De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à ce secteur réputé résilient. Et qui bénéficie de nombreux drivers. Les plus actifs dans ce domaine sont, une fois n’est pas coutume, les SCPI et les OPCI…
Ce n’est pas encore une classe d’actifs à part entière. Mais elle est déjà « en plein essor », estime le conseil en immobilier Knight Frank dans l’étude qu’il vient de consacrer au secteur de l’immobilier d’enseignement.
Immobilier d’enseignement : à peine 250 M€ investis en 2019
Celui-ci ne représente, pour l’heure, qu’une petite part des montants investis chaque année dans l’immobilier d’entreprise au sens large. En 2019, une année de « pic », ce marché a drainé 250 M€. Grâce à deux grosses opérations – supérieures à 50 M€ chacune – menées par des opérateurs (les écoles NEOMA et SKEMA). Un montant qui fait toutefois figure de goutte d’eau, comparé à l’ensemble des investissements immobiliers de l’année (41,5 Md€ en 2019). Depuis 2011, les acquisitions d’écoles n’ont d’ailleurs totalisé qu’environ 1 Md€ en Ile-de-France (le principal marché ), estime Knight Frank. Les choses sont toutefois en train de changer. « Depuis le début de la crise sanitaire, l’engouement des investisseurs institutionnels pour les écoles s’est accru », constate le conseil en immobilier.
SCPI et OPCI représentent 57% des volumes investis
Sur ce marché encore très franco-français, ce sont les SCPI et les OPCI qui s’avèrent les plus actifs. Entre 2011 et la fin du 3e trimestre 2021, ces derniers représentent 57% des volumes[1] investis. Suivis des autres fonds (24%) et des foncières ou des promoteurs (4%). Les écoles elles-mêmes se positionnent à 15%. Récemment, plusieurs gestionnaires de SCPI se sont illustrés sur ce segment. Knight Frank cite notamment Sofidy, qui s’est portée acquéreur, en mai dernier, du siège de l’école de Mode de l’Institut Supérieur des Arts Appliqués (LISAA), à Paris. L’opération, menée pour le compte d’Immorente, a été négociée pour environ 30 M€. Primonial REIM s’est également positionnée à deux reprises sur ce secteur. Dès 2017, avec les locaux de l’école IRIS. Et en 2019, sur ceux de l’école LISAA (module architecture). Mais le plus actif, récemment, dans ce domaine semble être La Française REM.
Mention particulière pour les SCPI de La Française REM
En 2019, elle se portait acquéreur, selon Knight Frank, des locaux de CIFACOM/CLCF, dans le 19e arrondissement parisien. Plus récemment, en novembre dernier, elle achetait les locaux de l’école Strate Design (filiale du groupe Galileo Global Education) à Lyon, à travers un bail ferme de neuf ans. Le montant de l’opération, menée pour le compte de la SCPI Epargne Foncière (la plus imposante SCPI du marché par la taille), aurait été conclu pour environ 10 M€. La Française REM vient en outre d’annoncer, le 8 décembre, une nouvelle opération. Réalisée, cette fois, pour le compte de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine. Il s’agit d’un bâtiment qui sera livré au 1er semestre 2023. Situé à Pantin (93), il est destiné à accueillir le campus parisien de Grenoble Ecole de Management, dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes déjà négocié.
Une demande croissante pour des immeubles qualitatifs et flexibles
Knight Frank estime que le secteur de l’enseignement va attirer de plus en plus les investisseurs. En dépit de la crise sanitaire, qui a pesé sur l’activité des écoles, il s’agit d’une activité en forte croissance. Le confinement a en outre souligné, pour les écoles comme pour d’autres activités, les dangers du « tout distanciel ». C’est donc un modèle hybride alliant distanciel et présentiel qui devrait s’imposer. « L’immobilier constitue plus que jamais un levier essentiel » pour les groupes d’enseignement, explique le conseil. Ceux-ci doivent, pour « ancrer leur marque et renforcer leur attractivité », disposer de « locaux très qualitatifs et flexibles ». Des offres évidemment très limitées dans les zones les plus recherchées. C’est la raison pour laquelle Knight Frank prédit un avenir radieux à ce type d’actifs.
L’intérêt des investisseurs pour ce type d’actifs va s’accentuer
Pour les investisseurs, ils constituent une option de diversification qui répond «aux problématiques ISR ». Leurs locataires sont en outre peu dépendants des cycles économiques. Les baux sont signés sur de longue durée. L’immobilier d’enseignement se positionne donc fort logiquement dans la catégorie « valeur refuge ». Au même titre que d’autres secteurs tels que la santé, la logistique ou même, désormais, le résidentiel. Dont on connaît le succès grandissant… Knight Frank estime également que le secteur bénéficie d’autres drivers. Tels que l’arrivée plus massive des investisseurs étrangers sur le marché français. Ou un potentiel important des opérations d’externalisation, nombre d’écoles étant encore aujourd’hui propriétaires de leurs murs…
Pour approfondir
L’étude complète de Knight Frank
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A propos de Knight Frank(i)
Fondé il y a 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 20 000 collaborateurs intervenant depuis 488 bureaux dans 57 pays. Sa branche française, créée il y a près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Avec ses 75 collaborateurs intervenant depuis Paris, Knight Frank France est organisée autour de 5 lignes de service : la commercialisation de bureaux et le conseil aux utilisateurs (Occupier Services & Commercial Agency), l’aménagement d’espaces de travail (Design & Delivery), le Capital Markets, le Retail Leasing et l’expertise avec sa filiale Knight Frank Valuation & Advisory
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] En m²
