La petite SCPI régionale, issue de la fusion de trois véhicules, affichait un taux de distribution de 5,33 % en 2019. Après l’estimation de son risque locatif, elle espère maintenir un rendement proche de 5 % cette année.
La crise devrait, a priori, impacter plus durement les investisseurs en immobilier de petite taille. Surtout si leurs locataires appartiennent eux aussi davantage à la catégorie PME qu’à celle des grands groupes. Et pourtant, la proximité qu’offre la gestion d’un portefeuille de quelques dizaines d’actifs est un atout à ne pas négliger. C’est l’un des arguments mis en avant par les petites sociétés de gestion de SCPI.
Une forte proximité avec les locataires
« Depuis 23 ans, nos équipes sont à l’écoute des locataires, premiers clients de la SCPI », explique ainsi la société de gestion Foncières & Territoires. Comme d’autres gestionnaires, elle a poursuivi une démarche proactive envers les entreprises locataires. En leur proposant des aménagements de loyers. Et avec pour objectif final « leur maintien dans leurs locaux ». Le résultat semble encourageant. Fin avril, quasiment 100 % des loyers du 1er trimestre avaient été réglés. Et déjà 60 % des loyers du 2e trimestre. Sachant que, fin 2019, la SCPI Cap Foncières & Territoires affichait un taux d’occupation financier de 100 %… Née de la fusion en 2019 de trois autres SCPI régionales, le véhicule ne compte d’ailleurs pas dans son parc locatif que de petites entreprises locales.
Faiblement exposée au secteur commerce
Plusieurs groupes d’importance nationale ou internationale – ou leur filiale – y figurent également. Comme les groupes Philips ou Amplifon, locataires à Nancy. Ou les spécialistes de l’intérim Randstad et du génie climatique MCI. Ou bien encore GCI, une filiale d’Eiffage, qui devrait emménager prochainement dans un immeuble situé à Chambéry. Fin 2019, la SCPI comptait une quarantaine de locataires. Un nombre suffisamment important, selon Foncières & Territoires, pour assurer une bonne mutualisation des risques. « Le loyer moyen est inférieur à 50 K€ », précise la société de gestion. Elle souligne également la faible exposition de la SCPI au secteur du commerce. Environ 10 %. Contre 67 % de bureaux et environ 23 % de locaux d’activités. Autre facteur positif, en période de crise : la SCPI n’a eu que marginalement recours à l’effet de levier. Son taux d’endettement n’était que de 12 % fin 2019.
Une distribution approchant les 5 % en 2020
Ces éléments permettent à Foncières & Territoires « d’envisager une distribution approchant les 5 % en 2020 ». Rappelons que la SCPI affichait un rendement de 5,33 % en 2019. Sa rentabilité globale s’est d’ailleurs progressivement améliorée tout au long de l’année écoulée. Son « DVM[1] » annualisé n’était que de 5,11 % au 1er trimestre. De 5,21 % au deuxième. Puis de 5,40 % au troisième. Pour culminer à 5,62 % en fin d’année. Le pourquoi d’une telle progression ? Elle s’explique en partie par les économies d’échelle générées par la fusion des SCPI. Cette opération – c’était aussi l’objectif – aura aussi permis à la SCPI absorbante de recueillir davantage de souscriptions.
Une faible capitalisation
Cap Foncières & Territoires demeure néanmoins un véhicule de petite taille. Sa capitalisation n’atteignait que 21,7 M€ fin 2019. La société de gestion cherche d’ailleurs à développer sa collecte. Au 3e trimestre, elle devrait avoir mis en place un mécanisme de versements programmés. Et être référencée auprès de certaines compagnies d’assurance-vie. Elle compte également obtenir le label ISR. A suivre.
Frédéric Tixier
[1] Distribution sur Valeur de Marché.
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A propos de Foncière & Territoires(i)
Fort de son expérience réussie dans l’investissement immobilier régional sur l’est de la France, Foncières & Territoires a fait évoluer son modèle économique d’origine en permettant à un maximum d’acteurs économiques locaux d’investir directement sur leur territoire en créant une SCPI par grande région économique. Foncières & Territoires obtient son agrément AMF (Autorité des marchés financiers) en date du 1er octobre 2013 et son agrément AIFM en date du 30 septembre 2014. Les deux premières SCPI régionales sont constituées fin 2013 et ont débuté en 2014 leurs premiers investissements sur leurs territoires respectifs, Nord Est Horizon et Rhône-Alpes Méditerranée. La troisième, Ouest Cap Atlantique, sera créée au 4e trimestre 2016. Les trois SCPI sont fusionnées en 2019.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
