Après LFP Europimmo, SCPI dédiée aux immeubles de bureaux en Europe, et l’élargissement du champs d’investissement d’Eurofoncière 2 aux actifs européens, La Française REM lance un nouveau véhicule à vocation européenne, spécialisé dans les actifs commerciaux.
La Française Global REIM[1], structure dédiée aux investissements immobiliers du groupe La Française, continue à tirer profit de l’élargissement de ses équipes aux territoires européens. Depuis la formation de son partenariat avec Forum Partner, en 2013, et l’acquisition, début 2014, de Cushman & Wakefield Investors (CWI) rebaptisé La Française Forum Real Estate Partners (REP), elle dispose en effet d’une douzaine de spécialistes de l’immobilier allemand et anglais, basés à Francfort et à Londres, et forts d’une expérience de plus de trente ans.
Expertise européenne – Cette « plateforme dédiée à l’investissement immobilier direct en Europe » lui permet non seulement de multiplier les acquisitions hors de France, comme récemment en Allemagne, mais également les véhicules d’investissements spécialisés, tout ou partie, sur la zone européenne. En septembre 2014, il y a donc juste un an, elle a ainsi lancé une SCPI à vocation européenne, LFP Europimmo, spécialisée dans l’immobilier de bureaux. A la tête de trois immeubles, tous situés en Allemagne (Francfort, Munich, Düsseldorf), la SCPI vise une collecte de près de 80 M€ à 100 M€ d’ici la fin de l’année (21 M€ déjà collectés au 1er semestre 2015, selon l’IEIF). Elle compte d’ailleurs procéder à trois nouvelles acquisitions au cours du dernier trimestre, notamment à Hambourg et Berlin. Ces investissements ne sont pas uniquement destinés à figurer à l’actif de LFP Europimmo, mais pourraient également servir à l’élargissement européen du patrimoine d’Eurofoncière 2[2], qui a déjà participé pour partie à l’acquisition de l’immeuble de Munich. Une « mutualisation » des actifs qui s’explique donc par la volonté d’ouvrir à l’Europe le patrimoine de SCPI franco-françaises, mais aussi par un souci de diversification des actifs de LFP Europimmo, le poids relatif des immeubles acquis récemment (entre 20 et 44 M€ de valeur acte en main) étant trop élevé au regard du patrimoine actuel de la SCPI.
Extension au secteur des commerces. La création d’Europimmo Market répond quant à elle à un double objectif : prendre pied sur un créneau – les SCPI de commerces – sur lequel La Française n’était pas présente ; et continuer à proposer aux investisseurs des produits à vocation pan-européenne. Pour Patrick Rivière, Directeur Général de La Française, il s’agit d’ailleurs d’une tendance de fonds : « les SCPI vont s’ouvrir progressivement à l’Europe, de la même manière que les OPCVM après le passage à l’euro », annonce-t-il. Europimmo Market, qui vise un objectif de collecte équivalent à LFP Europissimo (de l’ordre de 100 M€), s’intéressera donc prioritairement « aux actifs immobiliers diversifiés en adéquation avec les besoins des commerçants et des consommateurs ». Concrètement, elle privilégiera les commerces de pieds d’immeuble et des centres commerciaux, mais aussi des actifs logistiques ayant un potentiel de rendement élevé, en lien avec l’expansion du e-commerce. L’explosion de ce segment de marché – qui croît à un rythme supérieur à 10 % par an et devrait atteindre 477 Md€ en 2015 –, ne devrait en effet pas nécessairement se faire au détriment de l’immobilier commercial, si celui-ci est situé dans les zones passantes de centre-ville, ou sur le trajet travail-domicile des consommateurs. Les gestionnaires de La Française parient notamment sur l’essor du « click & collect » – achat en ligne et récupération des produits dans un espace physique dédié –, une pratique qui se développe très rapidement au Royaume-Uni et s’avère très rentable pour les enseignes. Car, comme l’explique Philippe Peirs, Head of International Real Estate Developpement chez La Française Global REIM, « les consommateurs qui utilisent le click & collect ont un panier moyen supérieur de 60 % à ceux qui ne le pratiquent pas ».
Allemagne, et France, en priorité. En termes géographiques, la SCPI orientera ses investissements prioritairement en Allemagne et en France, tout en restant ouverte aux opportunités qui pourraient se présenter en Espagne, au Portugal, en Italie, au Benelux ou dans les pays nordiques. Les critères essentiels étant la densité commerciale, le fort taux de fréquentation, et le pouvoir d’achat élevé des consommateurs, cette préférence ne résulte d’ailleurs pas d’une allocation « stratégique », mais plutôt d’une approche de style « stock picking ». Comme le rappelle Patrick Rivière, dans le choix des actifs commerciaux, «la dimension ville est plus importante que la dimension pays ». La SCPI s’intéressera également aux actifs logistiques situés à proximité des zones économiques dynamiques, l’activité logistique « du dernier kilomètre » devant bénéficier de l’essor du e-commerce. Une stratégie déjà mise en œuvre sur un fonds réservé aux institutionnels, PURetail (160 M€ de collecte), qui a bouclé sa dixième et dernière acquisition en juillet 2015.
Taux de rendement cible : 4,70% – La SCPI, à capital variable, vise, compte tenu d’une fiscalité attractive, un taux de distribution cible de 4,70 %, semestrielle en 2016, puis trimestrielle à compter de 2017. Le prix de souscription est fixé à 1 000 € (minimum de 5 000 € pour tout nouvel associé).
[1] Real Estate Investment Managers
[2] SCPI d’entreprise à capital variable dont les statuts avaient été modifiés en 2013 afin de l’autoriser à s’endetter, notamment dans l’objectif de développer sa présence en Europe.
A propos de La Française GREIM[3] Les activités immobilières du Groupe La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers. Cette holding héberge La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Forum Real Estate Partners. La Française REM est le leader en France de l’immobilier physique avec 13 Mds $ sous gestion. Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de la joint-venture La Française Real Estate Partners. La Française Forum Real Estate Partners, joint-venture créée début 2014, résulte du partenariat stratégique avec Forum Partners, société indépendante, présente à l’international et spécialisée en investissement immobilier financier (fonds de dette, private equity et foncières cotées). Rapidement en ordre de marche grâce à l’acquisition de Cushman & Wakefield Investors (1,2 Md $ sous gestion), elle offre grâce à sa capacité d’analyse et son sourcing, de nouvelles solutions d’investissement en immobilier direct européen. L’ensemble La Française Global REIM & Forum Partners, dispose de 20 Mds $ d’actifs sous gestion et d’une couverture géographique élargie, offrant ainsi une gamme complète de solutions immobilières et sur mesure aux investisseurs du monde entier.
[3] Cette information est extraite d’un document officiel de la société.
