Fonds immobiliers : où et dans quoi ont-ils investi au 1er trimestre 2023 ?

Les fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI et sociétés civiles immobilières) ont moins investi ce trimestre qu’à la même période l’an dernier. Leurs cibles privilégiées sont souvent situées hors de France. Et sont de moins en moins des actifs de bureaux. Chiffres clés.

Les fonds immobiliers non cotés ont moins collecté au 1^er trimestre 2023. Ils ont donc aussi, logiquement, moins investi. L’an dernier, sur la même période, les acquisitions en immobilier direct des SCPI, OPCI et SCI s’élevaient à 2,1 Md€. Sur le premier trimestre de l’exercice en cours, le chiffre est tombé à 1,7 Md€, selon les dernières données de l’ASPIM-IEIF. Les fonds immobiliers ont en revanche autant vendu. Les trois catégories de véhicules précitées ont en effet arbitré pour 326 M€ au 1T 2023. Un montant quasi équivalent à celui constaté au 1T 2022 : 320 M€.

Les SCPI s’arrogent toujours l’essentiel des acquisitions des fonds immobiliers non cotés

Comme de coutume, les SCPI s’imposent comme les plus gros investisseurs. Selon l’ASPIM et l’IEIF, elles ont investi 1,4 Md€ au 1T 2023. Soit plus de 82% de l’ensemble des acquisitions des fonds immobiliers. Les SCI viennent en deuxième position (environ 300 M€ en immobilier direct, soit 15% du total). Les OPCI sont une nouvelle fois en queue de classement, avec à peine 40 M€ d’investissements.  A noter que leur part relative, à l’instar de celle de leur collecte, est en chute libre. En 2022, les OPCI représentaient encore près de 8% du total des investissements des fonds immobiliers. Mais à peine 2,5% au 1T 2023…

Les fonds immobiliers investissent moins en France, et moins en région parisienne

Les fonds immobiliers orientent toujours majoritairement leurs acquisitions vers le marché français. Mais la part relative de l’Hexagone se réduit d’année en année… Au 1^er trimestre 2023, les actifs français ne pesaient plus que 57% du total. Contre 63% en 2022. Et 67% en 2021. Les FIA immobiliers restent néanmoins des acteurs importants sur le marché français de l’investissement. Au 1T 2023, ils étaient encore à l’origine de plus de 23% des transactions. Un chiffre toutefois inférieur à celui de l’ensemble de l’année 2022 (31,8%), année certes marquée par le retrait massif des investisseurs faisant appel à l’effet de levier. Si les fonds immobiliers investissent moins en France, ils investissent surtout moins en région parisienne et à Paris. Ces deux destinations représentaient plus de 57% des investissements nationaux des FIA immobiliers en 2021. Mais déjà moins de 44% en 2022. Au 1T 2023, elles pèsent tout juste 26%…

Allemagne et Espagne en tête des destinations favorites au 1T 2023

Les régions (42%) et l’étranger (43%) drainent donc actuellement l’essentiel des flux acheteurs des fonds immobiliers non cotés. Confirmant ainsi les tendances observées ces dernières années. La montée en puissance de l’international est de plus en plus significative. La part de l’étranger était encore de 30% en 2021. De 37% en 2022. Elle est donc montée ce trimestre à plus de 40%. S’il s’agit bien d’un mouvement structurel, l’international a sans doute néanmoins bénéficié, ces derniers mois, d’un attrait particulier. Les prix, en règle générale, y ont entamé plus rapidement qu’en France leur correction. Les opportunités y étaient donc plus nombreuses, notamment dans les pays du sud de l’Europe. C’est d’ailleurs sans doute ce qui explique la forte proportion des opérations menées en Espagne. Avec 28% des volumes investis hors de France, elle fait ce trimestre quasiment jeu égal avec l’Allemagne (30%), destination structurellement préférée des gestionnaires.

Baisse amplifiée des bureaux, montée en puissance de la logistique et du résidentiel

Du côté des allocations sectorielles, la baisse relative du segment bureaux s’amplifie. Ces derniers représentaient encore 61% des investissements des fonds immobiliers non cotés en 2021. La part des bureaux avait chuté à 46% en 2022. Et s’affiche à 34% au 1^er trimestre 2023. Les bureaux sont aussi la catégorie d’actifs la plus arbitrée par les fonds immobiliers. Ils représentaient en effet 48% de leurs cessions au 1T 2023. Les secteurs qui profitent le plus de cette réallocation sont ceux de la logistique et des locaux d’activité (21%) et du logement (19%). A noter la chute relative des investissements dans le secteur santé et éducation, dont la part de marché passe à moins de 10% (8% au 1T 2023). Contre 14% en 2022 et 2021…

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A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.

A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.