Le taux des OAT à 10 ans est passé sous les 1,20 %. En face, SCPI et SIIC maintiennent leur distribution généreuse. Deux scénarios sont possibles : la déflation l’emporte ou la prime s’atténue.
Divisé par deux en un an ! Le taux d’emprunt d’Etat à 10 ans s’est inscrit mardi à 1,18 %. Du jamais vu de mémoire d’observateur des marchés financiers. Le spectre de la déflation éclaire cette évolution du rendement des OAT, qui converge avec l’abondance de liquidité sur la planète et une propension qui reste faible pour les investisseurs à s’orienter vers des actifs à risque.
Cet environnement du marché obligataire place les fonds immobiliers cotés et non cotés comme la dernière poche de rendement, puisque peu ou prou les obligations d’entreprises ont suivi la tendance des emprunts d’Etat. Les SIIC ou les SCPI, par contre, maintiennent leurs dividendes et les revenus versés aux associés. Le rendement brut des foncières françaises cotées atteint 4,70 % selon les calculs de l’IEIF et celui des SCPI se maintient à 5 %. De sorte que jamais la prime des fonds immobiliers français n’a été aussi élevée au regard de ce que rapporte une OAT à 10 ans.
Que peut-on attendre de cette situation ? Les pessimistes retiendront le spectre de la déflation qui leur fera anticiper des jours sombres pour les actifs immobiliers. A l’opposé, ceux qui suivent le secteur ont pu déceler dans la stratégie adoptée ces dernières années par les grands acteurs de l’immobilier une sensible amélioration de leur profil de risque. L’endettement des SIIC est revenu globalement dans la zone des 40 % de la valeur de leur patrimoine quand il dépassait les 50 % en 2008 avec des pointes à 60 % ! Les arbitrages ont été nombreux permettant de consolider les patrimoines sur les meilleurs actifs alors que les renégociations avec les locataires ont permis de sécuriser les baux en éloignant l’échéance. De quoi les placer en bonne situation aujourd’hui pour repartir sur la voie des investissements dans d’excellentes conditions de financement (moins de 3% !). Si la reprise des créations d’emploi intervient bien à la fin 2015, comme l’escompte encore la majorité des économistes, les investisseurs de ces fonds immobiliers seront doublement les grands gagnants, puisque au-delà de la bonne tenue de leurs loyers, les attentes du marché à leur égard produiront une contraction de la prime record qu’il exige aujourd’hui. Le rendement des foncières et des SCPI convergera enfin vers celui des emprunts d’Etat comme l’on déjà fait les obligations d’entreprise.
Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – pierrepapier.fr
