrait (déjà très décotée par rapport au prix de souscription)…
- Amundi Immobilier a par exemple décidé, en novembre 2025, de limiter les demandes au fonds de remboursement à 72 parts par associé, sachant que seules les demandes de retrait en attente depuis plus de 6 mois sont éligibles…
Le passage en capital fixe : une solution radicale aux problèmes de liquidité
La transformation d’une SCPI à capital variable en SCPI à capital fixe -ou la suspension temporaire de la variabilité du capital- est l’option la plus radicale. Elle peut devenir réglementairement obligatoire lorsque les parts en attente représentent plus de 10% de la capitalisation de la SCPI sur une période de 12 mois. L’effet est massif, puisque le prix est alors fixé par la confrontation d’une offre et d’une demande sur un marché secondaire. La décote (par rapport à l’ancien prix de souscription « officiel ») qui en résulte est souvent très importante…
- Pour l’heure, seuls deux gestionnaires ont utilisé cette arme ultime. Paref Gestion, sur Novapierre Résidentiel. Et, plus récemment, Praemia REIM, sur Primopierre. D’autres pourraient suivre prochainement…
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[1] Et/ou de mauvais indicateurs de gestion.
[2] Le prix de souscription doit être compris entre plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Lorsque ce prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, on parle de « surcote ». Lorsqu’il est inférieur, la SCPI est dite en situation de décote.
[3] En leur proposant un point d’entrée « décoté ».
[4] De la part d’associés inquiets de voir leur capital se dévaloriser.
