Dans le match qui oppose partisans et adversaires des avantages fiscaux pour l’investissement immobilier, l’État vient de répondre aux arguments des professionnels du secteur. Égalité ? Le match est loin d’être terminé… C’est même maintenant qu’il devient vraiment intéressant !
Le dispositif Pinel est une incitation fiscale destinée aux particuliers pour qu’ils se laissent tenter par l’investissement dans le logement locatif neuf. Comme tous les avantages fiscaux qui l’ont précédé, les Scellier, Duflot, Robien et autres plus anciens, le Pinel se voit reprocher d’être très coûteux pour les finances publiques et de ne profiter qu’aux riches. A ce débat, ouvert depuis longtemps, les très officiels IGF (Inspection Fédérale des Finances) et CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et du développement durable) apportent un éclairage nouveau dans un rapport intitulé « Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel ».
Coûteux pour l’État ?
La démonstration contraire a été maintes fois faite. Si l’on se réfère aux Comptes du Logement, les avantages fiscaux liés à l’investissement résidentiel locatif rapportent au moins autant à l’État que ce qu’ils lui coutent. C’est ce que soutenait à nouveau en septembre 2019 une étude très complète réalisée à la demande de professionnels de la construction.
Réponse de l’IGF et de la CGEDD : cette argumentation ne tient pas compte des « recettes contrefactuelles, que l’État percevrait en l’absence de ces dispositifs ». D’après leurs calculs, basées sur des hypothèses, le bilan ne serait jamais positif pour les finances publiques. On veut bien le croire, mais on reste un peu sur sa faim.
Une bonne affaire ?
L’IGF et la CGEDD prennent position. La rentabilité d’un investissement en Pinel serait nulle ou négative. Sauf si les prix de l’immobilier augmentent de plus de 11% sur la période de 9 ans du dispositif, soit 1,2% en moyenne. La bonne affaire ne serait donc pas liée au dispositif en lui-même mais à une valorisation, aléatoire et sectorielle, du marché immobilier.
Des changements à la mi-temps
Les deux équipes, partisans et adversaires du Pinel en particulier et des avantages fiscaux en général, seraient-elles renvoyées dos-à-dos ? Pas encore car la partie est loin d’être terminée. L’IGF et la CGEDD consacrent la fin de leur rapport à différentes propositions. Elles sont destinées à éclairer le Gouvernement sur le sort à réserver au dispositif Pinel : le supprimer ou le modifier ?
Faut-il supprimer le Pinel ?
Non, répondent les deux organismes officiels. Parce que les investisseurs en Pinel « représentent de l’ordre de 40% à 60% de l’ensemble des ventes » dans le neuf. Ils « contribuent donc fortement au lancement des chantiers de constructions de logements ». Sous-entendu, l’économie du Pays, la croissance et l’emploi en pâtiraient trop.
Mais le dispositif, tel qu’il est, présente trop d’inconvénients. Il conduit à la construction de logements souvent inadaptés aux besoins des locataires (implantation, typologie, loyers, etc.). Il pousse les particuliers, attirés par le seul avantage fiscal, à effectuer des choix d’investissements non rentables. « peu pilotable par l’État », selon les termes du rapport, ce n’est pas un outil suffisamment efficace pour la politique du logement.
Comment le faire évoluer ?
Hélas, côté propositions, les instances ministérielles ratent leur dribble. Elles proposent un système bien compliqué. Contingentement de l’enveloppe budgétaire, quotas attribués localement, agréments des opérations de promotion.. Le tout piloté par un organisme à créer sur le modèle de celui qui gère les aides de l’État au logement social. Comme si la lourdeur administrative pouvait favoriser l’acte de construire…
Les réflexions d’après match
Faut-il le rappeler ? Les avantages fiscaux en général ont pour but de doper – artificiellement – l’attrait d’investissements gourmands en capitaux, risqués et faiblement rentables. Ce sont, parfois, des miroirs aux alouettes pour les particuliers. Et de belles aubaines pour certains réseaux de commercialisation aussi éphémères que peu scrupuleux sur les méthodes de vente.
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Pour nous en tenir à l’immobilier, une piste pour booster l’épargne à destination du logement locatif privé serait de revenir aux fondamentaux de l’investissement : son sens économique, sa neutralité fiscale et la fiabilité de ses produits.
Sens économique.
Si l’investissement immobilier soutient le secteur de la construction, c’est par effet induit mais non sa vocation première. La construction de logements est nécessaire à l’habitat des Français, à leur bien-être et à leur mobilité professionnelle. C’est un acte économique et social de la plus haute importance. L’immobilier n’est pas un frein à la croissance, c’est l’un de ses moteurs.
Neutralité fiscale.
L’immobilier mérite d’être traité par la fiscalité à égalité avec les autres placements. S’agissant d’un bien physique qui se détériore par l’usage et le temps, il doit être amortissable. Et le bénéfice net qu’il génère doit être éligible, au moins sur option, à la flat-tax. de 30% appliquée aux placements financiers.
Fiabilité des produits.
L’investissement immobilier exige une expertise de plus en plus flagrante. Sans critiquer la démarche consistant à investir en direct, on ne peut négliger les atouts de la gestion collective et professionnelle. Elle apporte la mutualisation des risques en même temps que le savoir-faire et l’engagement dans la durée de professionnels placés sous le contrôle des instances de marchés. Les fonds immobiliers, cotés et non-cotés, pourraient naturellement prendre une part plus importante dans l’investissement résidentiel, au plus grand bénéfice des épargnants et des locataires.
- C’est d’ailleurs l’une des pistes à explorer soulevées par le rapport IGF-CGEDD, qui préconise de réexaminer « quelques rigidités pour les investissements dans les OPCI et les SCPI : impossibilité de capitaliser les revenus, annualité du fonds ».
- Plus globalement, c’est l’investissement immobilier des particuliers qui mériterait un réexamen approfondi en vue de sa modernisation vers une épargne en gestion collective plus large et plus en phase avec les réalités du monde contemporain. Il y a urgence !
Voir aussi SCPI Pinel : et de 3
