Les marchés immobiliers au début du second semestre

L’immobilier ne se résume pas au marché du logement et le logement ne se réduit pas au marché parisien. Attention aux conclusions hâtives et aux généralisations abusives.  C’est pourquoi  nous ne parlons pas ici du marché immobilier, mais des marchés.

Comment  se présente la situation dans le logement au début juillet 2011 ? Une des analyses les plus intéressantes sur la conjoncture du secteur  est celle de Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com :  « Les prix montent à Paris et dans les banlieues aisées, mais plus ailleurs. Partout le nombre des transactions est en baisse car les acheteurs ne se précipitent plus sur tout ce qui est proposé, souvent trop cher (…). Le marché se bloque graduellement mais inéluctablement ».

Le marché parisien peut certes donner quelques illusions. Dans Paris intra muros, la hausse des prix, selon les informations données par les notaires, est toujours très forte : 5,4 % de janvier à avril et 21,7 % depuis avril 2010. Le prix moyen a atteint 7.890 € le m² en avril et les prochaines statistiques nous diront si le cap des 8000 € a effectivement été atteint à la fin du premier semestre comme les notaires le pressentaient. Sur l’ensemble de la région francilienne, la hausse des prix reste assez rapide pour les appartements anciens (17,2 % d’avril 2010 à avril 2011), beaucoup plus rapide que pour les maisons anciennes (8,3 %).

Toutefois, le volume des ventes décroît ; de février à avril 2011, la baisse est de 5 % pour l’ensemble des logements anciens en Ile-de-France, par rapport à la même période de 2010. Elle atteint 7 % à Paris, 10 % dans l ’Oise et 14 % dans les Hauts-de-Seine.

A l’échelle du pays, les professionnels de la FNAIM dressent un panorama assez nuancé, un peu moins optimiste en tout cas que celui de 2010. Ils estiment, eux, que les prix devraient progresser dans l’ensemble entre 3 % et 6 % cette année, avec une stabilisation dans les prochains mois. Ils n’excluent pas une baisse en fin d’année si le coût du crédit continue à progresser. « Pour la première fois depuis 2000, expliquent-ils, les candidats à l’achat doivent faire face à une augmentation simultanée des prix et des taux d’intérêt des crédits, qui n’est pas compensée par un nouvel allongement des durées d’emprunt, orientées à la baisse ». Certes, le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+) soutient le marché de la primo-accession, mais, selon les calculs effectués par Meilleurtaux.com, « au total, depuis janvier, la hausse des taux fixes et variables atteint 0,60 point au niveau national comme en Ile-de-France », avec une moyenne de 3,90 % à 15 ans en juin pour les bons dossiers.

Ces coûts du crédit restent raisonnables, mais la hausse est d’autant plus mal vécue que les prix  sont élevés. « Depuis 2000, constate Meilleurtaux.com, les prix à Paris ont augmenté de 173 %, entraînant une baisse du pouvoir d’achat immobilier de plus de 50 % (…). Ainsi, pour une mensualité de 1.000 € sur 25 ans, sans apport, on peut aujourd’hui acheter 23 m² contre 52 m² en 2000. »

En résumé, comme le souligne la FNAIM, le marché du logement est « hésitant ».

Entreprises : un marché à deux vitesses

Selon les statistiques publiées par  Immostat IPD et le baromètre IPD de l’investissement immobilier français, le marché des bureaux en Ile-de-France, le principal marché français, est « sans euphorie ». SI l’année 2010 a marqué la sortie de crise, cette année ne devrait se caractériser que par des progrès limités. La demande placée  (qui additionne les locations et les ventes aux entreprises), selon les chiffres provisoires, s’est établie en région francilienne à 503.194 m² au deuxième trimestre, en dessous des 589.732 m² placés au deuxième trimestre 2010. Comme le premier trimestre avait été plus dynamique, on arrive à un résultat d’ensemble du premier semestre supérieur de 4 % à celui de premier semestre 2010, avec un total de 1,136 million de m². Pour l’ensemble de l’année, la prévision est de l’ordre de 2,4 millions de m², contre 2,148 en 2010 : c’est un progrès, mais encore insuffisant pour que soient retrouvés les chiffres de 2006 et 2007 (respectivement 2,8 et 2,7 millions).  Surtout, ainsi que le constatent  les professionnels, la demande placée résulte « de la mobilité des entreprises, en quête d’opportunités, plus que d’une réelle demande d’espace supplémentaire ».  Le taux de vacance des bureaux, qui atteignait 6,8 % en Ile-de-France fin 2010, pourrait rester à ce niveau fin 2011 avant de revenir fin 2012 à 6,6 % à la faveur d’une petite accélération de la croissance économique.

Ce qui frappe le plus dans toutes ces statistiques et les prévisions pour le second semestre, c’est la différence entre d’une part le quartier central des affaires de Paris et les immeubles neufs et, d’autre part, les immeubles moins bien situés ou moins récents.  Tout se passe en ce domaine comme si les promoteurs pouvaient lancer des m² de bureaux modernes  répondant aux normes nouvelles de consommation d’énergie sans trop de craintes : ces bureaux trouveront preneurs, aux dépens de ceux déjà en stock.

Dans ce contexte, la tendance est encore à la hausse pour les loyers dits « prime » dans le quartier central des affaires de  Paris, même si les prix réellement payés par les locataires sont toujours inférieurs aux prix publiés.

La logistique (les entrepôts) reste un secteur difficile ; là encore, selon le baromètre IPD, « seuls les biens neufs ou de bonne qualité devraient animer le marché cette année tout comme l’année prochaine ».

Pour les centres commerciaux, la grande question est celle de l’évolution de la consommation. Or, en mai, celle-ci a reculé en France pour le troisième mois d’affilée.  Pour l’ensemble de l’année 2011, les économistes prévoyaient une légère hausse de la consommation ; ils en sont moins sûrs aujourd’hui. Résultat : la tendance pourrait bien être à une simple stabilisation de la fréquentation des centres commerciaux.  Mais, comme toujours, les chiffres moyens peuvent cacher de réelles différences. Selon le baromètre IPD, « les centres commerciaux les plus urbains et les mieux connectés devraient continuer de montrer stabilité et résistance tandis que ceux trop excentrés ou manquant de diversité commerciale pourraient souffrir à l’avenir ».

Les investisseurs toujours présents

Dans ce contexte modérément enthousiasmant, que font les investisseurs ? Ils sont toujours très  présents, même si les prévisions ont été un peu revues à la baisse avec un chiffre de 11,6 milliards pour l’immobilier d’entreprise en France en 2011, légèrement inférieur  à celui qui a été effectivement constaté en 2010 (11,9 milliards). Mais ce que nous avons vu sur le comportement des différents segments du marché a une conséquence, selon le baromètre IPD : « La majorité des acquéreurs se positionne sur les mêmes catégories d’immeubles et la concurrence fait rage sur les actifs dits core » (ceux qui constituent le cœur du marché).

Cette rivalité des investisseurs autour des biens les plus sûrs explique les divergences d’opinions entre acheteurs et vendeurs. Ceux qui ont des biens à vendre, pas forcément core, se plaignent souvent de « l’attentisme » des investisseurs  et ces derniers se plaignent de la vigueur de la concurrence…

En un sens, ces informations sont rassurantes : elles montrent que les professionnels de l’investissement immobilier ne font pas n’importe quoi et que, dans une économie qui sort doucement de crise, ils investissent de façon réfléchie. Il n’y a pas de montée générale et injustifiée des prix et c’est plutôt un bon signe pour l’avenir.

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