Le miroir à deux faces de la statistique immobilière

Logement ou bureau, tout le monde a l’oeil rivé sur les marchés, à l’affût de la moindre statistique nouvelle sur l’évolution des prix et des volumes de vente. Les chiffres sont explorés comme les entrailles d’un animal sacrificiel, dans l’espoir d’y trouver la prédiction tant attendue : l’amorce d’une reprise ! Mais à regarder tous les chiffres qui se suivent sans toujours se ressembler, on finit par se demander comment ils sont élaborées. Et là, surprise ! Entre logement et bureau, la méthodologie est radicalement différente.

Les principales statistiques portant sur le marché du logement ancien émanent des notaires et des agents immobiliers. Les premières, élaborées à partir des actes notariés, ont le mérite d’être exhaustives : les notaires recensent désormais l’intégralité des ventes signées chaque année en France, soit 667 000 en 2008. Les secondes résultent des transactions conclues par les adhérents de la FNAIM. Moins nombreuses, elles sont en revanche plus fraîches, puisqu’il s’écoule environ trois mois entre la conclusion de la transaction et la signature chez le notaire. Ces deux sources ont une caractéristique commune : elles reflètent le marché dans son passé proche.

Avec les bureaux, changement de scénario. Les chiffres proviennent, pour l’essentiel, des grandes enseignes spécialisées en immobilier d’entreprise. Mais celles-ci ne réalisent que quelques centaines de transactions par an, dont elles divulguent rarement les montants. Les prix annoncés ne sont donc pas ceux des transactions réalisées. Il s’agit de valorisations théoriques calculées à partir des loyers et des taux de rendements pratiqués. Ces statistiques n?en sont pas moins précieuses pour les investisseurs, d’autant qu’elles suivent au plus près, voire qu’elles anticipent, l’évolution des paramètres de loyer et de rendement. Elles donnent l’orientation du marché dans son futur proche.

La statistique immobilière apparaît donc comme un miroir à deux faces, dont l’une est tournée vers le passé et l’autre vers l’avenir. Il manque une troisième face, celle qui serait capable de refléter le marché dans son intégralité et, surtout, dans son instantanéité. Car pour l’intégralité, on pourrait solliciter notre bonne vieille administration des hypothèques et de la publicité foncière, qui voit passer tous les actes. Mais elle ne pourrait publier les données qu’avec un décalage de six mois à un an. Pour l’instantanéité, il reste quelque chose à inventer. Un site internet, par exemple, comme il en existe un aux Etats-Unis. Imaginez un peu l’intérêt qu’il y aurait pour tout le monde de pouvoir consulter en ligne les prix de toutes les nouvelles transactions, ville par ville, rue par rue. Les marchés y gagneraient en transparence, en réactivité et, de ce fait, en efficacité.

Christian Micheaud