Les gestionnaires des fonds immobiliers d’AllianzGI considèrent que les foncières cotées européennes restent boursièrement attractives. Parmi leurs secteurs de prédilection, les bureaux, certains marchés alternatifs, mais surtout, la logistique.
« Les foncières cotées offrent de la visibilité dans un monde qui en manque… » : pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérant et co-gérant des fonds immobiliers d’Allianz Global Investors – dont Allianz Foncier, lauréat des Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier, édition 2019 -, l’attrait relatif de leur classe d’actif de prédilection ne fait aucun doute.
Immobilier coté : un refuge face à la montée des incertitudes
Face à la montée des incertitudes – deux fois plus fortes qu’il y a dix ans -, l’immobilier coté offre toujours les mêmes atouts : un statut de valeur refuge, et l’accès à la performance de l’immobilier physique, la liquidité en plus… Les foncières cotées, ce sont en outre des rendements récurrents et… en croissance. « L’immobilier, c’est tout sauf l’inertie. Entre 2003 et 2018, la croissance annualisée des loyers s’est établie à 2,2% », rappellent les gérants d’Allianz Global Investors, pointant également les solides cash-flow générés par les foncières cotées (marge opérationnelle de 70%…). En dépit de l’engouement des investisseurs pour ce type de valeurs, ces dernières années, et plus particulièrement depuis début 2019 (progression de plus de 20% de l’indice IEIF Eurozone au 31 octobre), leur attrait boursier reste en outre d’actualité. « Le patrimoine des foncières offre encore d’importantes réserves de valeur de réévaluation et de développement » considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel, persuadés que les taux de rendement de l’immobilier, pourtant déjà très bas, peuvent encore se compresser.
Foncières cotées : plus de sélectivité s’impose
Pour les deux gérants, qui rappellent que les cours des foncières européennes offrent pour leur part une décote attractive d’environ 10% sur la valeur de leurs actifs nets réévalués (ANR), il est toutefois exclu de miser les yeux fermés sur l’ensemble du secteur. Et de s’en tenir au seul critère de la décote pour sélectionner les titres de leurs portefeuilles. Pour choisir les valeurs à potentiel, Victor Kittayaso et Thierry Cherel adoptent une analyse multicritères : l’évolution des marchés sous-jacents de la foncière, son accès aux marchés de capitaux, la stratégie de la foncière, son capital humain et sa capacité à créer du levier, donc de la valeur. C’est en cherchant la cohérence au sein de cette « matrice d’adéquation stratégique » que les gérants extraient les titres qui viendront composer leurs portefeuilles, aujourd’hui surexposés sur plusieurs secteurs, dont celui de la logistique, des bureaux et de certains sous-secteurs alternatifs (résidences étudiantes et garde-meubles).
Foncières cotées : le secteur logistique, même surcoté, reste attractif
Le secteur logistique représentait ainsi 14,2% du portefeuille d’Allianz Foncier (investi sur la zone euro) et 21,2% de celui d’Allianz Immo (investi sur toute l’Europe) fin septembre dernier. Affichant pourtant déjà une surcote moyenne de près de 30% par rapport à leurs ANR, les titres du secteur vont globalement « continuer à bénéficier de l’essor du commerce en ligne, dont le taux de croissance dépasse les 10% par an », considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel. La demande pour les entrepôts est également boostée par les acteurs de la distribution, qui cherchent à disposer de bases à l’intérieur ou à proximité des villes pour livrer les produits commandés via internet (logistique dite du dernier kilomètre). Faute d’emplacements disponibles, le taux de vacance de la classe d’actifs a ainsi franchi à la baisse le cap des 5%. Et les loyers sont en progression de 5,1% sur les derniers mois.
Foncières spécialisées en logistique : Argan, seul acteur coté à Paris
Plusieurs acteurs cotés sont présents sur le marché de la logistique, qui attire effectivement de plus en plus d’investisseurs, y compris des SCPI (voir « Logistique : une année record en perspective »). Les gérants d’Allianz Global Investors se refusent à citer leurs valeurs préférées, mais rappellent que le leader mondial est américain (Prologis), et que Segro (UK) domine le marché européen. En Europe, on trouve également plusieurs opérateurs logisticiens belges, WDP ou Montéa, ou suédois, Wihlborgs Fastigheter et Catena. L’unique représentant sur la cote française, Argan, qui vient de mettre la main sur une partie de la logistique du distributeur Carrefour (voir « Argan change de dimension »), a déjà progressé en Bourse de plus de 63% depuis le début de l’année…
Frédéric Tixier
A propos d’Allianz Global Investors (i)
Allianz Global Investors est un gestionnaire d’actifs de premier plan qui compte plus de 790 professionnels de l’investissement présents dans 24 bureaux à travers le monde. AllianzGI gère plus de 543 milliards d’euros d’actifs pour les particuliers, les family offices et les investisseurs institutionnels (données au 30 juin 2019). Le terme « actif » constitue la clef de voûte de notre vocabulaire. Nous mettons en œuvre une approche résolument active de la création de valeur pour nos clients. Notre démarche n’est pas guidée par des motivations commerciales : nous cherchons avant tout à répondre à leurs besoins en apportant une réelle valeur ajoutée, au-delà d’un simple gain économique. Nous investissons sur le long terme, en capitalisant sur notre expertise innovante de l’investissement et nos ressources mondiales. Notre objectif est d’offrir des prestations de premier plan à nos clients, où qu’ils soient dans le monde et quels que soient leurs besoins d’investissement.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
