Les performances d’une partie des fonds immobiliers grand public (SCPI, sociétés civiles immobilières et OPCI) sont en territoire négatif au 1er trimestre. Seules les SCPI ont résisté. Explications.
L’ASPIM et l’IEIF ont dévoilé le 17 mai dernier les performances enregistrées par les fonds immobiliers grand public sur le 1er trimestre 2023. OPCI et SCI, affectés par des valeurs d’expertise immobilière en recul, sont en territoire négatif. Les SCPI, qui ont plus de latitude pour fixer le prix de leurs parts, affichent quant à elles une performance positive. Mais exclusivement issue de leur rendement.
SCPI : niveau de distribution stable au 1er trimestre
« Les acomptes distribués par les SCPI au titre du 1er trimestre 2023 sont stables par rapport aux distributions du 1er trimestre 2022 », estiment l’ASPIM et l’IEIF dans un communiqué. En réalité, selon leurs calculs, ils progressent très légèrement. De +0,25% en moyenne pondérée. Un chiffre donc très nettement inférieur à celui constaté l’an dernier sur la même période. Au 1er trimestre 2022, les acomptes sur dividendes des SCPI affichaient en effet une progression moyenne de 2,4%, selon les données ASPIM-IEIF de l’époque. En termes de rendement, la situation est en revanche identique. L’an dernier, le Taux de Distribution moyen du 1er trimestre ressortait à 1,06%. C’est ce même taux qui est retenu pour le 1er trimestre 2023[1]. Une moyenne pratiquement en phase avec les données issues de l’indice EDHEC IEIF Immobilier France.
Une performance globale de 1,03%, exclusivement issue de la composante rendement
Selon ce dernier, la performance globale des SCPI de son échantillon de référence ressort en effet à 1,03%. Dont 1,04% de rendement courant. Et -0,01% au titre de la revalorisation des prix de parts. Rappelons que l’an dernier, à pareille époque, ces valeurs de parts progressaient, en moyenne pondérée, de quelque 1,40%… Le contexte était alors très différent. Désormais , comme l’expliquent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué, « les gérants restent très attentifs au risque d’une poursuite de l’ajustement des valeurs d’expertises sur la première partie de l’année ». Certains gestionnaires, on le sait, ont déjà dû revoir à la baisse le prix des parts. Rares sont ceux qui sont en mesure d’annoncer des revalorisations. La grande majorité reste donc effectivement dans l’attentisme.
Performances négatives pour les SCI, en raison du recul des valeurs d’expertises
Si les baisses de valeur des actifs immobiliers restent contenues en 2023, la plupart des SCPI ne seront de fait pas contraintes de réviser à la baisse le prix de leurs parts. Car elles peuvent s’appuyer sur le mécanisme amortisseur de la règle des plus ou moins 10% entre prix de souscription et valeur de reconstitution… Un système dont ne bénéficient ni les OPCI, ni les SCI. Ces véhicules sont en effet tenus d’intégrer la baisse des valeurs d’expertise dans l’évolution de leur valeur liquidative. Pour les SCI recensées par l’ASPIM, cet impact conduit à une performance négative estimée à -0,5% sur le 1er trimestre. Cette moyenne recouvre là encore des situations assez hétérogènes. « 43% du marché[2] a délivré une performance globale comprise entre -1% et -2% », précise l’ASPIM.
Contre-performances encore plus marquées pour les OPCI
Certaines SCI affichent des baisses encore plus significatives. 6% de l’échantillon (toujours en actif net) recule de plus de 2%. A l’inverse, plus de 40% de l’échantillon est en territoire positif. C’est le cas notamment des SCI dédiées au secteur de la santé ou à celui du viager. Côté OPCI, on observe le même phénomène, avec des impacts encore plus marqués. La contre-performance moyenne des OPCI sur le 1er trimestre ressort en effet à -1,5%. Selon l’ASPIM et l’IEIF, ce résultat « provient essentiellement d’une baisse de valeur des poches immobilières ». Les poches foncières n’ont en revanche pratiquement pas impacté la performance moyenne des OPCI. L’indice des foncières cotées en Europe (Euronext IEIF REIT Europe) n’a en effet progressé, rappellent l’ASPIM et l’IEIF, « que de 0,5% au 1er trimestre ». Contre, rappelons-le, un recul de 29% sur l’ensemble de l’année 2022.
Valeurs d’expertise en recul de plus de 1,5%
La performance trimestrielle des OPCI annoncée par l’ASPIM et l’IEIF est en phase avec celle de l’indice IEIF OPCI Grand Public mensuel. Ce dernier l’évalue également à -1,50% sur la période. Dont -1,54% au titre de la variation des valeurs. Et +0,04% au titre des distributions de dividendes. Sachant que certains OPCI ont toutefois réussi à rester en territoire positif (plus de 4% de l’échantillon, en actif net). Mais que plus de 57% affichent des performances en retrait de plus de 2%…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Acomptes du 1er trimestre rapportés au prix de référence au 1er janvier.
[2] En pourcentage de l’actif net des sociétés civiles.
