A date -fin septembre-, et sur un an glissant, certaines SCPI affichent des performances potentielles (rendement + revalorisation de parts) bien au-delà de la moyenne du marché. Une trentaine dépasseraient les 6%. Cinq pourraient franchir la barre des 10%. Des projections que confirmeront -ou non- les résultats du 4e trimestre 2025. Datas, in working progress…
Précision liminaire : les chiffres publiés dans le tableau ci-dessous ne sont que des extrapolations, pas des données officielles. Pour l’établir, la rédaction de pierrepapier.fr a scanné les bulletins trimestriels publiés par les SCPI au titre du 3e trimestre 2025. Elle a retenu celles ayant distribué quatre acomptes sur dividende sur ces 12 derniers mois[1]. Puis calculé un Taux de Distribution théorique sur un an glissant, à fin septembre [2]. Pour calculer la performance globale théorique, elle a ajouté à ce Taux de Distribution théorique la variation du prix de souscription de la SCPI en 2025[3].
Une extrapolation pour donner une idée des SCPI qui pourraient figurer aux premières places du palmarès 2025
Il ne s’agit donc en aucun cas de l’objectif de performance annoncé par les sociétés de gestion pour leur véhicule au titre de 2025…Ni, bien sûr, d’une estimation de leur performance annuelle à venir. Le Taux de Distribution 2025 et le nouvel indicateur « phare » des SCPI, la Performance Globale Annuelle, ne seront connus, on le sait, qu’une fois l’exercice annuel achevé, et le rapport annuel de chaque SCPI validé. Mais cette « extrapolation » donne déjà une idée des véhicules susceptibles de se positionner aux premières places du palmarès 2025. Sachant, bien sûr, que le dernier trimestre de l’année peut donner lieu à de nouvelles revalorisations de parts (du moins pour les SCPI qui sont en situation de décote). Ou à des versements « exceptionnels » de dividendes, issus notamment de plus-values réalisées sur des ventes d’actifs.
En tête : beaucoup de jeunes SCPI, mais pas nécessairement les plus collectrices…
Sur la base de cette extrapolation, plusieurs remarques :
· Les SCPI qui figurent pour l’heure en tête de ce classement provisoire ont toutes été lancées en 2024 ou fin 2023.
Les « jeunes » SCPI vont donc encore, a priori, s’imposer cette année aux dépens des plus anciennes. On sait que les véhicules les plus récents disposent d’atouts spécifiques, au premier rang desquels le booster du délai de jouissance, surtout lorsque la SCPI collecte régulièrement. Le « leader » de ce palmarès temporaire, Wemo REIM, le reconnaît d’ailleurs bien volontiers.
· Les mieux positionnées en termes de rendement ne sont toutefois pas nécessairement celles qui affichent les plus fortes collectes.
Les très gros collecteurs – Arkea REIM, Iroko, Corum, Alderan, Atland Voisin…- placent certes au moins un – voire deux – de leurs véhicules dans le top 20 des meilleurs performeurs. Mais d’autres figurent également en bonne place avec des niveaux de collecte bien plus modestes. Wemo One, par exemple, affiche une collecte nette d’environ 30 M€ sur les neuf premiers mois de l’année. Reason, chez MNK Partners, atteint 15 M€. Loin, donc, des 419 M€ collectés par Iroko Zen, des 406 M€ de Transitions Europe, ou des 270 M€ de Comète. Mais un niveau de collecte suffisant toutefois pour produire une performance, espérons-le, pérenne. On sait qu’un défaut de collecte peut en effet conduire à la disparition d’un véhicule. Patrimonia Capital & Rendement en a récemment fait les frais. En dépit de performances plus qu’honorables, raison pour laquelle cette SCPI figure dans ce classement à fin septembre…
· L’effet « variation du prix de souscription » joue marginalement dans l’établissement du palmarès par performance globale.
Mais parfois puissamment. Sofidynamic, qui a augmenté substantiellement son prix de part en début d’année (+5%), passe ainsi de la 5e position (sur le seul rendement) à la 2e place, en performance globale. Log In, chez Theoreim, grâce à une revalorisation de +2% de son prix de souscription, bondit quant à elle de la 30e à la 11e …
Pas de comparaison possible sur le seul indicateur du « PGA »
Pour rappel, le rendement moyen des SCPI en 2024 était de 4,72%. Il devrait être du même ordre, voire légèrement supérieur cette année[4]. Une grosse vingtaine de véhicules – y compris des SCPI à capital fixe- avaient franchi l’an dernier le cap des 6% de Taux de Distribution annuel. En termes de performance « globale », la comparaison sera plus délicate, puisque le nouvel indicateur « PGA » (Performance Globale Annuelle) n’existait pas l’an dernier. Espérons que les gestionnaires mentionneront, dans leurs prochaines publications, une PGA recalculée sur les exercices antérieurs à 2025…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Pour des raisons pratiques d’homogénéité, les SCPI à capital fixe ont été exclues de ce comparatif. Certaines d’entre elles affichent toutefois aussi des performances globales théoriques supérieures à 6%.
[2] Le Taux de Distribution brut indiqué est calculé sur un an glissant (période 2024 T4 / 2025 T3), en divisant les acomptes sur dividendes versés sur cette période par le prix de souscription de la SCPI au 1er janvier 2025, ou par son prix de souscription statutaire, si celui-ci est plus élevé. Il ne préjuge pas du Taux de Distribution 2025 qui sera publié par la société de gestion en fin d’exercice.
[3] La Performance Globale théorique résulte de l’addition du Taux de Distribution brut théorique et de la variation du prix de souscription de la SCPI depuis le 1er janvier 2025. Il ne préjuge pas de la PGA 2025 qui sera publiée par la société de gestion en fin d’exercice.
[4] Selon l’ASPIM-IEIF, le Taux de Distribution moyen des SCPI, sur les neuf premiers mois de l’année 2025, s’établissait à 3,50%. Soit légèrement plus que sur la même période en 2024 (3,25%).
