Le revenu est la caractéristique essentielle du placement en SCPI. Avec la crise économique qui se profile derrière la crise sanitaire, la question qui se pose naturellement est celle de la stabilité de la distribution. Donc des réserves. Si une SCPI en a constitué, elle pourra les mobiliser pour atténuer les conséquences de la conjoncture et renforcer le revenu distribué aux associés.
Mais comment savoir ? Dans la plupart des analyses que l’on trouve aujourd’hui, l’accent est mis sur le « report à nouveau », qui serait l’indicateur de leurs réserves et donc de la capacité des SCPI à « lisser » le revenu.
Malheureusement, c’est faux !
Cet article montre comment analyser précisément les réserves des SCPI, en prenant plusieurs exemples… dont les grandes SCPI de bureaux. Et confirme surtout que la réalité n’est pas toujours ce que l’on croit.
Le rendement des SCPI est l’un des plus élevés de la panoplie actuelle des placements. Cela signifie simplement que pour un même montant investi, le revenu annuel distribué est plus élevé.
Le rendement est donc intéressant pour comparer les placements entre eux. Mais dans la pratique, c’est le revenu encaissé qui compte :
- Si un particulier a acheté des parts de SCPI pour compléter ses revenus de retraite, toute augmentation ou toute diminution du revenu trimestriel versé par la SCPI, influencera directement son niveau de vie.
- S’il est en phase de constitution de patrimoine et qu’il a acheté des parts de SCPI à crédit, le revenu distribué l’aide à rembourser le crédit. Il est préférable que ce revenu ne connaisse pas trop de variations !
- Et l’on pourrait tenir des raisonnements analogues avec les différentes façon d’acheter des parts de SCPI, par exemple seulement l’usufruit, pour avoir un complément substantiel de revenus pendant une période déterminée.
Le succès des SCPI provient justement de la relative régularité des revenus en temps normal. Les loyers sont stables ou en légère progression d’une année sur l’autre, donc aussi les revenus distribués. Mais en cas de tempête ? Là, se pose la question des réserves qui peuvent servir, dans des périodes difficiles, à soutenir le montant versé aux associés.
C’est à c’est endroit qu’il ne faut pas se tromper dans l’analyse : une « réserve » est une somme que la SCPI n’avait pas encore distribuée à ses associés, mais qu’elle peut verser à tout moment.
Alors, regardons les comptes des SCPI.
Le report à nouveau n’indique pas les réserves !
Commençons par une définition. Le « report à nouveau » est une notion comptable : c’est la partie du résultat bénéficiaire qui, au lieu d’être distribuée aux associés, est gardée par la société. En ne distribuant pas l’intégralité de ce qui serait distribuable, on peut faire progresser d’année en année le montant du report à nouveau. À l’inverse, certaines années on peut puiser dans le report à nouveau pour augmenter la distribution.
Ainsi, vous avez déjà lu ou entendu : « Regardez bien le report à nouveau de la SCPI pour avoir une estimation de ses réserves. Et de cette façon vous aurez une idée de la capacité de cette SCPI à lisser le revenu ».
Eh bien, voici un exemple :
- Prenons les 16 « SCPI bureaux » d’une capitalisation supérieure à un milliard d’euros, au 30 juin 2020.
- Comparons les montants du « report à nouveau » au début de l’année 2020, au revenu distribué de l’année 2019.
- Pour que cette comparaison soit parlante, exprimons-là en « mois de revenu ».
Comparons les reports à nouveau de ces SCPI. Quelle est la dernière de la classe ? Élysées Pierre, 16ème du classement. Effectivement, cette SCPI a, en report à nouveau, l’équivalent d’un mois de revenu. Moins que toutes les autres… C’est une grave erreur d’analyse !
Bien calculer les réserves des SCPI
En effet, au cours des dernières années la SCPI Élysées Pierre a vendu quelques immeubles, a réalisé des plus-values, et a jugé bon de ne pas distribuer l’intégralité de ces plus-values. Elle pourra le faire quand elle le décidera : ce sont donc bien des réserves ! Mais ce n’est pas du report à nouveau.
Il faut donc ajouter, au report à nouveau, les plus-values distribuables. On s’aperçoit alors qu’Élysées-Pierre dispose en réalité de sept mois de réserves, et se retrouve 4ème au lieu de 16ème.
Cette SCPI offre d’ailleurs une preuve toute simple que c’est bien ainsi qu’il faut analyser les données financières. En 2019, le revenu distribué aux associés d’Élysées Pierre était composé pour 85 % du résultat provenant des loyers de l’année… et pour 15 % de plus-values provenant de la vente d’immeubles. Si cette SCPI l’a fait en 2019, elle peut tout aussi bien le faire en 2020 et peut-être les années suivantes. Ses plus-values non encore distribuées sont élevées, et sont des réserves distribuables.
Voilà l’erreur que nous dénonçons dans cet article. En fait, la première erreur, car ce n’est pas tout…
Des données financières à la réalité de la gestion
Mais faisons une pause, pour une précision sur la façon d’interpréter les comptes des SCPI.
À la lecture des tableaux ci-dessus, un aspect vous a peut-être surpris. Dans la colonne « report à nouveau », les chiffres sont parfois supérieurs à la colonne « report à nouveau + plus-values distribuables ». C’est le cas par exemple pour Accès Valeur Pierre, qui passe de 10 mois à 3 mois… comment est-ce possible ?
Tout simplement parce que dans la comptabilité des SCPI, le compte « plus-values distribuables » est le résultat d’une opération :
- en positif, les plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles, mais non encore distribuées,
- en négatif, les plus-values que l’on a finalement décidé de distribuer, et aussi les travaux importants effectués pour la modernisation du patrimoine.
Le compte « plus-values distribuables » peut devenir négatif. Dans ce cas, cela provient du montant des investissements réalisés pour maintenir ou élever la qualité du patrimoine immobilier. Au niveau de l’associé, cela se retrouve indirectement en gain dans la valeur de ses parts.
Examiner les comptes annuels d’une société pour en comprendre ses perspectives de valorisation ou de distribution, relève d’une compétence spécifique. L’analyse financière.
Il est utile de faire appel à cette expertise pour évaluer les SCPI. Certes, tout n’est pas dans les comptes. Par exemple l’intelligence ou le petit supplément éventuel de chance au moment de l’achat des immeubles. Ou leur niveau de performance énergétique. Mais en suivant les flux financiers qui accompagnent la vie immobilière, on obtient des informations précieuses. Sur les résultats futurs de la SCPI. Ou sur la politique de protection du capital qui a été confié par les associés. Ou encore sur la marge de manœuvre de la société de gestion pour faire face aux événements qui se présentent.
Revenons maintenant à la question des réserves.
SCPI : comment le revenu est sécurisé
Le problème d’une traversée de crise est que les loyers d’une année peuvent baisser. Dans quelle mesure une SCPI est-elle capable de compléter pour les associés le revenu d’une année difficile ? Nous avons vu le report à nouveau et les plus-values distribuables. Mais la SCPI dispose d’une autre ressource, parfois importante.
C’est le sujet des « plus-values potentielles », parfois appelées « latentes ». Il s’agit de l’écart entre la valeur d’expertise du patrimoine, et son coût historique (achats + travaux). Si c’est écart est important, la SCPI peut toujours vendre quelques immeubles et distribuer la plus-value. Il y a donc bien, à nouveau, des réserves potentiellement utilisables.
On voit dans ce tableau que les grandes SCPI de bureaux ont pour la plupart des plus-values potentielles élevées. On ne compte plus en mois, mais en années de distribution. Cela provient à la fois de leur ancienneté, et des travaux qu’elles ont effectué pour maintenir la valeur de leur patrimoine immobilier, le « capital » des associés. Puisque nous avons parlé plus haut d’Accès Valeur Pierre et de ses investissements significatifs, on retrouve bien pour cette SCPI un écart important de valorisation : l’équivalent d’un peu plus de 7 ans de revenu.
En cas de tourmente, les SCPI peuvent donc adopter une tactique de vente d’immeubles qui permettrait de conforter pour leurs associés le montant du revenu immédiat.
Bien entendu, distribuer une partie du gain en capital reviendrait à diminuer d’autant la valeur des parts. Mais imaginons que la société de gestion décide de compenser, pour 1 %, le rendement d’une année. Ce sont donc 1% qui sont prélevés sur la valeur des parts. Pourquoi pas, en période difficile ?
Après tout, en constituant des réserves en période de prospérité, la société de gestion a privilégié la progression des valeurs de parts par rapport à la distribution immédiate. Distribuer un peu moins dans les moments favorables avait précisément pour objectif de pouvoir distribuer un peu plus le jour où la conjoncture se retournerait. Sinon, pourquoi constituer des réserves ?
Bien entendu, en cas de crise, le montant des plus-values potentielles pourrait diminuer. Mais comme elles se comptent en années de revenu, la situation actuelle des grandes SCPI de bureaux s’avère plutôt résistante.
Ceci nous apporte un début d’information factuelle sur la vaste question du télétravail et du marché des bureaux. Les SCPI bureaux abordent pour la plupart cette nouvelle mutation avec une structure financière qui leur offre une marge de manœuvre non négligeable pour s’adapter.
Toutes les SCPI n’ont pas la même stratégie de revenu
On voit donc que les grandes SCPI de bureaux ont, par leur gestion passée et par la valorisation de leur patrimoine immobilier, une certaine capacité à soutenir le revenu si la situation le demandait.
Mais les autres ?
Commençons par les quatre « SCPI diversifiées » d’une capitalisation de plus d’un milliard d’euros, au 30 juin 2020 : Primovie (Primonial REIM), Immorente (Sofidy), Corum Origin (Corum AM) et Épargne Pierre (Atland Voisin). Là, une surprise nous attend.
Si l’on prend l’indicateur « report à nouveau + plus-values distribuables », Immorente dispose de deux mois de réserves, Épargne Pierre et Primovie d’un mois, et Corum n’en a pas. Nous sommes bien loin des chiffres des SCPI bureaux. Pour être complet, précisons aussi le niveau des plus-values potentielles. Immorente en compte l’équivalent d’une année et demie de revenu, Épargne Pierre un an, Corum Origin sept mois et Primovie cinq mois. Là encore, beaucoup moins que pour les SCPI bureaux.
Nous touchons ici un point sensible. Mais attention encore à l’erreur d’analyse ! Il faut poser la question : au fait, pourquoi des réserves ?
Le débat est stratégique. Quand une SCPI constitue des réserves, elle ne distribue pas aux associés tout ce qu’ils pourraient recevoir à ce moment-là. Est-ce vraiment justifié ? Dans une stratégie de sécurité, donc de régularité du revenu, oui. Dans une stratégie de performance, pas nécessairement…
Le degré de diversification change la donne
Quelle est la différence majeure entre les SCPI « diversifiées » et les SCPI « bureaux » ? La frontière entre le label « diversifiée » et le label « spécialisée » est de 70 % : les SCPI bureaux détiennent au moins 70 % de bureaux, tandis que les « diversifiées » n’ont aucun type d’immobilier (bureaux, commerces, logistique, etc.) qui atteint cette proportion. Évidemment, même les SCPI bureaux sont diversifiées sur de nombreux immeubles, différentes localisations, et sur de nombreux locataires. Mais elles ont majoritairement des bureaux.
Adoptons le point de vue des SCPI diversifiées : « Puisque nous sommes diversifiées sur plusieurs types d’immeubles, nous avons un niveau maximal de sécurité. Pourquoi faudrait-il en plus constituer des réserves et priver nos associés des performances qui leur reviennent ? » C’est un argument que développent certaines sociétés de gestion, pour construire leur stratégie, leur « contrat de performance » avec leurs épargnants.
Il n’appartient pas à l’analyste de porter un jugement de valeur. Toutes les stratégies sont bonnes, si l’associé sait quel est le contrat qui est à la base de son placement. Dans le cadre de ces SCPI, l’idée centrale est que les revenus de l’année compenseront l’absence de loyers dans quelques immeubles, et paieront les travaux de l’année. C’est une stratégie qui apporte un meilleur rendement dans les belles périodes, et qui vraisemblablement occasionnera quelques souffrances en cas de tempête forte. Mais il y a cohérence, l’accent est mis sur la performance, et tout ce qui peut être donné au fur et à mesure aux associés, leur est distribué.
Stratégie de réserves, stratégie de performance, ces deux façons de concevoir le placement en SCPI donneront probablement une rentabilité semblable sur le long terme. C’est le chemin qui sera différent, avec donc des revenus plus ou moins réguliers.
Petite SCPI deviendra grande
Une autre précaution qu’il convient de prendre est de tenir compte de la situation des SCPI au regard de la collecte. Les toutes jeunes SCPI, ou celles qui connaissent une croissance forte, disposent d’un atout majeur. Chaque nouvelle acquisition en effet, se fait dans les nouvelles conditions du marché telles qu’elles sont connues. Immense avantage au moment où des mutations s’engagent !
Ces SCPI, selon leur âge, n’ont pas toujours eu la possibilité de constituer des réserves, mais en revanche elles constituent ou renforcent leur patrimoine avec des immeubles immédiatement adaptés en termes de caractéristiques, de localisation et de critères environnementaux.
Comment choisir sa ou ses SCPI ?
Cette question se rencontre aujourd’hui à tous les coins des media : dans les hebdomadaires patrimoniaux, sur des sites de conseils en placements ou de ventes de placements, et même sur YouTube. Ce que nous venons d’expliquer montre que le niveau moyen des réponses pourrait s’élever quelque peu.
Mais comment faire ?
Il faut savoir que l’IEIF, l’organisme référent du secteur, a mis à jour sa méthodologie d’analyse financière des SCPI. Le site pierrepapier.fr va « traduire » progressivement ces résultats pour traiter les questions concrètes dans l’optique d’un investissement en SCPI.
Il reste que la plupart des SCPI, les unes par leur politique de réserves, les autres par leur diversification, certaines encore par leur spécialisation, sont dans l’ensemble bien armées pour traverser cette crise. C’est la bonne nouvelle. Le navire tanguera peut-être, selon la force de la tempête. Mais il arrivera à bon port.
Les SCPI, en tant que placement immobilier, sont ancrées dans l’économie. Elles sont donc sensibles à la conjoncture, quoi de plus normal ? Mais si l’on choisit de se situer dans une durée plus longue, ce qui est normalement le cas en matière d’organisation des placements, l’immobilier est une bonne réponse. Et que sont les SCPI, sinon une façon intelligente de faire de l’immobilier ?
Guy Marty
Voir aussi :
Qu’est-ce qu’une SCPI ? La définition complète et actualisée
Les Fonds d’Investissements Alternatifs
La pierre papier vue par Jules Verne
L’impact du télétravail sur le marché des bureaux
| L’analyse financière des SCPI
La première méthodologie d’analyse financière des SCPI a été conçue et développée par Guy Marty, dans un livre publié en 1983. Les ratios financiers calculés à partir des comptes des sociétés ont été mis à jour à l’IEIF au fur et à mesure des évolutions qui s’imposaient, notamment au début des années 2000. Ces dernières années le plan comptable des SCPI a été modifié, ce qui nécessite une nouvelle lecture des comptes publiés. De plus, avec la directive européenne qui gouverne depuis 2013 les Fonds d’Investissement Alternatifs, les pratiques des SCPI en matière de travaux, de cessions d’immeubles, de recours à l’emprunt, ont changé dans une large mesure. Toutes ces évolutions ont nécessité une refonte plus profonde. Le groupe de travail dédié à l’analyse financière des SCPI, comprend :
Ces travaux ont permis de définir une nouvelle méthodologie d’analyse financière des SCPI, désormais utilisée pour les études de l’IEIF. Christian de Kerangal, Directeur Général, IEIF |
