« Le taux de distribution 2018 sera supérieur à 4,50% … »

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L’émission « Les acteurs de la pierre-papier » reçoit aujourd’hui Grégory Frapet, le président du directoire de Primonial REIM. Au programme : l’actualité de ce poids lourd de la gestion d’actifs immobiliers – 20 Md€ d’encours fin 2018 -, et notamment l’annonce du niveau de distribution de ses SCPI en 2018. Mais aussi, les convictions de l’asset manager sur l’évolution des diverses classes d’actifs immobiliers, et ses prochaines innovations produits.

Primonial REIM, aujourd’hui, en quelques mots ?

Grégory Frapet – Primonial REIM est une société de gestion de SCPI et d’OPCI créée en 2011, filiale du groupe Primonial, et dont l’objectif est notamment de mettre en avant les talents de ses gérants et d’exprimer une conviction de marché au bénéfice des clients du groupe Primonial.

Quid des taux de rendement 2018 des SCPI gérées par Primonial REIM ?

Grégory Frapet – En 2017, Primonial REIM avait surperformé le marché, qui avait produit, rappelons-le, un taux de distribution moyen de 4,43%. En 2018, le taux de distribution des SCPI Primonial REIM sera conforme aux attentes de nos gérants, identique à celui de 2017, et donc au-dessus de 4,50%.

En 2017, Primonial REIM avait réalisé une collecte exceptionnelle. En 2018, comme l’ensemble du marché, le montant des souscriptions nettes pour les SCPI Primonial est en baisse. Est-ce une bonne nouvelle ?

Grégory Frapet – Ces chiffres doivent être remis en perspective. L’ensemble du marché, en 2017, était en augmentation de 14% par rapport à l’année précédente, avec 6 Md€ de collecte au total. Ce chiffre masque toutefois des réalités assez contrastées, avec notamment un premier semestre fortement collecteur – plus de 56% par rapport au premier semestre 2016 -, et un second semestre en recul – de 38% -. En 2018, les chiffres ne sont pas encore connus au niveau de la profession, mais nous les attendons autour de 5,2 Md€, ce qui nous remet très clairement au niveau des années 2015 et 2016. Si l’on retraite ces données à l’aune  de l’année 2017, qui avait été exceptionnelle, le chiffre 2018 reste donc à un très bon niveau. Je rappelle que les SCPI capitalisent aujourd’hui plus de 50 Md€. Si on regarde maintenant au niveau de Primonial REIM, les chiffres que vous annoncez sont proches de la réalité. Notre collecte passe effectivement de 1,4 Md€ à 910 M€. Cela signifie que Primonial REIM reste leader, en termes de collecte sur la partie SCPI, et que, finalement, en termes de parts de marché pour 2018, le groupe occupera une position identique, voire légèrement supérieure à celle de 2017.

Quand un fonds collecte, disons un peu trop fortement, est-il en mesure de maintenir le même niveau de performance ?

Grégory Frapet – Une partie de la réponse est contenue dans les taux de rendements que je vous ai annoncés pour 2018, qui seront identiques à ceux servis en 2017. Cela signifie que nous avons pu investir la collecte 2018 dans de très bonnes conditions, sans diluer la performance des porteurs de parts de nos SCPI.

L’environnement est moins porteur pour l’investissement immobilier en bureaux et commerces. Primonial REIM se positionne depuis plusieurs années sur des classes d’actifs dites alternatives, santé et éducation, mais aussi logement. Quelles sont les raisons de cette stratégie ?

Grégory Frapet – Elle résulte avant tout de nos convictions sur le marché. Rappelons déjà que nos SCPI sont, sectoriellement parlant, « pures ». Nous gérons une SCPI bureaux, une SCPI commerces, une SCPI santé, et une SCPI résidentiel. Ceci nous permet de mettre en pratique nos analyses et nos convictions macro-économiques. En matière de bureaux, cela fait plus de 10 ans que l’on est dans une logique de compression des taux: la valeur se crée mécaniquement par la compression des taux de rendement à l’acquisition. Mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il faut donc être extrêmement sélectif pour continuer à créer de la valeur. Par ailleurs, nous avons une vraie conviction sur les vertus d’une diversification sur le secteur santé, qui est un marché un peu moins profond que celui du bureau, et surtout, sur celui de l’immobilier résidentiel qui devrait à l’avenir bénéficier d’une augmentation de sa valeur. Pour revenir au secteur des bureaux, on constate que ce marché a encore enregistré une année record en matière d’investissement – plus de 32 Md€, selon une dernière étude de BNP Paribas -, dans un contexte où les taux de rendement ont continué à se comprimer, de l’ordre de 25 points de base. Cela laisse certes encore du potentiel, si l’on est en capacité d’aller chercher un peu de création de valeur, en allant rénover des actifs déjà en portefeuille, ou en identifiant des actifs dont les loyers sont susceptibles, demain, d’offrir de la « réversion » en tirant parti de l’évolution de l’usage des bureaux. Mais il faut aussi être en capacité de se dire que, sur certains actifs de bureaux, il est préférable de ne pas y aller, car on serait alors trop exposé à une remontée des taux.

Le rendement sur les bureaux, aujourd’hui ?

Grégory Frapet – Aujourd’hui, sur le bureau « prime », qui n’est pas notre marché principal d’intervention, le taux tourne autour de 3,25%. Notre objectif est plutôt d’investir les fonds que nous collectons sur des taux autour de 4,25%,en privilégiant des actifs « core » ou « core+ » situés en première et deuxième couronnes parisiennes.

Peut-on gagner plus sur le secteur de la santé ?

Grégory Frapet – On gagne déjà sur le couple rendement/risque… Et sur le rendement immédiat, les rendements sont effectivement supérieurs à ceux du bureau prime. Mais il convient également de regarder l’espérance de gain à terme, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur de la part qui traduit l’augmentation de la valeur de l’actif immobilier. Tout dépend du type de stratégie privilégiée par les investisseurs : recherche d’un rendement immédiat ou d’un TRI à terme…

Plus étonnant, le retour du logement. Est-ce parce que les taux de rendement de ce type d’actifs remontent ?

Grégory Frapet – Les taux remontent, mais d’un point de vue relatif. En réalité, ce sont plutôt les taux du bureau qui se compriment, ce qui ramène ceux du logement à des niveaux comparables. Les équipes de Primonial REIM ont réalisé une étude pour classer les métropoles françaises qui profiteront le plus de deux phénomènes, la métropolisation et l’évolution des infrastructures induites par le projet du Grand Paris. Ce « city ranking » nous permet d’espérer, en choisissant les métropoles gagnantes,  pouvoir offrir à la fois des rendements autour de 4% – donc très significatifs comparés à ceux de l’immobilier commercial – et des espérances de gains, c’est-à-dire d’évolution positive des valeurs métriques de ces actifs dans les années à venir.

Sur le résidentiel, l’objectif est donc la plus-value à terme ?

Grégory Frapet – Primonial REIM a lancé une SCPI, Primofamily, qui traduit notre ambition sur le sujet de la métropolisation, et qui va distribuer 4% à ses souscripteurs. On ne peut donc pas considérer qu’il n’y a pas de rendement, si l’on compare ce taux aux 4,5% de l’immobilier de bureaux ou du secteur santé. Sachant que, par ailleurs, des perspectives additionnelles d’appréciation à terme de la valeur peuvent effectivement se présenter…

Quel segment de clientèle – particulier ou institutionnel – constitue aujourd’hui votre axe principal de développement ?

Grégory Frapet – Notre axe principal de développement a toujours été la satisfaction de nos clients particuliers ou institutionnels. Mais, si l’on regarde plus précisément, on se rend compte que le marché de la SCPI est, en 2017 et en 2018, à un niveau record, et que, sur ce marché, Primonial REIM est très bien positionné, puisqu’il est leader en matière de collecte pour la deuxième année consécutive. Nos marges de progression, on peut alors les imaginer dans l’innovation produit, en proposant par exemple à nos clients, en plus du bureau, d’autres alternatives sectorielles, sur la santé ou le résidentiel. En matière d’immobilier institutionnel, notre philosophie consiste à ne proposer une offre – sous forme de club deal – que si l’on identifie une opportunité d’investissement. Nous n’avons donc pas d’objectif particulier en matière de collecte institutionnelle. La pratique montre que les montants collectés varient d’une année à l’autre, car ils dépendent de nos convictions sur le sous-jacent immobilier. Notre croissance va également passer par un développement en dehors de nos frontières. Laurent Fléchet¹ a pris la responsabilité de notre plateforme au Luxembourg dont l’objectif est de proposer des produits dans une logique pan-européenne et de s’adresser à des clients qui ne sont pas aujourd’hui nos clients naturels, mais à des investisseurs européens, asiatiques, ou nord-américains. C’est un véritable relais de croissance, non pas intrinsèquement pour Primonial REIM, mais également pour le groupe Primonial.

Primonial REIM a lancé récemment des plans de versements programmés en SCPI. Quels sont, plus globalement, les critères et les enjeux de l’innovation pour un gestionnaire de SCPI ?

Grégory Frapet – Il y a d’abord de l’innovation dans la gestion de l’actif. Il faut avoir des convictions en investissement et des équipes de qualité pour les mettre en œuvre et gérer efficacement les 20 Md€ que Primonial REIM a collectés. C’est un enjeu au quotidien pour délivrer de la performance. Mais il y a également de l’innovation dans la gestion du passif, un sujet sans doute un peu négligé par l’industrie de la pierre-papier. On a, sur cette problématique, plusieurs chantiers en cours qui sont d’ailleurs, en partie, également des sujets de place. Commecelui de la souscription électronique – ce qui ne signifie pas s’exonérer du conseil en gestion de patrimoine -. Ou celui des versements programmés, c’est-à-dire la possibilité donnée au client soit de réinvestir ses dividendes, soit d’étaler dans le temps son effort d’épargne, que Primonial REIM a effectivement mis en place en 2018. Mais nous réfléchissons aussi, à l’instar d’autres sociétés de gestion, à la possibilité de distribuer les coupons sur un rythme mensuel, et non plus seulement trimestriel comme c’est actuellement la norme. Une réponse adaptée, par exemple, aux investisseurs qui ont acheté des parts de SCPI à crédit…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Primonial (i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’Assurance vie, de l’Asset Management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec près de 37 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Ancien président du Directoire de Primonial REIM, président depuis février 2018 du conseil de Surveillance de Primonial REIM, et en charge du développement de la plateforme immobilière paneuropéenne luxembourgeoise.