Immorente et Efimmo, les deux grandes SCPI du groupe ont d’avantage investi qu’elles n’ont collecté. De son côté, la SIIC Sélectirente a ramené son taux d’endettement à 44,4 %.
Si vous demandez à un vieux briscard de la pierre-papier, la principale différence qu’il y a entre la société d’investissement immobilier cotée en Bourse (SIIC) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), il y a beaucoup de chance qu’il vous réponde : l’endettement. Car pour nombre d’observateurs, la dette n’a pas sa place dans les SCPI qui cultivent leur vocation immobilière, à mille lieux des excès de la financiarisation en vogue sur les marchés financiers. Avec la société de gestion Sofidy, c’est aujourd’hui moins vrai. Elle a introduit un effet de levier en recourant à l’endettement l’an dernier avec des investissements réalisés principalement par Immorente et Efimmo pour un montant proche de 390 millions d’euros pour 330 millions collectés (dont 277,6 millions d’euros de collecte nette pour les SCPI du groupe).
La logique est simple. Les conditions d’endettement, aujourd’hui très favorables permettent à ces fonds immobiliers qui trouvent des financements hypothécaires à 2 % en taux variable et à 3,7 %en taux fixe. En face, les biens immobiliers acquis le sont sur la base d’un rendement immobilier net de 6 %. De quoi accroître la performance de 1,4 % par an sur l’ensemble des sommes investies avec un levier de 50 %. Mais ni Immorente ou Efimmo ne pratiquent un tel endettement qui se limite pour l’heure à près de 10 %. C ‘est une réponse à la stratégie de recentrage de Sofidy sur les centres villes, ou les investissements procurent un rendement moindre mais offrent plus de sécurité. Et Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy, ne compte pas s’arrêter là. Il a déclaré mardi 26 mars devant un parterre d’analystes « Nous allons poursuivre cette stratégie sur ces deux véhicules en jouant avec l’effet de levier de la dette, avec l’objectif de maintenir leurs performances ».
Sofidy a également lancé l’an dernier Immorente 2, une SCPI à capital fixe pratiquant un fort effet de levier. Cette SCPI est destinée à un public forcement fiscalisé et se définit comme une SCPI de capitalisation ne versant presque pas de revenus. Sur la base de ses six premiers mois d’existence, elle a offert un taux de distribution sur valeur de marché de 2,64 % avec une variation du prix moyen des parts de 4,17%. De leur côté, le rendement d’Immorente en 2012 a atteint 5,16 % (assorti d’une revalorisation du prix des parts de 1,56%) et celui de Efimmo a été de 5,51 % avec un prix moyen des parts stables.
Quant à Selectirente, la foncière cotée du groupe (voir pierrepapier.fr du 19 février 2013 : Selectirente a signé l’une des meilleures performances des SIIC en 2012), elle a pris un chemin contraire à celui des SCPI puisqu’elle a poursuivi son désendettement quoi qu’il demeure bien plus important que celui des deux grandes SCPI du groupe présidé par Christian Flamarion. En 2012, son ratio d’endettement rapporté à la valeur de son patrimoine est revenu de 45,3 % à 44,4 %. Il était encore de 49,5 % en 2009 et porté son ratio de couverture des frais financiers par les loyers encaissés de 3,8 à 4 fois. Cette prudence accompagne une spécificité de l’endettement de Selectirente qui est de contracter des emprunts amortissables, là où la plupart de ses concurrents pratiquent des emprunts remboursables in fine. Et cette prudence qui n’a pas d’impact immédiat sur le compte de résultat et le cash-flow en forte progression l’an dernier (+ 8,6 %) a le mérite de rassurer les investisseurs puisque le titre Selectirente, malgré son affligeante liquidité, affiche un gain de 10,6 % depuis le début de l’année. Ce qui a permis de réduire un peu la décote dont souffre ce titre sur sa valeur d’actif net réévalué (72,46 euros droits inclus par action et 65,45 euros hors droits). Toutefois, ce désendettement se fait également sur le dos des actionnaires qui ne se voient proposer qu’un dividende de 2,25 euros par action ne représentant que 41,7 % du cash flow courant contre près de 70 % en moyenne pour le secteur. Concrètement, le rendement de cette action décotée n’est que de 4,5 %, près de un point de moins que le rendement de l’indice IEIF SIIC France (5,43 %).
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