MyShareSCPI signe à 6,55%

La SCPI gérée par une filiale commune d’AXA et d’Atland Voisin vient de procéder à sa deuxième acquisition hors de France. Et de nouveau en Espagne. Une opération opportuniste de diversification qui conforte le véhicule dans sa capacité à maintenir son taux de distribution historique de 5%.

Depuis son lancement, en mars 2018, MyShareSCPI est un modèle de régularité. Ce véhicule, l’un des premiers à avoir intégré dans son ADN la digitalisation de ses process, a distribué un rendement de 5% au titre des deux dernières années. Après un premier exercice partiel et atypique, où la SCPI avait offert un rendement annualisé de 7%.

Adéquation entre collecte et rythme des investissements

Désormais gérée juridiquement par la filiale commune créée par Atland Voisin et AXA, MyShareCompany, MyShareSCPI a aussi pour l’instant réussi à maintenir une adéquation entre collecte et investissements satisfaisante. En 2019, la SCPI avait procédé à 25 acquisitions. Pour une enveloppe globale d’environ 91,8 M€. A comparer à une collecte annuelle de 84 M€. En 2020, le rythme de cette dernière a baissé. Pour s’établir à un peu moins de 56 M€. MyShareSCPI s’est adaptée, trimestre après trimestre. Au 4e trimestre, ses investissements (13 M€) étaient en phase avec sa collecte (11,5 M€). Surtout, les 5 opérations réalisées sur cette période ont été contractées à un taux moyen de rentabilité (6,33%) « parfaitement en ligne avec la performance servie par la SCPI », comme le souligne la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel.

Une nouvelle acquisition en Espagne

Depuis le début de l’année 2021, deux opérations ont été annoncées. L’une, bouclée en réalité en décembre dernier, a été menée conjointement avec Epargne Pierre, pour un prix total de 30 M€[1]. Elle portait sur huit points de vente de matériaux de construction et de bricolage géré par le groupe Samse. Taux de rendement immobilier à l’acquisition : 6,70%. La seconde, communiquée le 13 avril, concerne des actifs de bureaux. Situés, cette fois, à Valence, en Espagne. Entièrement réhabilités, ces anciens locaux industriels développent une surface de 4 600 m². Ils sont entièrement loués à une société de service à la personne, dans le cadre d’un bail de dix ans. Le prix d’acquisition est de 9,9 M€. Le rendement immédiat de 6,55%.

Un impact très limité de la crise sanitaire sur l’activité

C’est la deuxième fois que MyShareSCPI franchit les Pyrénées pour enrichir son patrimoine. Elle avait en effet procédé à une 1ère acquisition en février 2020 à Madrid, pour un montant de près de 13 M€. Cette nouvelle opération porte à plus de 170 M€ la valeur du patrimoine sous gestion de la SCPI. Et à un peu plus de 13% l’exposition de MyShareSCPI au marché espagnol. Cette dernière, à l’instar des SCPI d’Atland Voisin (qui assure la gestion déléguée de MyShareSCPI), a très marginalement souffert de la crise sanitaire. Fin 2020, elle affichait un taux de recouvrement de ses loyers supérieur à 95%. L’impact sur le résultat des loyers annulés, sur le 4e trimestre, s’est élevé à seulement 26 K€. Son taux d’occupation financier reste élevé, à 91,76%. Il devrait rester stable sur l’année en cours, estime la société de gestion.

Frédéric Tixier

[1] La quote-part de MyShareSCPI est de 3 M€


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Mds € pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

A propos d’AXA France et de Drouot Estate(i)

Présidée par Jacques de Peretti, AXA France, leader de l’assurance en France accompagne 6,3 millions de clients particuliers, entreprises et professionnels grâce à l’expertise et à la proximité de ses réseaux de distributions et de ses 14 000 collaborateurs. Drouot Estate est une filiale à 100% d’AXA France, spécialiste en immobilier patrimonial et défiscalisation. Au service des réseaux de distribution d’AXA France, Drouot Estate sélectionne les produits immobiliers défiscalisant et les partenaires promoteurs en tenant compte de la solidité du marché locatif.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

PF Grand Paris : hausse du prix de souscription et poursuite du recentrage francilien

La SCPI à dominante francilienne gérée par Perial AM augmente le prix de sa part. En 2020, elle a poursuivi son recentrage sur l’Ile-de-France. Et va se diversifier, cette année, sur le secteur des résidences gérées.

PF Grand Paris tient ses promesses. Comme l’annonçait Perial AM en février, sa SCPI dédiée à l’immobilier francilien a bénéficié l’an dernier d’une revalorisation de son patrimoine. De 3,3%, à périmètre constant, précise aujourd’hui la société de gestion. Conséquence : le prix des parts de la SCPI a été révisé le 1er avril dernier. Il est alors passé de 532 € à 544 €. Soit une hausse de 2,2%.

Quatrième année de revalorisation

C’est la quatrième année consécutive que PF Grand Paris procède ainsi à la revalorisation de son prix de souscription. En 2020, la hausse était de 4%. En 2019, de 3,6%. Et de 4,9% en 2018. Comme l’explique la société de gestion, cette nouvelle révision « valide la stratégie d’investissement de la SCPI ». Une stratégie « résolument réorientée » en octobre 2017. Perial AM décidait alors de rouvrir aux souscriptions ce véhicule historique, l’un des plus anciens du marché[1]. Et de le repositionner sur le projet du Grand Paris. Une décision suivie, quelques mois plus tard, par un changement de dénomination. PF 1 devenait alors officiellement PF Grand Paris.

Poursuite du recentrage francilien

La SCPI se concentre depuis lors sur son nouveau créneau : les immeubles « de qualité situés dans des zones disposant de marchés locatifs profonds en Ile-de-France ». Ce recentrage francilien passe aussi par l’arbitrage « des actifs n’étant plus en ligne avec la qualité du patrimoine ». En 2020, PF Grand Paris a ainsi encore cédé pour 63 M€ d’actifs. Après 22 M€ en 2019. Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses acquisitions. 106 M€ en 2019. Et 122 M€ en 2020. L’an dernier, ce sont trois nouveaux immeubles qui sont venus rejoindre son patrimoine. Des bureaux à Rueil-Malmaison. Plusieurs étages d’un immeuble de bureaux parisien. Et, dernièrement, l’immeuble Cap Sud à Malakoff. Résultat : la part des actifs franciliens, qui s’établissait à 77% fin 2017, représente aujourd’hui 88,7% du patrimoine de PF Grand Paris.

Hausse du taux de distribution en 2020

La SCPI est en outre encore plus positionnée sur le secteur des bureaux qu’auparavant. 94,8% fin 2020, vs 92% fin 2017. Une exposition sectorielle qui lui a jusqu’à présent réussi. Outre la revalorisation régulière de son patrimoine, la SCPI a réussi à accroître le niveau des dividendes servis à ses associés. En 2020, elle leur a versé 23,50 € par part. Soit 6,8% de plus qu’en 2019 (22 € par part). Dans un marché où le taux moyen de rentabilité des SCPI s’est orienté à la baisse l’an dernier (4,18% vs 4,40% en 2019), PF Grand Paris a donc réussi à accroître son taux de distribution. Passé de 4,40% à 4,53%. Mais cette exposition quasi exclusive au secteur des bureaux, dans le nouveau contexte sanitaire, pourrait poser problème. La SCPI a d’ailleurs vu son taux d’occupation financier légèrement reculer en 2020. Il est passé de 88,5% à 87,3%. Notamment à cause d’un poste franchise de loyer qui a presque doublé (6,9% vs 3,6% fin 2019)…


Début d’une diversification vers le secteur des résidences gérées

Perial AM a donc décidé d’anticiper. Il va, cette année, « débuter la diversification de ses acquisitions en deuxième couronne parisienne ». Avec un focus spécifique sur les résidences gérées, séniors et étudiantes. « Ce type d’immeubles bénéficie d’une forte demande en Ile-de-France. Ils sont souvent loués à des locataires-exploitants de référence sur leur secteur », explique la société de gestion. Qui espère ainsi davantage sécuriser ses baux. Et, sans doute, également sa rentabilité. Le secteur des résidences gérées offre encore, de fait, des taux de rendement supérieurs à ceux des bureaux prime. Mais l’engouement des investisseurs est tel qu’ils sont désormais en phase de compression rapide. Selon CBRE, la barre des 4% a été franchie fin 2020…

Frédéric Tixier

[1] Participation Foncière a été lancée en 1966.


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Cristal Rente : pleine confiance pour 2021

La SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM a bouclé un exercice 2020 pour le moins résilient, compte tenu de sa spécialité. Sa collecte s’est maintenue. Ses investissements ont progressé. Son taux de distribution est certes passé sous la barre des 5%. Mais il pourrait la franchir de nouveau en 2021…  

Elle évolue dans l’un des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire. Et attaqués, depuis plusieurs années, par la concurrence du e-commerce. Cristal Rente, SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM, a néanmoins réussi à boucler un exercice 2020 pour le moins résilient. Son rendement 2020 (4,84%) préserve un peu plus de 96% du rendement 2019 (5,02%).

L’une des meilleures performances des SCPI commerces

Ce qui la positionne à la 5e place de la catégorie des SCPI de commerces, dont le rendement moyen en 2020  (3,67%) s’est établi très en deçà de la moyenne du marché (4,18%). Après avoir réduit son deuxième acompte trimestriel (13,50 € vs 14 €), Cristal Rente a en effet rehaussé le niveau de ses distributions au cours du second semestre. Pour finir par le versement, au titre du 4e trimestre, d’un dividende de 15,99 € par part. « Un record pour le fonds créé en 2011 », souligne d’ailleurs Inter Gestion REIM dans un communiqué. Cristal Rente se distingue aussi par une revalorisation régulière du prix de ses parts. Elle affiche d’ailleurs de ce fait le meilleur TRI de sa catégorie sur 5 ans (7,24%, contre 2,16% en moyenne[1])

Se positionner sur les commerces qui répondent aux besoins « essentiels »

Pour expliquer ces bons résultats, la société de gestion met en avance la solidité de son positionnement. Lequel consiste notamment à privilégier les commerces qui répondent aux besoins « essentiels » des consommateurs. Une thématique d’actualité en 2020… A cela s’ajoutent des filtres d’investissement très protecteurs. Afin de sélectionner des emplacements occupés par des locataires dont le secteur et l’activité sont particulièrement résilients aux cycles économiques (l’alimentaire, notamment). Et peu sensibles à la concurrence du commerce en ligne (comme le bricolage ou la jardinerie). Cristal Rente tente également de sécuriser ses flux financiers par la signature de baux longs, avalisés par les maison-mères des enseignes locataires. Tout en veillant à la diversification géographique de ses investissements.

Collecte et investissements en hausse

Ces caractéristiques expliquent peut-être pourquoi Cristal Rente a aussi particulièrement bien résisté à la baisse des souscriptions qui a affecté le marché des SCPI l’an dernier. Son niveau de collecte (77,8 M€) s’est même apprécié de 5% par rapport à 2019. Si ce rythme se confirme cette année, Cristal Rente devrait donc logiquement franchir le seuil des 300 M€ de capitalisation en 2021. Cette collecte, la SCPI semble d’ailleurs l’avoir déjà anticipée. Elle a en effet maintenu en 2020 un rythme d’investissement très soutenu (130 M€). En augmentant la part de ses actifs dédiés aux commerces alimentaires, au bricolage ou au jardinage, qui représentaient près de 72% de son patrimoine fin 2020.


Optimisme en termes de distribution et de revalorisation en 2021

Des acquisitions qui devraient se poursuivre en 2021. Et contribuer, comme celles réalisées l’an dernier, à soutenir la montée en puissance des loyers. La société de gestion fait donc preuve d’un optimisme de bon aloi pour l’année à venir. Elle espère atteindre, voire dépasser, son rendement cible de 5%. Et de nouveau récompenser les associés fidèles par une nouvelle augmentation du prix de leurs parts…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF


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A propos d’Inter Gestion(i)

Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers depuis 30 ans. Agréée par l’AMF, elle gère aujourd’hui 16 SCPI et un patrimoine de près de 600 M€, au service de 10 000 associés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% en 2020

La petite SCPI régionale vient d’acquérir un nouvel ensemble de bureaux dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Mais privilégie toujours les locaux d’activités et de stockage. En 2020, elle a distribué un rendement de 5,63%. Ses parts se sont appréciées de 2%. Soit une performance globale de 7,63%.

Elle a fait mieux que prévu. Fin mai 2020, elle envisageait un taux de distribution « approchant les 5% ». Fin novembre, elle espérait un rendement « de l’ordre de 5,50% ». Le taux de distribution de la SCPI Cap Foncières & Territoires s’est finalement établi au-delà de ces estimations, à 5,63%. Un taux supérieur à celui de 2019 (5,33%). Et une nouvelle fois plus élevé que la moyenne des SCPI en 2020 (4,18%). Mieux encore, la SCPI figure parmi les rares véhicules à avoir revalorisé leur part en fin d’année.

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% au total en 2020

Cette hausse de son prix de souscription (2%) porte de fait sa performance globale à 7,63% en 2020. Ce véhicule, né de la fusion en 2019 de trois autres SCPI régionales, a de fait particulièrement bien résisté à la crise sanitaire et économique. D’abord, en termes de collecte. Cap Foncières & Territoires signe en 2020 le meilleur exercice de son histoire. Avec 6,4 M€ de collecte brute (5,9 M€ en net), c’est 20% de mieux qu’en 2019. Un exploit d’autant plus louable dans un marché en retrait par rapport à l’an dernier. Côté investissements, ensuite. La société de gestion Foncières & Territoires rappelle, dans le dernier bulletin de la SCPI, que « l’intégralité de la collecte de l’année est investie, ou en cours de l’être ». Avec toutefois plus de prudence et de sélectivité que les années précédentes.

Trois acquisitions en 2020

Ses cibles, en 2020 : les locaux d’activités, en priorité. Mais aussi les bureaux. L’an dernier, la SCPI s’est en effet porteur acquéreur d’une usine de production de moteurs à hydrogène. Réalisée au cours du 2eme trimestre, cette opération de 2,8 M€ génère un rendement de 8,5%. Au 4ème trimestre, elle a finalisé l’acquisition de 3 locaux d’activités, eux aussi situés autour de Grenoble. Le montant investi est moindre (830 K€), la rentabilité aussi (7,55%). Elle demeure toutefois assez exceptionnelle, dans un marché où les taux de rendement poursuivent leur compression. C’est particulièrement vrai dans le secteur des bureaux. Cap Foncières & Territoires réussit néanmoins à afficher un rendement immédiat de 6,20% sur sa dernière opération de l’année, un immeuble de bureaux en cours de construction situé à Strasbourg.

Optimisme pour 2021

Acquis pour 1,83 M€, il est déjà précommercialisé auprès d’une filiale de Vinci Energie, Axians. Un locataire que Foncières & Territoires « suit dans son développement sur la zone depuis 15 ans ». La société de gestion vient en outre de finaliser, ce mois-ci, une autre opération amorcée en 2020. Il s’agit encore d’un ensemble de bureaux et de services, situé cette fois dans le pôle tertiaire de la ville de Vienne, en Isère. Ce lot de 1 414 m² est entièrement loué à Pôle Emploi. Le prix d’acquisition et le rendement n’ont pas encore été communiqués. Ce nouvel investissement conforte en tout cas la société de gestion dans son optimisme affiché pour 2021. Sa stratégie régionale et de proximité a porté ses fruits. La SCPI affiche un taux de recouvrement de 99,21%.


Espoir de collecte soutenue en 2021

Et ses dernières acquisitions l’assurent, sauf accident, d’être en mesure de distribuer cette année un rendement encore supérieur à 5%. Foncières & Territoires espère donc bien continuer à attirer des capitaux cette année. Pour doper sa capitalisation qui, bien qu’en forte croissance depuis 2 ans, reste encore très faible (28,1 M€). Après s’être dotée d’un programme de versements programmés l’été dernier, elle vient de finaliser son premier partenariat de distribution avec un assureur vie. La SCPI Cap Foncières & Territoires est dorénavant référencée au sein du contrat d’assurance-vie Unep Evolution, de la compagnie Prepar-Vie. D’autres pourraient suivre. Cerise sur le gâteau, la SCPI espère obtenir le label ISR en 2021. Un autre potentiel booster de collecte…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée Collecter, investir, et gérer au cœur des territoires. Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein de « club deal » sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 020 €.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Norma Capital a déjà investi près de 30 M€ au 1er trimestre

Le gestionnaire a bouclé 5 acquisitions en mars pour le compte de ses deux SCPI Vendôme Régions et Fair Invest. Dont les rendements étaient au rendez-vous en 2020. Norma Capital poursuit sa croissance en 2021 et renforce son dispositif de digitalisation.  

4,51% en 2020 pour Fair Invest. Soit 16 points de plus qu’en 2019 (4,35%) pour cette jeune SCPI « responsable ». Qui figure d’ailleurs parmi les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR. Et 6,02% pour Vendôme Régions, la SCPI régionale historique héritée de Vendôme Capital Partner. Un rendement cette fois en léger retrait par rapport à 2019 (6,10%). Mais qui demeure dans le haut de la fourchette des taux du marché.

Des rendements résilients pour les SCPI de Norma Capital en 2020

Norma Capital signe donc un exercice 2020 à peine marqué par la crise sanitaire. Outre des rendements qualifiés de « résilients » par la société de gestion, cette dernière a enregistré une collecte en progression. Celle de Vendôme Régions, à 80 M€, reste dans l’épure de 2019 (78,6 M€). Les capitaux drainés par Fair Invest sont quant à eux en forte hausse. 10,4 M€, versus 4,1 M€ en 2019. Normal, s’agissant d’une jeune SCPI en phase de croissance. Mais méritoire néanmoins, compte tenu du contexte. Les deux SCPI affichent des taux d’occupation financier dans le haut du marché. 100% pour Fair Invest. Et 97% pour Vendôme Régions. Qui, grâce à « l’accompagnement des locataires », a réussi à maintenir des taux de recouvrement trimestriels de 98,70% en moyenne.


Vendôme Régions, une capitalisation de 215 M€

Vendôme Régions, la plus importante en termes de capitalisation (215 M€), a en outre activement poursuivi sa stratégie de diversification. 13 actifs sont venus s’ajouter l’an dernier à son patrimoine. Notamment des locaux d’activités et des entrepôts logistiques, dont la part dans l’ensemble des actifs est ainsi passée de 8%, fin 2019, à 14% fin 2020. A cette date, son portefeuille comprenait 67 actifs, occupés par 129 locataires. Tous situés, conformément à sa stratégie, dans les principales métropoles régionales françaises. Trois nouveaux actifs ont rejoint la SCPI en mars 2021. Le 9, Vendôme Régions mettait la main sur un actif de commerce à Lyon, pour 9,6 M€. Le 17, elle annonçait l’acquisition de deux actifs de bureaux. L’un situé à Voisins-le-Bretonneux, pour 10,9 M€. L’autre à Guyancourt, pour 3,9 M€.


Fair Invest, désormais labellisée ISR

Fair Invest, dont la stratégie de gestion vise à « favoriser les activités socialement utiles », a pour sa part procédé à 3 acquisitions l’an dernier. Un centre médical de rééducation à Paris. Une crèche à Bordeaux. Et un laboratoire médical à Croix, dans le Nord de la France. Fin 2020, elle détenait ainsi 7 actifs. Les activités de leurs locataires sont assez diversifiées. 47% d’entre eux interviennent dans le secteur de la santé. 20% dans celui de l’éducation. 17% dans les services sociaux. Et 16% dans le secteur de l’environnement. En mars 2021, Fair Invest a elle aussi procédé à de nouvelles acquisitions. Un local occupé par des praticiens de la santé à Lyon, pour 1,9 M€. Et un centre médical à Paris, pour 1,8 M€.

Poursuite du développement et la digitalisation

Norma Capital semble donc bien décidée à poursuivre activement son développement en 2021. Elle vient en outre d’annoncer le lancement d’une plateforme de souscription 100% digitale réservée aux GCP et aux CIF. Une nouvelle étape dans la dématérialisation des souscriptions de ses SCPI. Lesquelles sont déjà distribuées depuis l’an dernier sur des plateformes totalement digitalisées, « telles que Homunity Patrimoine », précise Norma Capital. Un site sur lequel ne sont disponibles, pour l’heure, que 5 véhicules. Dont les deux SCPI gérées par Norma Capital.

Frédéric Tixier


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Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR


A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. Au-delà de ses produits grand public, Norma Capital propose aux investisseurs institutionnels et aux family offices une offre sur mesure pouvant intégrer l’ensemble des services de la chaîne immobilière : fund management, portfolio management, asset management et property management.

(i)  Information extraite d’un document officiel de la société

LF Les Grand Palais boucle son premier investissement viticole

La première SCPI viticole lancée par La Française en janvier 2020 a procédé à l’acquisition de sa première parcelle. Située au cœur de la prestigieuse appellation Pomerol, elle est exploitée dans le cadre d’un bail à long terme. Un investissement dans le Médoc devrait suivre prochainement.

Lancée en janvier 2020, LF Les Grand Palais est la première – et toujours l’unique – SCPI exclusivement dédiée à l’investissement viticole. Ses cibles : « différentes propriétés agricoles, détenues de manière directe ou indirecte, louées par bail rural à long terme – 25 ans – à des exploitants », expliquait La Française REM dans son communiqué de lancement.

Une SCPI pour rendre l’investissement viticole plus abordable

LF Les Grands Palais avait aussi pour ambition de rendre l’investissement viticole plus abordable. Les diverses formules existantes, construites autour de fonds fermés, réservaient ce type d’investissement à un cercle restreint d’investisseurs. Constituée sous forme de SCPI, LF Les Grands Palais est quant à elle un fonds ouvert, au ticket d’entrée plus accessible : 10 000 €. Elle reste néanmoins un placement de plus long terme que les autres types de SCPI. Ces dernières ont généralement un horizon de placement de 7 à 15 ans. Celui de LF Les Grands Palais est plutôt de 20 ans. Le temps nécessaire pour réaliser des plus-values sur la revente des domaines. Et doper ainsi, sur longue période, un rendement foncier par essence inférieur à celui des SCPI investies en immobilier d’entreprise ou en immobilier résidentiel.

400 000 € collectés en 2020

Ces contraintes n’ont pas refroidi les investisseurs. Qui, s’ils sont œnophiles, ont en outre pu apprécier l’avantage exclusif dont bénéficient les associés de LF Les Grands Palais. Ces derniers peuvent en effet devenir membres de l’Association des propriétaires de grands crus. Et ainsi acheter, à tarif préférentiel, les différents domaines déjà gérés par La Française Real Estate Managers. Présent sur le secteur depuis plus de 40 ans, le gestionnaire détient en effet plus de 500 hectares de vignes… Il vient d’ailleurs de signer, pour le compte d’un grand institutionnel, l’acquisition de Château du Tertre, un cinquième Grand Cru Classé du Médoc… Depuis son lancement, LF Les Grands Palais a pour sa part déjà séduit 34 investisseurs, détenteurs de près de 150 parts. La capitalisation de la SCPI s’établissait donc, fin 2020, à 1,49 M€.

Un premier investissement sur l’appellation Pomerol

Une somme suffisante pour lui permettre de procéder à son premier investissement, le 29 décembre dernier. Il s’agit d’une parcelle d’environ 35 ares située « sur la prestigieuse appellation Pomerol », précise La Française dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Déjà conduite en agriculture biologique depuis 4 ans, son exploitation a été confiée à un nouveau viticulteur, Romain Rivière, déjà présent sur l’appellation, et lui aussi converti à l’agriculture biologique depuis plusieurs années. Un bail à long terme a été conclu avec ce nouvel exploitant. Le fermage étant réglé annuellement à terme échu, le versement des premières distributions de revenus aux associés de LF Les Grands Palais devrait intervenir « au premier trimestre 2022 », précise La Française.

Une seconde opération en préparation dans le Médoc

Qui ajoute qu’un « second investissement dans une appellation communale du Médoc est en cours de finalisation ». La société de gestion prévoit de se diversifier sur plusieurs régions françaises. Outre Bordeaux, elle inclut dans ses cibles d’implantation la Bourgogne, la vallée du Rhône, ou la région champenoise. En ne ciblant que des appellations reconnues (AOP). Car les plus susceptibles de bénéficier d’une forte valorisation, en raison du phénomène de rareté qui caractérise les grands terroirs viticoles…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Des SCPI misent sur les bureaux à La Défense

Unibail-Rodamco-Westfield vient de céder 3 actifs de bureaux à La Défense. Les acquéreurs sont des SCPI et SCI gérées par La Française REM et Perial AM. Des opérations sécurisées en termes de locataires. Mais qui interviennent dans un contexte de forte remontée des taux de vacance dans le Croissant Ouest francilien.

Les foncières vendent, les SCPI achètent… Unibail-Rodamco-Westfield vient d’annoncer la cession de trois actifs de bureau à La Défense, pour un total de 213 M€. Acquis par plusieurs SCPI et SCI de la place. Une opération qui rentre dans l’ambitieux programme de désinvestissement de 4 Md€ que s’est fixé la foncière à dominante commerce, qui a aussi récemment décidé de suspendre son dividende.

Cession de 3 des immeubles des Villages de l’Arche

La transaction porte sur des immeubles situés dans les Villages de l’Arche, à cheval entre les communes de Nanterre et de Puteaux. URW détenait jusqu’à présent 5 des 7 immeubles qui composent cet ensemble d’une surface totale de 60 000 m². La foncière a cédé les immeubles « Village 4 » (7 350 m²) et « Village 6 » (8 103 m²) à des véhicules gérés par Perial AM (les SCPI PF Grand Paris et PFO2), pour un total de 147 M€. Soit un peu plus de 10 000 € le mètre carré. « Village 4 », restructuré en 2016, est entièrement loué à Orange. « Village 6 », rénové en 2016 et en 2020, est également occupé à plus de 60% par Orange.

Perial AM renforce son implantation « Village »

« Ayant déjà procédé à l’acquisition de l’immeuble « Village 2 » en 2018, Perial AM détient ainsi désormais près de 24 000 m² au sein du premier quartier d’affaires européen », précise la société de gestion dans un communiqué. A l’époque, cette transaction s’était réalisée sur la base d’un prix au mètre carré environ deux fois inférieur… « Forts de notre expérience acquise sur Village 2, nous souhaitions nous renforcer sur ce type d’immeubles plébiscités par les utilisateurs en recherche d’une localisation stratégique », explique Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial Asset Management. Des acquisitions qui, toujours selon Perial AM, « correspondent aux objectifs en termes de performance énergétique et environnementale mais également de santé et de bien-être des utilisateurs».

Une opération portée par trois véhicules chez La Française REM

L’immeuble « Village 3 » (6 700 m²) a quant à lui été acquis par des véhicules gérés par La Française REM. Pour le compte, respectivement, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine (60 %) et des sociétés civiles LF Multimmo (20 %) et Qualimmo (20 %). Restructuré à neuf en 2016, « Village 3 » bénéficie de la plupart des labellisations énergétiques. Il est entièrement loué à un opérateur français spécialiste de la cyberdéfense. Ces opérations interviennent à un moment où le quartier de La Défense connaît une hausse très significative de son taux de vacance. Selon le dernier pointage de Cushman & Wakefield, il s’établissait fin 2020 à 10,5%. Contre 4,9% fin 2019.

Remontée du taux de vacance à La Défense

Sachant en outre que le taux 2020 est quelque peu « faussé » par deux opérations d’envergure initiées avant la crise (prise à bail du projet campus Engie et The Link par Total), et que d’importantes livraisons sont prévues cette année (143 000 m²), ce taux pourrait, selon le courtier, approcher les 15% en 2021.  Fin 2020, les disponibilités immédiates de bureaux de La Défense atteignaient déjà 381 000 m². Soit leur plus haut niveau depuis 5 ans. Le marché n’est pas grippé pour autant. AEW, notamment, vient d’annoncer avoir signer huit baux ces derniers mois, pour un total de 20 000 m², sur la Tour Initiale à La Défense. Et Cushman & Wakefield y observe, fin février, une progression de 1% de la demande placée de bureaux sur un an glissant. C’est le seul secteur francilien qui connaît une évolution positive sur la période…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation. Elle vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Iroko Zen boucle sa 3e acquisition

La SCPI digitale et sans frais d’entrée, lancée en décembre dernier, vient de réaliser son 3e investissement. Sa cible : des locaux d’activités générant un rendement à l’acquisition de 7,5%. Et crédités d’une note ESG de 60 sur 100. Iroko Zen espère faire mieux en 2021 que son objectif de distribution annuelle de 5,5%.

Au même titre que Néo, lancée en 2019, Iroko Zen a banni de son business model la traditionnelle commission de souscription des SCPI. Mais ce nouveau véhicule, commercialisé depuis décembre dernier, ne se contente pas de jouer la carte du low cost digital.

Iroko Zen a versé un premier dividende en 2020

Il vise également, en réinvestissant une part importante de ses bénéfices (20%) dans des travaux d’optimisation, notamment énergétique, la revalorisation de son patrimoine immobilier. Donc de la valeur de ses parts. Ce qui conduit à un double objectif en termes de performance. Un objectif de rendement annuel de 5,5%. Et un objectif de 7% de TRI annuel sur 7 ans. Le premier dividende, versé en décembre dernier, est largement dans l’épure. Iroko Zen a distribué 1,26 € par part. Ce qui correspond à un rendement mensuel de 0,63%. En annualisant cette performance mensuelle, on obtient un TDVM retraité de 7,56%. Bien, mais pas encore significatif. D’autant que, pour procéder à ce 1er versement, la SCPI a temporairement ramené son délai de jouissance à un mois. Ce délai est dorénavant fixé à 4 mois. Contre 6 lors de son lancement.

Elle vise un objectif de 7% en 2021

Mais les dirigeants d’Iroko, la fintech qui a structuré et gère Iroko Zen, sont très confiants. « Les investissements réalisés en 2020 par les équipes de gestion, ainsi que les actifs positionnés dans notre pipeline d’investissement nous permettent de projeter une performance autour de 7%. Et ce malgré le contexte économique et sanitaire », écrivaient-ils dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Soit un dividende de 1,17 € par part et par mois en 2021. L’acquisition annoncée le 5 mars dernier est en phase avec leur pronostic. Les locaux d’activités (1 900 m²) situés à Tigery, dans l’Essonne, ont été payés environ 2,9 M€. Pour un rendement immédiat de 7,5%. Soit un taux en phase avec les deux précédentes opérations.

Un patrimoine déjà diversifié

L’actif de bureau (1000 m² loués à Pôle Emploi, à Reims), acquis pour 2,2 M€ en décembre, affiche un rendement immédiat « supérieur à 7% ». La micro-crèche, située à Pantin, acquise pour 745 K€, générerait quant à elle un rendement « supérieur à 6% ». Conséquence de ces acquisitions multi-sectorielles, le patrimoine d’Iroko Zen, en dépit de sa taille encore faible (environ 4,8 M€), est déjà correctement diversifié. Même si le secteur des locaux d’activités – la dernière acquisition – en représente plus de 60%… Côté souscriptions, la SCPI avait collecté 3,8 M€ fin décembre. Pas si mal en l’espace de seulement deux mois. Elle aurait franchi le seuil des 5 M€ fin février. En dépit, on l’imagine, d’une certaine réticence des CGP à proposer un véhicule sur lequel ils ne touchent pas – ou peu – de commissions…

Souscription en direct sur le site

Rappelons que Iroko Zen peut être souscrit en direct sur le site de la société de gestion. Sans commission à l’entrée, elle est susceptible de prélever une commission de retrait (6% TTC) si le rachat des parts intervient dans les 3 ans. Ses frais de gestion sont en contrepartie un peu plus élevés que la moyenne du marché : 14,4% TTC des revenus locatifs. A cela s’ajoute une commission de 3,6% TTC sur les montants investis. Et de 6% TTC sur les travaux réalisés. Il ne s’agit donc que de frais variables, que l’on retrouve aussi dans les SCPI plus classiques. L’ambition d’Iroko est que la valorisation du patrimoine, notamment grâce aux travaux, couvre plus que largement ces frais. Et attire de nouveaux souscripteurs.

Une levée de fonds en février pour Iroko

Certains investisseurs croient visiblement au projet. Iroko, fintech de l’immobilier, a levé 3 M€ en février dernier auprès de plusieurs capitaux-risqueurs, tels d’Idinvest (une filiale d’Eurazéo) ou HEC Ventures, et de son actionnaire historique, LO Capital. Iroko vise une collecte de 100 M€ à l’horizon 2024 pour sa SCPI Iroko Zen.

Frédéric Tixier


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La SCPI Neo maintient son objectif d’un rendement de 6% en 2021


A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier Van Den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des marchés financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i ) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Neo maintient son objectif d’un rendement de 6% en 2021

La SCPI « sans commission de souscription » et dédiée au « recyclage urbain » a distribué du 6% en 2020. Elle estime pouvoir faire aussi bien en 2021. Elle revendique aussi le statut de SCPI labellisée ISR, la plus performante du marché.

Elle se distingue à plusieurs titres. D’abord, par son positionnement disruptif. Lors de son lancement, en juillet 2019, Neo se présentait comme la première SCPI sans commission de souscription. Dotée d’un processus de souscription entièrement digitalisé, et d’un ticket d’entrée de seulement 180 €, elle se positionnait également comme la SCPI « la plus accessible du marché ». Sont depuis lors venus s’ajouter à ces caractéristiques plusieurs autres éléments distinctifs.

Neo, l’une des premières SCPI labellisées ISR

Les deux premières sont de nature sociétale. Neo fait en effet partie des premières SCPI à avoir obtenu le label ISR en novembre 2020. Date à laquelle Novaxia, la société faîtière du groupe[1], devenait également la première entreprise à mission dans le secteur de l’immobilier. Un statut dont s’est également dotée Novaxia Investissement en février dernier. L’autre fait marquant est effectivement celui de la performance. Neo s’est en effet placée parmi les 10 SCPI ayant distribué, en 2020, un rendement égal ou supérieur à 6%. Un résultat obtenu suite à une première année d’existence déjà plus que rentable (TDVM de 6,47% en 2019). Et qui pousse aujourd’hui les gestionnaires de la SCPI à envisager un exercice 2021 en phase avec les précédents.

Un objectif de rendement de 6% pour 2021

«Compte tenu d’une visibilité sur les loyers, d’une part, et d’un report à nouveau supérieur à un trimestre de distribution, nous fixons un objectif de performance de 6 % pour l’année 2021 », annonçait Mathieu Decout, le président de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin de la SCPI. Avec 7 actifs sous gestion fin 2020, la SCPI affiche effectivement un taux d’encaissement des loyers de 93%. Et un taux d’occupation financier (TOF) de 95%. Les acquisitions réalisées l’ont été à des taux de rendement plutôt dans le haut de la fourchette. La dernière opération, en décembre 2020, portait sur un actif de bureau, à Madrid. Son taux de rendement à l’acquisition : 8%. Une opération symbolique du contexte actuel et « des opportunités générées par la crise sanitaire », explique Mathieu Decout.

Profiter des opportunités générées par la crise sanitaire

« On observe une vague de «sale and leaseback» où de grands propriétaires choisissent de céder leurs actifs immobiliers pour financer leur cœur de métier et leur développement. Notre SCPI peut ainsi se positionner sur des actifs à des taux de rendements attractifs », ajoute-t-il. La SCPI dispose en outre d’un flux de souscriptions régulier (autour de 4,5 M€ les deux derniers trimestres) lui permettant de concrétiser ses projets d’acquisition. Elle utilise aussi l’effet de levier, dans des proportions variables selon les périodes. A mi-2020, son taux d’endettement était revenu à 0,61%. Fin 2020, comme fin 2019, il dépassait les 20%. Bref, Neo semble pour l’heure effectivement bien armée pour réaliser un exercice 2021 en ligne avec 2020. D’autant que son label ISR et son positionnement « recyclage urbain » la placent en bonne position pour profiter d’une demande de plus en plus forte pour les produits immobiliers responsables…

Frédéric Tixier

[1] Novaxia Investissement, la société de gestion de Neo, est une filiale de Novaxia.


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. C’est la première société de gestion immobilière « entreprise à mission ». Elle développe et gère une gamme de fonds immobiliers innovants. Parmi ses différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession, à l’assurance-vie ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, et innovant – NEO.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société