Les SIIC ont connu 18 mois difficiles, de fin 2007 au printemps 2009. L’intérêt pour le secteur a repris depuis et les cours ont remonté. Quels sont les premiers enseignements que tire de cette période un dirigeant de foncière sur le plan immobilier et financier, sur le régime SIIC et sur le comportement de son actionnariat ?
1. L’immobilier et son financement
Les orientations patrimoniales de votre foncière ont-elles appelé des corrections plus ou moins importantes dans la période précédente ? Votre stratégie financière (taux d’endettement, durée des prêts, etc.) s’est-elle révélée être un atout ou un handicap ?
Züblin Immobilière France est une SIIC qui investit exclusivement dans des immeubles de bureaux, destinés à être loués à des sociétés nationales ou internationales. De ce fait, ses investissements se concentrent sur des zones économiques actives et diversifiées. En France, il s’agit de Lyon, Marseille et, bien entendu, Paris. La taille unitaire recherchée pour les immeubles est idéalement de 10 à 50 millions d’euros. A Paris cela peut aller jusqu’à 100 millions d’euros. Aujourd’hui, le portefeuille de Züblin Immobilière France est constitué de 8 immeubles situés à l’ouest de Paris, à Lyon et à Marseille. Les principaux locataires sont les Laboratoires Roche, Faurecia, L’Oréal, Europ Assistance, Lexmark, etc.La dimension environnementale, notamment la performance énergétique, est au coeur de notre stratégie d’investissement et de rénovation de notre parc. A terme, Züblin Immobilière France ambitionne que la grande majorité de son portefeuille d’actifs soit constituée d’immeubles à haute performance énergétique.
Le financement des investissements immobiliers est assuré par une combinaison de capital et de dettes hypothécaires long terme. L’objectif est que le montant des dettes ne dépasse pas structurellement 55% à 60% de la valeur des actifs. Egalement, le rendement net d’un actif doit être supérieur au coût de son financement dès son acquisition. Ceci assure que chaque acquisition aura une contribution positive au résultat opérationnel de la société. Cette stratégie et cette politique de financement a permis à Züblin Immobilière France d’affronter les difficultés nées de la crise économique et financière malgré la jeunesse de son portefeuille d’actifs. Le portefeuille de Züblin est occupé à 98%, la société n’a pas d’exposition aux variations des taux d’intérêts et aucune dette n’arrive à maturité avant 4 ans. Enfin les objectifs environnementaux fixés par la loi « Grenelle II » confirme la pertinence de la stratégie environnementale de Züblin Immobilière France.
2. Le régime SIIC
Les obligations de distribution imposées aux SIIC, en contrepartie de l’exonération d’IS dont elles bénéficient, sont-elles supportables en période de crise immobilière ? Etes-vous demandeur d’une réforme du régime fiscal SIIC et si oui, laquelle ?
Nous sommes très satisfaits du régime SIIC. Ce régime se fonde sur 3 grands principes qui nous semblent particulièrement adaptés au concept de pierre-papier. Tout d’abord, l’obligation de distribution de la quasi-totalité du résultat opérationnel et de la moitié des plus values réalisées assure aux actionnaires une garantie de rendement et de participation aux résultats de l’entreprise si la stratégie de cette dernière et l’action de son management sont pertinentes. Le second principe de fonctionnement du régime SIIC repose sur le financement, notamment, par appel au marché : pour assurer la faisabilité de son opération d’appel au marché, le management de la société doit démontrer a priori la pertinence de son business model et la façon dont il va créer de la valeur pour les actionnaires. Par la suite, la société devra démontrer à ses actionnaires que ses orientations stratégiques ont produit les résultats escomptés. Si l’application de la stratégie n’est pas fidèle aux objectifs, la sanction sera une rupture de confiance avec les actionnaires et, donc, des difficultés de financement pour la croissance. Le troisième principe réside dans l’obligation de disposer d’un flottant minimum, garantie d’une certaine liquidité de l’action.
3. L’actionnariat
La composition de votre actionnariat a-t-elle évolué de façon significative au cours de ces derniers mois ? Etes-vous favorable à une extension, dans votre capital, de la part de flottant auprès des particuliers ?
59 % du capital de Züblin Immobilière France est détenu par le groupe Züblin Immobilien, une société d’investissement immobilière suisse, cotée à la bourse de Zurich. Les 41 % restant se répartissent entre des investisseurs institutionnels et les particuliers. Depuis 2008, nous avons constaté que la part des particuliers dans notre capital a augmenté de façon importante, tandis que celle des institutionnels a beaucoup baissée. Elles sont actuellement proches l’une de l’autre. Nous pensons que la structure de notre flottant doit s’appuyer sur ces deux typologies d’actionnaires qui sont complémentaires. Pour un particulier, la détention d’une action SIIC peut être particulièrement attractive en terme fiscal notamment si cette action est détenue dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un PEA.
