L’e-commerce – merci au confinement – représente plus de 15% des ventes de détail. Un essor inédit, et durable, qui dope la demande en espaces logistiques, rappelle une étude de Savills. Pour ce conseil en immobilier, le secteur des entrepôts en général, et celui de la logistique du dernier kilomètre, vont profiter à plein de cette tendance.
Les chiffres du 1er semestre 2020 pourraient inquiéter. Selon Savills, la demande en entrepôts et espaces logistiques en Europe sur cette période est inférieure de 4% par rapport à sa moyenne sur 5 ans. Ce recul, essentiellement imputable à la période de confinement, et aux restrictions de déplacement qui en ont résulté, masque en réalité une tendance très largement haussière.
L’e-commerce dopé par la crise sanitaire
Le secteur logistique bénéficiait déjà, avant la crise sanitaire, de l’essor du e-commerce. La période de confinement a accéléré ce facteur de croissance. Selon les chiffres recueillis par Savills, les ventes en ligne devraient représenter 16,2% du total des ventes de détail en 2020 dans les principaux pays européens. Contre 12% en 2019. Pour le conseil en immobilier, la part du e-commerce pourrait durablement s’établir au-dessus de 15,3% en 2021. Une proportion qui, selon les projections pré-covid, n’aurait dû intervenir qu’à partir de 2022… La crise sanitaire aura surtout accéléré les ventes en ligne du secteur alimentaire. Des études estiment que ces dernières pourraient progresser de 33% en 2020 au Royaume-Uni, où Amazon a développé un service de distribution de produits alimentaires gratuit pour ses abonnés prime…
Manque de surfaces disponibles
L’explosion du l’e-commerce induit, fort logiquement, une hausse pour la demande de stockage. Depuis la fin du confinement, celle-ci est orientée à la hausse, même si les chiffres du second semestre ne reflètent pas cette reprise. Le taux de vacance moyen en Europe reste d’ailleurs proche de ses plus bas historiques (5,8% fin juin 2020). Savills estime d’ailleurs que les locataires vont rester confrontés à un manque de surfaces disponibles. Mais qu’en revanche, compte tenu des incertitudes, ils chercheront à négocier des durées de baux plus courtes. Ce besoin de surface de stockage est surtout évident pour la logistique urbaine. Savills constate une augmentation du nombre d’entrepôts à étages. Et s’attend à une hausse des revenus locatifs sur ce segment.
Une classe d’actifs qui résiste à la crise
Une tendance que l’on retrouve, avec le même décalage, sur le marché de l’investissement. Sur le 1er semestre 2020, 13,3 Md€ ont été investis en Europe sur le segment logistique. C’est 8% de moins qu’au 1er semestre 2019. Mais les acquisitions devraient repartir fortement. Notamment en raison du retour des investisseurs asiatiques, physiquement absents durant le confinement. Cette forte demande se ressent côté prix, avec certaines valorisations revues à la hausse. Les taux de rendement prime sont stables, selon Savills, de l’ordre de 4,58% en moyenne en Europe. Pour le courtier, le secteur logistique est donc l’une des classes d’actifs qui résiste le mieux à la crise…
Frédéric Tixier
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A propos de Savills(i)
Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
