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Bonjour,
Nous approchons de la fin de l’année, c’est le moment où l’on associe plus volontiers les placements et les éventuelles réductions d’impôt. Le dispositif Pinel en est le meilleur exemple aujourd’hui.
Le raisonnement le plus courant est de se dire qu’il serait dommage de ne pas bénéficier des allègements d’impôts qui existent. Pourquoi être un contribuable idiot ?
Mais en face de cette question, j’en propose une autre : est-on sûr que le fisc est un bon conseiller en placements ?
Petit rappel historique. L’un des tout premiers avantages fiscaux dans l’histoire de France accompagna la création des compagnies de francs-archers. C’était pendant la guerre de cent ans. Charles VII avait désespérément besoin d’hommes pour lutter contre les anglais, et il passa une ordonnance engageant des roturiers comme archers, en les exonérant de l’impôt d’alors qui était la taille. C’est pour cela qu’ils s’appelaient francs-archers, pas parce qu’ils étaient français, mais parce qu’ils bénéficiaient d’une franchise d’impôt. Fantastique ! Sauf qu’un certain nombre d’heureux exonérés moururent sur les champs de bataille…
C’est la logique éternelle des avantages fiscaux : vous payez moins d’impôt, mais c’est vous qui êtes responsable de la destinée de votre placement. La liste est longue des morts et des blessés sur les champs de bataille où ont été envoyés les contribuables en mal de réductions d’impôts…
Attention, je ne suis pas en train de dire qu’il ne faut pas investir en logement sous le dispositif Pinel ! Mais il me semble important de revenir sur la hiérarchie des décisions : d’abord un bon investissement, ensuite, dans ce cadre mais dans ce cadre seulement, une bonne intelligence fiscale.
Et là, nous sommes sur un terrain glissant. Car si l’on s’intéresse un peu à la gestion de patrimoine et à la stratégie d’investissement, bien sûr on va arriver, pour la partie long terme, aux deux éléments que sont la Bourse et l’immobilier. Et pour l’immobilier, on va se demander ce qu’il vaut mieux faire entre l’immobilier d’entreprise et le logement.
Sur cette piste, très vite on va se dire qu’à notre époque il vaut peut-être mieux bénéficier des formules où il est possible de mutualiser ses placements, pour une question de sécurité, et faire appel à de larges structures, pour une question d’adaptation permanente des immeubles et donc de rentabilité à terme. Vous l’avez compris, si l’on respecte l’orthodoxie en matière d’optimisation patrimoniale on arrivera plus vraisemblablement à des produits comme les SCPI ou les OPCI, et probablement immobilier ne voudra pas dire seulement logement.
Finalement, il n’y a clairement deux façons intelligentes de faire du Pinel.
La première consisterait, après avoir veillé à l’équilibre de vos différents placements, à investir dans une SCPI spécialisée. Vous aurez du logement avec les atouts de la diversification et de la gestion active, et vous aurez la réduction d’impôt.
La seconde, c’est de sortir de la logique purement financière, et d’acheter un logement précis dont la qualité et la localisation font que vous y trouverez un intérêt un jour, pour vous ou pour vos enfants. Là, ce n’est plus un calcul seulement de rentabilité. C’est une démarche patrimoniale différente, parfaitement valide, et tant mieux si vous réduisez un peu le poids de vos impôts.
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