Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérants des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, les foncières « présentent aujourd’hui des caractéristiques suffisantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges ». Depuis le début de l’année, elles affichent toujours une performance boursière supérieure à celle du marché.
La surperformance boursière des foncières cotées européennes reste d’actualité. Leur progression depuis le début de l’année, devenue négative depuis fin août, reste néanmoins supérieure à celle de l’ensemble du marché. Au 6 novembre, l’indice IEIF Eurozone (qui regroupe 55 foncières de la zone euro) affichait un repli de 2,86% depuis le 1er janvier (indice brut), contre -6,14% pour l’indice EuroStoxx 50. Sur un an glissant, sa performance restait en outre positive (+1,78%), face à une baisse de 10,71% pour l’indice EuroStoxx sur la même période.
Craintes sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt
Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, respectivement gérant et co-gérant des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, et notamment des fonds Allianz Immo et Allianz Secteur Euro Immobilier, ce repli s’explique en partie par les « craintes de l’impact des hausses des taux d’intérêt sur leur création de valeur ». Pour le binôme, constitué en 2015, ce risque est surestimé, notamment en raison du niveau d’endettement des foncières, géré proactivement depuis des années, et qu’ils jugent « adapté au contexte actuel ». La valorisation du patrimoine des foncières est également estimée comme « solide ». «Les foncières cotées européennes affichent actuellement une décote plutôt attractive de 10% par rapport à la valeur de leurs actifs nets réévalués, un niveau qui demeure inférieur à leur moyenne de long terme. Ce niveau de valorisation constitue un point d’entrée au regard de l’aspect défensif de la classe d’actifs et de ses solides fondamentaux », assure d’ailleurs Victor Kittayaso.
Des caractéristiques rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges
Les foncières ont en effet également d’autres atouts à mettre en avant. Leur dynamisme en termes de gestion, notamment, a permis à beaucoup d’entre elles « d’orchestrer un savant dosage entre croissance organique, cession d’actifs arrivés à maturité, et réalisation d’opérations de développement ». Les gérants signalent aussi le nombre significatif d’opérations de fusions/acquisitions « créatrices de valeur » enregistrées ces derniers mois (16 transactions entre 2017 et 2018). Enfin, leurs fondamentaux sont toujours aussi solides : un marché locatif en pleine forme, et un intérêt toujours aussi marqué des investisseurs pour ce type de valeurs distributrices de dividendes « récurrents et élevés » (4,3% en moyenne, selon les données EPRA au 30 septembre). « La forte demande pour l’immobilier soutient les valeurs des immeubles et leur taux de rendement. Cette situation est favorable à l’investissement en immobilier direct et dans l’immobilier coté», résume Thierry Cherel. Pour les deux gérants d’AllianzGI, en phase sur ce point avec Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, l’immobilier coté n’a donc pas fini de « démontrer sa résilience face à un environnement chahuté », et les foncières présentent toujours« des caractéristiques suffisamment rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges »…
Frédéric Tixier
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