Peu de transactions locatives sur le 1er trimestre 2020, selon la dernière étude C&W. Mais un record en termes de volume d’acquisitions. La crise n’a pas entamé l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. Et ses avantages relatifs pourraient encore le favoriser au cours des prochains mois. Analyse.
« La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre. Son démarrage le plus faible des 15 dernières années », constate le courtier Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au secteur logistique en France.
A peine 20 transactions locatives sur le secteur logistique au 1er trimestre 2020
Le confinement, qui a « écrêté 1/6e du trimestre », est évidemment à l’origine de l’essentiel de ce ralentissement. Mais il n’est pas seul en cause. « Le démarrage aurait été faible, mais dans de moindres proportions », considère C&W. Ce qui est clair, c’est que la crise coronavirus a mis à l’arrêt des pans entiers de l’économie. A peine 20 transactions locatives sur les 3 premiers mois de l’année. « Ce chiffre n’était jamais descendu au-dessous de 30 », rappelle le courtier. Et ensuite ? « Le 2e trimestre pourrait être encore plus atone », pronostique C&W. Et reprendre progressivement au second semestre. Mais sans doute selon de nouvelles règles. La crise risque notamment de mettre entre parenthèses certains projets. Surtout dans le neuf. « Les lancements en blanc ralentiront au cours des prochains mois », prédit le courtier.
Mais un record en termes d’investissements
Côté investissements, le 1er trimestre 2020 marque en revanche un début d’année record. Il affiche un volume de 1,4 milliard d’euros. « Un niveau qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines », souligne C&W. Et s’avère bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, année pourtant au final exceptionnelle. Les trois premiers mois ont aussi été marqués par une montée en taille des opérations. Trois acquisitions de portefeuille dépassent à elles seules le milliard d’euros. Et ce sont les grands fonds d’investissement internationaux qui ont mené la danse. SCPI et OPCI, en revanche, « sont restés en retrait de ce paysage hautement concurrentiel », constate le courtier.
L’immobilier logistique pourrait sortir gagnant de la crise
Le secteur logistique, dont la montée en puissance se confirme, pourrait en outre sortir gagnant de la crise. Son poids représente désormais près de 20% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Or, selon le courtier, l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs est toujours aussi vif. D’autant que les secteurs de la distribution et de la logistique ont démontré « leur capacité d’adaptation et de résilience dans un contexte inédit de fonctionnement », souligne C&W. Contrairement à d’autres cycles de retournement, l’immobilier logistique est donc en situation favorable face à « d’autres classes d’actifs plus sinistrées ». Il n’en reste pas moins que, à l’instar des autres secteurs, ce sont les actifs prime qui bénéficieront le plus de cet intérêt renouvelé. Les dernières transactions démontrent d’ailleurs que les actifs de type core+ ont drainé l’essentiel des volumes.
Maintien de la prime de risque pour les actifs prime
Il risque d’en être de même en termes de rendement. Comme le rappelle C&W, « la juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur ». Le « premium », c’est-à-dire l’écart entre le rendement des actifs et le taux des obligations d’Etat, devrait rester intact pour les actifs prime. De l’ordre de 4%. Mais il n’en sera pas nécessairement de même pour les « acquisitions plus incertaines » …
Frédéric Tixier
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A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
