Mansour Khalifé, président de MNK Partners, dresse l’état des lieux, trois mois après son lancement, de la SCPI Reason. Déjà deux actifs en portefeuille. Un premier dividende. Et des objectifs toujours aussi précis et ambitieux pour 2025. Bilan et perspectives.
MNK Partners a lancé, il y a 3 mois, sa première SCPI, Reason. Rappelez-nous rapidement le positionnement de ce véhicule qui s’appuie, je le rappelle, sur la data pour optimiser sa stratégie d’investissement…
Mansour Khalifé – Effectivement, nous avons lancé Reason le 30 octobre 2024. Avec, tout d’abord, l’idée de démocratiser auprès d’un plus grand nombre d’épargnants ce que nous faisions déjà sur nos fonds professionnels. Reason est donc dans la lignée de nos expertises : des stratégies « core », de rendement mais adaptées à une SCPI. La SCPI Reason, en quelques mots ? C’est un véhicule que l’on a voulu positionner comme la SCPI la plus diversifiée possible dans son ADN. Que ce soit en termes de zones géographiques : elle cible en effet les 38 pays de l’OCDE. Reason va donc investir au-delà de l’Europe, c’est une SCPI très « internationale ». Elle est également très diversifiée en termes de classes d’actifs. Je dis souvent que nous n’avons pas de thématique cible. En réalité, toutes les thématiques sont possibles avec Reason.
Et cet aspect « data »…
Mansour Khalifé – C’est aussi la première SCPI qui intègre un modèle de gestion quantitative dédié à l’immobilier non coté. Autrement dit, sa gestion va s’appuyer sur des calculs mathématiques pour comprendre le fonctionnement des cycles et essayer de les projeter.
Des modèles que vous avez déjà testés sur d’autres fonds…
Mansour Khalifé – Effectivement, nous avons testé ces modèles et nous continuons à les tester. Le modèle n’est pas statique, il s’auto-apprend. Nous l’alimentons en données immobilières tous les trimestres et en données économiques quotidiennement. Cela nous permet d’avoir un outil de gestion et de pilotage à travers les cycles. Il nous donne des directions claires. La question est très simple : je veux être performant avec l’argent de mes épargnants aujourd’hui. Et donc quels sont, selon les convictions des gérants, les meilleurs marchés pour atteindre cette performance ? Il est important de rappeler que cette performance n’est pas garantie. Mais cela nous donne une vraie direction.
Votre modèle donne donc une direction… Et vous a conduit à acquérir vos deux premiers actifs. De quels actifs s’agit-il ? Quels rendements à l’acquisition ? Et quid des opérations à venir ?
Mansour Khalifé – Nous avons effectivement rapidement bouclé nos premières acquisitions après le lancement. La première acquisition est une crèche à Dublin, dans un quartier résidentiel dense. Le locataire est un opérateur de crèche utilisant des méthodes modernes pour l’éducation de la petite enfance. Nous avons un bail de 10 ans ferme, avec un rendement net de 7,7 % sur cet actif, acheté à 1,1 million d’euros. Ensuite, nous avons signé pour une plateforme logistique à Aberdeen, en Écosse, près du port. Le locataire est une filiale d’un groupe américain spécialisé dans les transports de matériel pour les énergies renouvelables. Là aussi, le bail est de 10 ans ferme, avec un rendement supérieur à 9 %.
Des acquisitions signées à plus de 7% ou de 9%… Des rendements qui vont vous permettre de distribuer, dès 2024, un premier dividende…
Mansour Khalifé – Nous avons effectivement déjà distribué un dividende à nos associés fondateurs, qui sont entrés en jouissance dès la première acquisition. Ce dividende, rapporté à la valeur de la part fondateur, correspond à un rendement de 2,1%. Généré sur seulement deux mois d’activités. Il ne faut donc pas trop « annualiser » ce rendement. Je rappelle toutefois que notre objectif à long terme est de délivrer un rendement supérieur à 6 %. Et sur 2025, compte tenu des deux premières acquisitions et de celles que nous avons en ligne de mire, nous visons un rendement supérieur à 8,5%.
Parlons, précisément, du rendement et des objectifs 2025. Où en êtes-vous en termes de collecte, de partenariats commerciaux ? Quid donc de vos potentiels investissements en 2025 ? Délivreront-ils des rendements proches de ceux que vous avez évoqués précédemment ?
Mansour Khalifé – Ce que je peux dire, c’est qu’à fin décembre 2024 l’intégralité des fonds collectés avait été investie dans les deux premières acquisitions. Nous aurions aimé aller plus vite. Mais c’était la fin de l’année… Aujourd’hui, Reason est déjà positionnée, avec des promesses d’acquisition, sur trois autres actifs. Il s’agit respectivement d’une plateforme logistique « core », à Cork, en Irlande. Elle est louée à un locataire américain, avec un bail de plus de 11 ans. Son taux de rendement à l’acquisition est de 8%. D’un immeuble de bureaux à Glasgow, avec de très bons locataires internationaux, avec un rendement à l’acquisition de plus de 10 %, dans le cadre d’un bail de 10 ans ferme. Et d’un hôtel économique au Royaume-Uni, géré par une grande enseigne qui pèse plus de 800 M€ de chiffre d’affaires. Son rendement est de plus de 9%[1]…
Et quid de la collecte ? Elle est au rendez-vous, avez-vous dit…
Mansour Khalifé – Nous l’espérons. Nous faisons tout pour. Nous avons une base de partenaires qui ont signé des conventions. Chaque jour, nous signons environ 4 ou 5 nouvelles conventions. Depuis le lancement de Reason, environ 60 partenaires ont signé. Tous ne sont pas encore actifs, mais cela progresse. Notre équipe s’agrandit avec de nouvelles recrues pour diffuser notre message, couvrir le territoire et rester proches de nos partenaires…
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A propos de MNK Partners(i)
MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, avec des bureaux à Paris et au Luxembourg. Rattachée au Groupe MNK, acteur incontournable des investissements immobiliers depuis 2017, la société s’appuie sur une équipe de 30 collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Les encours sont de 500 millions d’euros , dont 400 millions sous gestion. MNK Partners se distingue en tant que référence dans le secteur des fonds immobiliers internationaux et multisectoriels, s’adressant aussi bien aux investisseurs professionnels qu’aux particuliers. La société privilégie une approche boutique, indépendante et spécialisée à travers deux piliers : la gestion collective, avec des fonds professionnels commercialisés en France, au Luxembourg et en Belgique, ainsi qu’une SCPI dédiée aux investisseurs retail, et une offre de services de gestion sous mandat.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Dans le cadre d’un bail résiduel de 14 ans.
