Les derniers chiffres d’ImmoStat attestaient d’une forte montée en puissance du secteur résidentiel auprès des institutionnels au 1er semestre 2021. A 4,4 Md€, leurs investissements progressaient de 23% par rapport au 1er semestre 2020. JLL détaille, dans sa dernière étude, la nature des transactions réalisées. Et leur impact sur les taux de rendement des actifs résidentiels.
« Un 1er semestre record grâce au mega deal Cronos », titre le conseil en immobilier JLL dans sa dernière étude consacrée au marché de l’investissement résidentiel en France[1]. On le sait, comme en attestent les derniers chiffres d’ImmoStat, celui-ci a fortement progressé au 1er semestre 2021. Les investisseurs institutionnels, qui reviennent en force sur ce secteur, y ont alloué 4,4 Md€. Soit 23% de plus qu’au 1er semestre 2020. Sans relativiser l’intérêt croissant pour le résidentiel, JLL rappelle toutefois que cette performance semestrielle est « essentiellement liée à l’opération « Cronos » ».
« Cronos », deuxième mega deal par la taille depuis l’opération « Vesta »
Ce mega deal, l’apport de 5 900 logements existants – pour 1,1 Md€ – et près de 4 000 logements neufs – pour 900 M€ – par In’li dans la foncière créée dans le cadre d’un partenariat de long terme signé avec AXA IM, représente en effet 45% du montant des transactions semestrielles. Il s’agit d’ailleurs, souligne JLL, du 2e mega deal, par la taille, enregistré dans le secteur depuis « Vesta », en 2018. Mais les opérations unitaires, preuve de la vigueur du marché, ont également fortement progressé. Leur nombre est passé à 129 sur le semestre. Contre « 74 en moyenne sur les 1er semestres depuis 2017 », rappelle JLL. Ce sont, comme le soulignait déjà ImmoStat, les actifs résidentiels traditionnels (non gérés) qui se taillent la part du lion. Ils représentent – « Cronos » inclus » -, 4,2 Md€. Dans cet ensemble, les opérations en VEFA sont majoritaires (51%).
Part de marché en baisse pour les actifs gérés
Les autres types d’actifs résidentiels, les actifs gérés, eux, reculent. Les montants enregistrés passent de 396 M€ à 223 M€. Le recul global est de 44%. Ce sont les résidences étudiantes qui accusent la baisse la plus sensible (-60%). Les résidences seniors ne font guère mieux (-59%). Ces dernières demeurent néanmoins la classe d’actifs la plus investie (52% des investissements en actifs gérés). La classe d’actif montante est toutefois le coliving. Ce marché a attiré 68 M€ au 1er semestre 2021. Contre seulement 35 M€ en 2020 et en 2019. « Si les volumes restent faibles, on observe une croissance continue des investissements à mesure que le marché se développe et que le parc croît », note JLL. D’ailleurs, le marché des actifs gérés se caractérise par une part encore plus importante des nouveaux projets. Les VEFA représentent en effet 87% des investissements recensés.
Contraction des taux prime pour les résidences seniors et étudiantes
Cet afflux de capitaux a des conséquences en termes de rendement prime. Celui des actifs résidentiels classiques, dans l’ancien, n’a guère varié d’un semestre à l’autre. Selon JLL, il s’établit à 2% à Paris, et à 3% en banlieue parisienne. Et jusqu’à 3,5% dans les grandes métropoles régionales. Le taux prime des actifs de coliving est, lui aussi, resté stable. JLL l’estime à 4,30%. En revanche, les taux prime des résidences gérées, étudiantes et seniors, connaissent une nouvelle compression. Celui des résidentes seniors tourne autour de 3,5%. Et a franchi, à la baisse, le seuil des 4% pour les résidentes étudiantes.
Frédéric Tixier
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] « Panorama du marché résidentiel en France – 1er semestre 2021 » – JLL.
