Une nouvelle SCPI Girardin

La banque HSBC France lance une SCPI  Girardin baptisée “Sema 2i”, de conception très originale. A un montage financier spécifique, elle associe les techniques d’investissement dans le logement social outre mer. La Nouvelle-Calédonie, en l’occurrence.

L’investisseur, qui doit être résident fiscal en France, verse un apport personnel à fonds perdu. En effet, il ne récupérera rien à la sortie. Mais, pendant 5 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu qui, malgré la perte en capital, lui procure un rendement attractif.

Exemple. Le souscripteur investit 25 140 € en apport personnel (+1 923 € de frais). Pendant 5 ans, il réduit son impôt sur le revenu de 6 787 €/an, soit un total de 33 935 €. La différence entre les réductions d’impôt sur le revenu et l’apport personnel (frais compris) apporte un gain net de 6 872 €.

« Compte tenu de l’étalement de la réduction d’impôt sur le revenu sur 5 ans et du mécanisme du tiers provisionnel, le taux de rendement annualisé de l’investissement en apport personnel est de 9% par an pendant 5 ans (net de frais) », précise HSBC.

Comment ça marche ?
Les parts de SCPI achetées par l’investisseur sont financées par un apport personnel à hauteur de 40% et, pour le reste (60%), par un prêt accordé par HSBC. La souscription minimum est de 75 parts, ce qui correspond à un apport investisseur de 27 063 € (frais inclus).

Avec les montants souscrits (apport + prêt), la SCPI acquiert des logements construits et mis en location par la Sem Agglo, l’un des principaux opérateurs de logements sociaux en Nouvelle-Calédonie. Ces logements sociaux sont équipés de pompes à chaleur, ce qui permet de majorer le taux de la réduction d’impôt sur le revenu (54 % au lieu de 50 %).

Les intérêts du prêt sont directement payés par les loyers perçus par la SCPI, et dont le montant est garanti par la Sem Agglo. A l’issue de l’opération, la Sem Agglo rachètera leurs parts de SCPI aux investisseurs pour un montant, fixé dès la souscription, qui viendra rembourser le prêt.

L’analyse de pierrepapier.fr
Le rendement du placement provient exclusivement de la réduction d’impôt sur le revenu. Le produit s’adresse donc à des investisseurs qui disposent d’une bonne visibilité sur leurs revenus à venir et sur le montant de leur imposition des 5 prochaines années. Si, au cours d’une ou de plusieurs années, la réduction est supérieure à l’impôt, la différence sera perdue (ni remboursement, ni report d’imputation). Le rendement s’en trouvera diminué.

Il s’agit d’un investissement de 8 ans minimum. Les parts doivent, en effet, être conservées pendant 6 ans à compter de la date d’achèvement du dernier logement acquis par la SCPI. Une revente anticipée paraît difficile. En dehors même des conséquences fiscales, il sera difficile de trouver un acquéreur, l’avantage fiscal n’étant pas transmissible.

Le calendrier

31 août 2009 : fin de la période de commercialisation
7 septembre 2009 : achats des parts. Les souscripteurs versent leur apport et contractent leur emprunt.
2010 à 2014 : 5 réductions d’impôt, à raison d’une par an.
2011 : date prévisionnelle d’achèvement du dernier logement acquis par la SCPI. Début de la période de conservation des parts de 6 années minimum.
Fin 2017 : date prévue de sortie de l’opération. Le bailleur social rachète les parts, le prix de cession remboursant les emprunts. L’apport initial n’est pas restitué.

Pour en savoir plus, voir la brochure du produit