L’immobilier d’enseignement fait partie des actifs alternatifs de plus en plus recherchés par les investisseurs. Aux premiers rangs desquels SCPI et OPCI. Focus.
L’effondrement des transactions en immobilier d’entreprise ne touche pas tous les secteurs dans les mêmes proportions. Les chiffres du 1er trimestre 2023, qui attestent d’un recul de plus de 40% du marché, pointent surtout les baisses constatées sur les actifs de bureaux ou logistiques. Le secteur des commerces, lui, résiste. Et d’autres classes d’actifs, dites alternatives, montent en puissance. C’est le cas, notamment, de l’immobilier dit d’enseignement.
Immobilier d’enseignement : bientôt une classe d’actifs à part entière
Selon la dernière étude de Knight Frank, les volumes investis dans les murs d’écoles et autres établissements d’éducation n’ont cessé de croître ces dernières années. En 2019, le conseil en immobilier d’entreprise estimait déjà que l’immobilier d’enseignement était en passe de devenir « une classe d’actifs à part entière ». Les chiffres de 2022 et du 1er trimestre 2023 confirment en tout cas l’engouement des investisseurs pour ce type d’actifs immobiliers. Les volumes « actés ou sous promesse » constatés début mars « totalisent déjà 220 M€ », constate Knight Frank. Soit plus que sur l’intégralité du 1er trimestre 2022 (197 M€). Depuis 2016, poursuit le courtier, ce sont au total 1,3 Md€ qui ont été investis dans ce secteur. Avec une progression sensible d’une année sur l’autre.
Un marché encore très concentré sur l’Ile-de-France
Le chiffre de 2022 (330 M€) se positionne en effet à un niveau supérieur « au double des volumes annuels moyens comptabilisés entre 2016 et 2021 ». Et cette tendance devrait se poursuivre. « L’immobilier d’enseignement a encore de beaux jours devant lui », estime en effet David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France. Car le contexte actuel renforce encore son attractivité auprès des investisseurs. De plus en plus «à la recherche d’actifs sécurisés et alternatifs », rappelle le conseil. Le marché est, pour l’heure, encore essentiellement concentré sur la région francilienne. Qui a regroupé 78% des opérations en 2022. Mais d’autres capitales régionales sont de plus en plus concernées. Celles de la région Rhône-Alpes, notamment, estime Knight Frank. Mais aussi Bordeaux, Nantes, Aix ou Marseille.
Quelques grosses opérations ont tiré le marché de l’enseignement en 2022
La province a aussi pour avantage d’accueillir des petites et moyennes opérations. Lesquelles représentent l’essentiel du marché. Et constituent l’un des autres avantages de cette classe d’actifs, la rendant plus accessible, plus liquide, plus facile à financer. Plusieurs locations d’importance ont néanmoins encore tiré le marché l’an dernier. Cinq opérations, supérieures à 5 000 m², ont à elles seules représentées « 46% de la demande placée en 2022 », estime Knight Frank. Qui cite notamment les locaux occupés par le groupe IGS à Courbevoie. Ou ceux exploités par l’ICN et l’IESEG à La Défense. Le poids relatif de la région francilienne et, surtout, de Paris (52% des transactions en Ile-de-France), s’explique par l’importance de la localisation pour les grandes écoles. Mais ce marché reste contraint par une rareté d’offre. Cette dernière s’enrichit toutefois, depuis la crise sanitaire, d’une multiplication des conversions.
SCPI et OPCI représentent 60% des transactions en immobilier d’enseignement
Knight Frank estime en effet qu’une vingtaine de transformations de surfaces supérieures à 1 000 m² en locaux d’enseignement ont été recensées en Ile-de-France depuis 2019. Les actifs « convertis » étaient majoritairement des bureaux (59% des surfaces). Mais pas que. La conversion concerne aussi des établissements de santé, des sites administratifs, voire même des garages… Les investisseurs les plus présents sur cette classe d’actifs restent les SCPI et les OPCI. Ces véhicules représentaient déjà 57% des volumes investis entre 2011 et 2021. Une proportion passée à 60% entre 2016 et 2022 selon Knight Frank. Parmi les gestionnaires d’actifs immobiliers les plus actifs, le courtier cite de nouveau La Française REM, AEW Ciloger, BNP Paribas REIM et Sofidy. Mais d’autres sociétés de gestion de SCPI ou de SCI sont également entrées sur ce créneau ces derniers mois.
Croissance sous contrainte du secteur
C’est le cas notamment d’Arkea REIM, via une opération à Bordeaux en 2023. Sur un actif loué à Cod Formation. Ou d’Iroko, avec un investissement à Valbonne, un actif loué à Ynov. Le marché de l’immobilier d’enseignement devrait continuer à progresser cette année. Mais essentiellement en raison de la poursuite de transactions sur le segment des petites et moyennes opérations, estime Knight Frank. Qui pointe également les risques qui pèsent néanmoins sur cette croissance potentielle : des frais d’inscription en hausse, face à une baisse du pouvoir d’achat. Et d’une remise en cause, qui émerge, de la fiabilité de certains diplômes…
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
