Envisagée dès la fin de l’année 2018, la fusion-absorption de la SCPI Europimmo Market par la SCPI LF Europimmo devrait intervenir fin juin, sous réserve de l’approbation des actionnaires. Le nouvel ensemble pèsera près de 590 M€, avec une exposition majoritaire sur l’immobilier allemand.
D’un côté, une SCPI portée par « une belle dynamique de collecte ». De l’autre, un véhicule qui a connu « un démarrage plus lent », dont la collecte « est aujourd’hui à l’arrêt », mais totalement investi dans un « patrimoine de qualité ». La fusion entre LF Europimmo, lancée en 2014, et Europimmo Market, commercialisé depuis septembre 2015, qui ont en commun une vocation européenne, « fait donc sens » pour La Française REM, leur gestionnaire.
Un patrimoine plus diversifié
Le rapprochement entre ces deux véhicules, étudié depuis la fin de l’année 2018 (voir « La Française : prix de souscription en hausse pour 2 SCPI »), et validé le 8 mars dernier par leurs conseils de surveillance respectifs, devrait en effet conduire à la constitution d’une SCPI « au patrimoine plus diversifié » et disposant de « plus de latitude dans ses projets d’investissement ». LF Europimmo, la SCPI absorbante, apporte dans la corbeille un encours de 557 M€ (fin mars 2019), essentiellement investi en actifs de bureaux (à près de 85%), majoritairement en Allemagne (55,40%) mais pas uniquement, la SCPI, présente dans d’autres pays européens (Belgique, Pays-Bas), venant également de réaliser son 1er investissement en Irlande. Europimmo Market, de taille nettement plus modeste (28,5 M€) en raison d’une très faible collecte depuis son lancement (2 M€ en 2017, et à peine 200 000 € en 2018), est à l’inverse exclusivement investi en actifs de commerce majoritairement allemands.
Des avantages pour tous les actionnaires
Les deux SCPI présentent en outre des caractéristiques communes en termes de rentabilité (DVM de 4,18% en 2018 pour LF Europimmo, 4% pour Europimmo Market). En revanche, si l’une est totalement investie (Europimmo Market) et dispose d’un patrimoine entièrement loué (taux d’occupation financier – TOF – de 100% à fin mars), l’autre (LF Europimmo) est moins disant en termes de remplissage de ses immeubles (94,8% fin mars) et, surtout, est susceptible, compte tenu de sa forte collecte (encore 39 M€ au 1er trimestre), de faire subir à ses associés des effets de dilution en cas de retard dans ses investissements. « L’incorporation d’un patrimoine totalement investi – celui de Europimmo Market – permettrait d’atténuer ce risque », argumente ainsi La Française REIM. Les actionnaires des deux SCPI fusionnées bénéficieraient en outre de « la dynamique de croissance de LF Europimmo », dont le développement serait facilité grâce à une politique d’investissement plus large incluant « l’exposition à l’immobilier commercial allemand ».
Fusion rétroactive au 1er janvier 2019
L’opération envisagée sera soumise aux actionnaires lors des AGE du 19 juin prochain – ou le 27 juin, si le quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée -. Si elle est approuvée, la fusion prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2019. La parité de fusion retenue résulte de la combinaison de plusieurs critères : la valeur de réalisation des deux SCPI au 31 décembre 2018 (pour 50%) ; leur valeur de rendement pour 2018 (25%) ; leur valeur de rendement pour l’exercice 2019 (25%). La valeur d’échange en résultant est de 989,48 € pour LF Europimmo et de 938,97 € pour Europimmo Market, soit une parité de 0,95 part LF Europimmo pour 1 part Europimmo Market. Comme classiquement dans toutes fusions, le système des « rompus » permettra soit le remboursement à l’associé de la partie de la part excédant la parité, soit le versement par l’associé du complément nécessaire à l’attribution d’une part supplémentaire. A noter également que, si la fusion est entérinée par les actionnaires – et obtient le visa de l’AMF -, tous les associés – anciens et nouveaux – de la SCPI LF Europimmo bénéficieront d’un dividende par part identique sur 2019.
Frédéric Tixier
A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 19 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 01/01/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
