Immobilier coté : vers une hausse de la valeur des patrimoines, concentrée sur les meilleurs actifs
A l’instar d’autres gestionnaires actions spécialistes de l’immobilier européen, Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, estime qu’une revalorisation du patrimoine des foncières cotées est encore possible. Et qu’il est encore prématuré de revenir massivement sur le segment du commerce.
Les foncières cotées ont enregistré sur le mois d’octobre un nouveau record avec une progression de + 3,1 % et une hausse de + 20,1 % depuis le début de l’année (telle que mesurée par l’indice Epra Eurozone net return). L’écart par rapport à l’indice généraliste Eurostoxx 50 (+ 23,2 % depuis le début de 2019 – dividendes nets réinvestis) se réduit donc, enfin sensiblement, dans un contexte qui demeure continûment favorable à l’immobilier coté (ralentissement de la croissance mondiale et maintien durable des taux d’intérêt à des niveaux historiquement très bas). Deux questions en découlent.
Allons-nous vers des territoires de valorisation dangereusement élevés ?
Nous ne le croyons toujours pas : les primes de risque par rapport aux taux à dix ans sans risque sont considérables en Europe selon les classes d’actifs : elles se situent entre 6 % et 3,5 %[1], alors même que les marchés ont intégré la durabilité des taux négatifs. La possibilité que les experts intègrent une compression des taux de capitalisation appliqués au patrimoine des foncières cotées dans leurs évaluations de fin d’année est selon nous élevée. La hausse des actifs nets réévalués pourrait être ainsi la bonne surprise des publications de résultats 2019.
Dans cet environnement boursier continûment haussier, convient-il de revenir massivement sur les foncières décotées (commerce et résidentiel allemand berlinois) en retenant l’hypothèse que l’écart de valorisation par rapport aux valeurs de croissance est désormais trop élevé ?
C’est le scénario récent privilégié par les marchés et particulièrement dans le secteur de l’immobilier coté. Cet engouement s’illustre notamment au travers de cinq foncières de commerce qui figurent parmi les dix plus fortes hausses du mois d’octobre.
Nous ne le croyons pas tant que des éléments tangibles de validation ne seront pas annoncés (transactions significatives sur des centres commerciaux prime; scénario précis, et purgé des recours juridiques, quant à l’évolution de la politique publique en Allemagne en matière de loyers résidentiels).
Sous-pondération en résidentiel berlinois et en commerce non prime
Nous demeurons donc sous-pondérés sur le résidentiel allemand, en particulier l’exposition berlinoise, ainsi que sur les foncières de commerce en nous concentrant sur les seuls acteurs prime de ce segment (c’est-à-dire détenant des espaces de commerces générant structurellement, en raison par exemple de leur situation géographique à proximité de terminaux de transport, des flux de visiteurs massifs).
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe Tikehau Capital.
[1] Source : Green Street Advisors.
