La valeur des actifs immobiliers sous gestion, au niveau mondial, accuse un nouveau repli en 2024. Et la concentration autour des plus grands gestionnaires s’accentue. Blackstone reste le leader incontesté au niveau mondial. Et désormais aussi en Europe. Datas.
La valeur des actifs immobiliers sous gestion s’est une nouvelle fois contractée en 2024. Selon la dernière enquête réalisée par les principales associations professionnelles internationales[1], elle s’établit à 3 600 Md€. Soit un repli de 2,4% par rapport à 2023 (3 700 Md€).
Un recul global des encours immobiliers, pour la troisième année consécutive
Il s’agit de la troisième année consécutive de baisse, dans un marché marqué par « la stagnation persistante des valorisations », et par « la prudence accrue des investisseurs », relève l’étude. Les encours gérés par les principaux gestionnaires d’actifs immobiliers mondiaux restent donc toujours très en deçà de leur niveau record enregistré en 2021 (4 100 Md€). 2024 confirme aussi une autre tendance amorcée ces dernières années : la concentration croissante des capitaux autour des plus grandes sociétés de gestion. Ce sont en effet les 29 gestionnaires du premier quartile (sur 114 assets managers entrant dans le cadre de l’étude) qui trustent à eux seuls 83 % des encours globaux.
Toujours plus de concentration autour des plus grands acteurs
En 2023, ce premier quartile -qui ne regroupait que 24 gestionnaires- ne totalisait que 79% du total des encours sous gestion. Les 10 premiers gestionnaires mondiaux accentuent également leur suprématie. Comme l’an dernier, ils gèrent à eux seuls 1 864 Md€ d’actifs, un montant stable par rapport à 2023. Mais, du fait de la baisse globale des encours, ce top 10 concentre dorénavant 52,7% des actifs mondiaux. Contre 51,2% en 2023. Notons toutefois que l’encours moyen par gestionnaire a progressé d’une année sur l’autre. Il se situait à 31,9 Md€ en 2024. Soit une hausse de 17,8% par rapport aux 27,1 Md€ de 2023. La hiérarchie entre leaders est en revanche assez peu bouleversée.
Blackstone, toujours premier gestionnaire mondial en immobilier
Le premier gestionnaire reste, et de loin, Blackstone. Ses encours sous gestion avoisinent désormais les 550 Md€. Comme lors des années précédentes, le gérant d’actifs s’impose également au niveau régional. Blackstone est en effet le seul gestionnaire de fonds à figurer dans le top 10 du classement dans les trois grandes régions (Amérique, Europe, Asie). Il se positionne même pour la première fois à la 1ère place en Europe. Viennent ensuite, au niveau mondial, comme en 2023, 2022 et 2021, Brookfield AM (environ 270 Md€). Puis Prologis et Metlife Investment Management (environ 200 Md€). L’ordre est plus chamboulé pour les places suivantes. UBS rétrograde de la 5e à 9e position. Il est remplacé par PGIM Real Estate. AXA Investment Managers passe de la 10e à la 8e place.
Le phénomène de concentration va se poursuivre en 2025
Au niveau européen, outre Blackstone, on retrouve Swiss Life Asset Managers, stable en deuxième position, et AXA IM, qui gagne une place pour se hisser au troisième rang. Ces trois gestionnaires, souligne l’étude, cumulent un niveau d’encours sous gestion (272,6 Md€) pratiquement équivalent aux sept autres acteurs du Top 10 européen (306,4 Md€). Ce phénomène de concentration est amené à se poursuivre. Selon The Fund Manager Survey, 11 % des gestionnaires interrogés anticipent une fusion en 2025, et 7 % prévoient d’acquérir un concurrent. Plusieurs opérations ont d’ailleurs déjà été annoncées cette année. Comme le rachat de Warehouse REIT par Blackstone. Certaines sont à l’étude. Comme la vente des actifs immobiliers suisses chez UBS…
Des liquidités disponibles chez les grands gestionnaires
Les gestionnaires d’actifs immobiliers disposent en revanche toujours d’une force de frappe à l’acquisition. Les liquidités disponibles pour de nouveaux investissements (« dry powder[2]») atteignaient encore 195 Md€ fin 2024, soit 7,4% des encours globaux. Un montant toutefois en recul par rapport aux 223 Md€ (8,0%) recensés fin 2023. Comme pour les encours, ces réserves sont massivement concentrées : 167 Md€, soit 86%, sont détenus par les gestionnaires du quartile supérieur.
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « The Fund Manager Survey 2025 », publiée par l’ANREV, l’INREV et le NCREIF.
[2] Capitaux levés en attente d’investissement
