Le succès de l’opération Vesta – la mise en vente d’un portefeuille de plus de 4 000 logements – est une nouvelle marque de l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour la classe d’actifs résidentiels, sur laquelle ils sont aujourd’hui encore peu présents. Explications, avec Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF.
Pierre Papier – Quelle place occupe aujourd’hui le résidentiel dans le patrimoine des investisseurs institutionnels et dans celui des véhicules immobiliers ouverts au public ?
Stéphanie Galiègue – Il en représentait environ 11% fin 2017, selon MSCI, toutes typologies d’acteurs confondues. Dans l’univers des fonds immobiliers non cotés, le résidentiel stricto sensu n’occupe également qu’une part limitée des portefeuilles. Les SCPI d’immobilier résidentiel – à finalité fiscale – ne totalisent que 8% des 50 Md€ de capitalisation affichés par l’ensemble de cette catégorie de véhicules fin 2017. Côté OPCI, la part de cette classe d’actifs est encore moins significative : 2 % de l’actif net total des OPCI grand public, fin 2017, et 3 % pour les OPCI professionnels. En volume, c’est du côté de l’immobilier coté que les montants sont les plus élevés, puisque le résidentiel représente en moyenne 5 % du patrimoine des SIIC fin 2017.
Pierre Papier – Comment expliquer un si faible pourcentage ? en raison d’une plus faible rentabilité de cette classe d’actifs ?
Stéphanie Galiègue – Les niveaux de performance à long terme des actifs résidentiels sont en réalité assez robustes : sur 20 ans, la performance annualisée du résidentiel est de 7,5 % en moyenne par an (en total return), soit un niveau proche de celui des bureaux (9 %, d’après les indices MSCI IPD France). En outre, les caractéristiques structurelles du résidentiel, dans une logique de diversification des portefeuilles, sont bien reconnues : moindre volatilité que l’immobilier tertiaire, corrélation moindre avec les valeurs mobilières, stabilité et visibilité fortes des cash-flows… J’ajoute que des éléments conjoncturels rendent le résidentiel plus attractif aujourd’hui : un contexte de taux bas, et la contraction des taux sur le bureau prime (3 % à Paris QCA, fin juin 2018), dont les rendements rejoignent ainsi ceux du résidentiel.
Pierre Papier – Plusieurs opérations d’envergure, portant sur des actifs résidentiels, sont intervenues ces derniers mois. Est-ce le signe d’un retour des institutionnels sur cette classe d’actif ?
Stéphanie Galiègue – Il est clair qu’aujourd’hui les marques d’intérêt pour le résidentiel se multiplient et se concrétisent. Outre plusieurs opérations d’acquisition menées en 2017 par BNP Paribas REIM France, Primonial REIM ou AXA IM Real Asset sur des portefeuilles importants (entre 130 M€ et 1,2 Md€), la récente cession par le groupe SNCF d’une participation majoritaire dans la foncière Vesta (propriétaire de 4 000 logements) en dit long sur l’appétence renouvelée des institutionnels en France pour le résidentiel. Non seulement cet appel d’offre portait sur un montant exceptionnel – 1,4 Md€ -, mais il a suscité l’intérêt d’une vingtaine d’investisseurs ce qui, là encore, est le signe que cette classe d’actifs est en train de revenir sur le devant de la scène…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de Stéphanie Galiègue
Stéphanie Galiègue est Directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF. Elle dispose de plus de 20 ans d’expérience s’appuie sur une expérience de plus de vingt ans en matière d’analyse de données, de performance et de risque pour le compte des investisseurs institutionnels dans le domaine de l’immobilier et de la finance. En 2005, Stéphanie Galiègue rejoint IPD France comme Directrice des Etudes et de la Recherche avant d’être promue Directrice générale adjointe quelques mois plus tard. En 2011, elle devient Directrice générale d’IPD France & Europe du Sud et Administratrice. Elle a débuté sa carrière chez Axa Investment Managers Paris en 1996, où elle a développé une expertise particulière en matière d’analyse de performance et de risque, avant de rejoindre CDC Ixis Asset Management en 1999. En 2001, elle est devenue chez Deloitte, responsable de la ligne de service Reporting et Attribution de performance dans le pôle dédié à l’assistance aux sociétés de gestion. Stéphanie Galiègue est diplômée d’HEC, majeure Finance et membre du Cercle des Femmes de l’Immobilier.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
