Romain Welsch, président et co-fondateur de Theoreim, analyse avec Guy Marty les différents leviers de performance d’une SCPI. Gestion des actifs, du passif… Mais, surtout, nature de la stratégie mise en œuvre par le gestionnaire… Echanges…
Guy Marty – Romain, comment analyses-tu « l’intérieur » d’une SCPI ? On pourrait distinguer l’actif, c’est-à-dire dans quoi est investi l’argent. Le passif, c’est-à-dire d’où provient l’argent. Et, enfin, l’intervention de la société de gestion. Commençons par le passif.
L’endettement des SCPI : un levier à double tranchant
Romain Welsch – Le passif est relativement simple à appréhender. Certaines SCPI recourent à l’endettement, d’autres non. L’endettement, nous le savons, apporte de la performance. Attention toutefois, il crée également de la volatilité. En cas de baisse de la valeur des immeubles, l’impact de cette dépréciation sera démultiplié par l’effet de levier de l’endettement.
Guy Marty – On revient donc au couple rendement-risque : un rendement plus élevé s’accompagne d’un risque plus élevé, ou disons d’une volatilité accrue…
Romain Welsch – C’est un sujet particulièrement délicat en matière de SCPI, car nous avons toujours l’habitude de parler de rendement, donc de performance. Mais rarement de risques.
Guy Marty – Et concernant l’actif, alors ?
Un niveau de risque variable selon la durée du bail
Romain Welsch – Prenons l’exemple d’un même immeuble. S’il existe un bail de courte durée au moment de l’acquisition, l’investisseur paiera l’immeuble un peu moins cher. Pourquoi ? Parce qu’il dispose d’une moindre prévisibilité des flux locatifs. Et qu’il fait donc face à une notion de risque légèrement supérieure. Il fera payer ce risque par un rendement plus élevé. Donc un prix d’acquisition moindre. Inversement, si le bail d’un immeuble est plus long, le rendement sera plus faible. On voit bien que ce choix des durées de baux peut avoir une influence significative sur le rendement. Mais ce n’est pas tout. Il faut aussi prendre en compte la localisation de l’immeuble.
Guy Marty – C’est-à-dire ?
Situation et état de l’immeuble à prendre en compte
Romain Welsch – Plus celui-ci sera bien situé, plus la probabilité de trouver un nouveau locataire, en cas de départ du locataire actuel, sera forte. Un investisseur acceptera donc d’avoir un rendement plus faible. On constate ainsi que l’emplacement et la durée des baux constituent des facteurs importants sur le rendement. Mais ce n’est pas tout. Il peut également y avoir les travaux à réaliser sur les immeubles. Plus l’immeuble est âgé, plus les travaux seront importants.
Guy Marty – Il y a donc beaucoup d’éléments très différents derrière ce rendement. La société de gestion a-t-elle un lien avec le niveau de rendement ?
Le rendement d’une SCPI reflète la stratégie de gestion
Romain Welsch – Elle a un impact assez fort dans ses choix de composition du portefeuille. Certaines sociétés de gestion choisiront de prendre un peu plus de risques en acquérant des immeubles, par exemple, avec des baux un peu plus courts, des localisations parfois un peu secondaires, afin d’augmenter le nombre d’opportunités…
Guy Marty – Là, on revient à l’actif.
Romain Welsch – Oui, mais c’est bien un choix de la société de gestion, le choix de composition du patrimoine. Mais je vais aller plus loin. La vitesse d’investissement, tu le sais, le délai de jouissance dans les SCPI, est important. Si l’on investit un peu plus rapidement que le délai de jouissance, on crée pendant une période une augmentation du rendement. Et la dernière chose, c’est que la capacité à collecter massivement va avoir un impact sur le rendement…
Le rendement d’une SCPI reflète la stratégie de gestion
Guy Marty – Effet relutif…
Romain Welsch – Oui, car plus je collecte par rapport à la capitalisation de ma SCPI, plus je peux obtenir un effet relutif sur le rendement. En tout cas durant les premières années…
Guy Marty – Très bien. On voit donc qu’il y a beaucoup d’éléments derrière le rendement qu’il conviendrait d’examiner de plus près. Juste un mot, une petite parenthèse si je puis me permettre. Comment ces différentes réflexions s’appliquent-elles à la gestion de Log In ?
Romain Welsch – Nous sommes d’abord très focalisés sur un seul marché : celui de l’industriel et de la logistique. La thématique de Log In, c’est la réindustrialisation de l’Europe. Nous achetons donc des locaux d’activité, des entrepôts, de la messagerie, du Life Science. Nous avons donc une réelle diversification. Mais, dans le choix de notre portefeuille, nous privilégions un seul risque à la fois.
Une SCPI thématique, dédiée à la réindustrialisation de l’Europe
Guy Marty – Un seul risque ? Cela mérite des explications.
Romain Welsch – Si je choisis une localisation un peu secondaire, je vais sélectionner un locataire de très grande qualité avec des baux longs. Si je me positionne dans une localisation de premier ordre, je vais accepter d’avoir des baux un peu plus courts et des locataires peut-être un peu moins solvables. Pourquoi ? Parce que j’ai besoin de créer de la performance. Mais attention, je gère mon niveau de performance par rapport à un niveau de risque maîtrisé.
Log In privilégie une gestion du risque maîtrisée
Romain Welsch – Je te donne un exemple : nous avons certes une durée moyenne des baux très longue, 9 ans. En revanche, nous avons accepté d’intervenir sur quelques immeubles avec des baux plus courts parce que nous savions que nous parviendrions à renégocier ou que, si le locataire partait, nous n’aurions aucun problème pour trouver un nouveau locataire. Et nous l’avons déjà démontré.
Guy Marty – C’est très clair. Ce que je trouve particulièrement pertinent, c’est que tu n’es pas en train de construire des arguments commerciaux, mais tu construis une véritable compréhension des mécanismes. Merci Romain…
Propos recueillis le 7 novembre 2025
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A propos de Theoreim(i)
Theoreim conçoit et gère des fonds d’investissements immobiliers distribués auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. La Société Civile Pythagore (SC Pythagore), fonds immobilier paneuropéen en multigestion diversifié sur toutes les classes d’actifs, est exposée à 18 pays et accessible au travers de contrats d’assurance-vie et de retraite, sous forme d’unités de compte, référencée dans 9 compagnies d’assurance en France. Le Fonds Professionnel Spécialisé (FPS Newton), accessible aux clients professionnels ou assimilés à partir de 100 000 € en nominatif ou dans les contrats d’assurance-vie Luxembourgeois et la SCPI LOG IN dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe, accessible en direct à partir de 1 000 €. THEOREIM gère au 30 juin 2024 plus de 600 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
