Neuf [1] SCPI ont actuellement procédé à la révision, à la baisse, de leur prix de souscription. Leur nombre devrait encore s’accroître au cours des prochaines semaines.
Après l’annonce par La Française REM, le 13 septembre dernier, de la baisse du prix des parts de deux de ses véhicules sous gestion, 9 SCPI ont aujourd’hui acté la révision -négative- de leur prix de souscription. Cette série n’est sans doute pas terminée. Car toutes les sociétés de gestion n’ont pas encore communiqué les résultats des nouvelles évaluations du patrimoine de leurs SCPI, effectuées durant l’été…
AEW Patrimoine a ouvert le bal des baisses de prix
Rappel des faits. En mars dernier, AEW Patrimoine, gestionnaire attitré des SCPI distribuées par les réseaux Banques Populaires et Caisses d’Epargne, « surprenait » le marché en abaissant de 8,5% le prix de souscription de sa SCPI Laffitte Pierre. Il faudra quelque temps pour qu’AEW Patrimoine s’explique sur les raisons de sa décision. AEW Patrimoine mettait finalement alors en avant « la remontée brutale des taux dans un contexte inflationniste ». Et constatait déjà «la baisse de la valorisation de certains des actifs » détenus par Laffitte Pierre, sur la base des valorisations réalisées au 31/12/2022. La société de gestion anticipait en outre la poursuite d’une correction des marchés immobiliers « sur les mois à venir ». Notamment dans les secteurs les plus présents au sein du patrimoine de la SCPI : les bureaux (plus de 70%…). Et les commerces.
Suivi par Amundi Immobilier, BNP Paribas REIM, HSBC REIM, et La Française REM
D’où cette nécessité, selon le gestionnaire, compte tenu des contraintes réglementaires propres aux SCPI, de baisser dès à présent le prix de la part de Laffitte Pierre. Afin de proposer un prix « juste » aux futurs souscripteurs de ce véhicule. Et de ne pas offrir « une surprime aux sortants ». AEW Patrimoine ajoutait d’ailleurs que « le marché » -autrement dit, les autres gestionnaires de SCPI- aurait « probablement à faire face à cette problématique très prochainement ». Juste prévision… Qui ne commencera toutefois à se matérialiser qu’à la fin du mois de juillet. Amundi Immobilier, un autre poids lourd de la gestion de fonds immobiliers, annonçait alors la baisse des prix de souscription de ses trois principales SCPI. La valeur des parts d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine reculait de respectivement de -13,92%, -17,04% et -12,42%…
La série des baisses de l’été
La « série de l’été » était lancée… Quelques jours plus tard, le 27 août, BNP Paribas REIM actait la baisse du prix d’Accimmo Pierre, sa plus grosse SCPI à capital variable. Le recul constaté (-17,07%) est de la même -et impressionnante- ampleur que celui de Génépierre. Le 9 août, HSBC REIM prenait le relai, en procédant à la révision de la valeur de sa SCPI Elysées Pierre. De -7,3%. Et le mouvement se poursuit depuis la rentrée. Le 1er septembre, AEW Patrimoine revenait sur le devant de la scène. Avec l’annonce de la baisse du prix de souscription de FructiRégions Europe, en repli de -9,87%. Suivi, donc, par La Française REM, le 13 septembre. Laquelle actait la révision du prix de la SCPI de bureaux Crédit Mutuel Pierre 1 (- 7,02%). Et de la très européenne LF Europimmo (-9,57%).
Un rapport sur les expertises et les valorisations à la demande de l’AMF
D’autres annonces devraient suivre dans les prochaines semaines. Ces révisions à la chaîne sont en effet la conséquence des campagnes de réévaluation des patrimoines menées par les gestionnaires de SCPI depuis l’été. Lesquelles n’ont pas encore toutes débouché sur la décision d’une baisse -ou du maintien- de la valeur des parts. Petit rappel : après déjà plusieurs mises en garde quant à la valorisation des actifs « peu liquides », puis la publication de sa cartographie 2023 des risques de marché, le 6 juillet dernier, l’AMF a adressé une lettre à l’Association française de la gestion financière (AFG) et à l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), demandant à ses membres d’établir un rapport sur les expertises et la valorisation des fonds.
Matérialiser la baisse des valeurs d’expertise
Avec un objectif très clair : s’assurer que cette mise à jour « transparente » de la valeur des patrimoines des SCPI -et donc de la valeur de leurs parts- reflète bien les prix immobiliers actuels. Les résultats déjà publiés par les gestionnaires ayant procédé à des baisses de prix de souscription montrent bien que les évaluations retenues par les experts en fin d’année dernière -qui servent habituellement de référence à la fixation du prix l’année suivante- étaient, le plus souvent, trop optimistes. Il faut toutefois rappeler qu’à cette époque les marchés immobiliers français avaient moins « corrigé » que la plupart de leurs homologues européens. Ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui.
Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne
HSBC REIM, dans son commentaire, reconnaît une baisse de 7% de la valeur du patrimoine d’Elysées Pierre entre fin 2022 et fin juin 2023. BNP Paribas REIM, très transparente sur le sujet, observe pour sa part une baisse de la valeur du patrimoine d’Accimmo Pierre, à périmètre constant, de 9,9 % sur le 1er semestre 2023. Après un repli déjà acté de 7,1% sur l’année 2022… Il est toutefois important de souligner que toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. D’autres gestionnaires, en réponse à la demande de l’AMF, ont aussi fait savoir que les nouvelles expertises réalisées ne conduiraient pas à une révision à la baisse du prix des parts. C’est le cas par exemple, notamment, de Sofidy, d’Advenis REIM, d’Atland Voisin, d’Allianz Immovalor, de Swiss Life AM, d’Altixia REIM, ou de Novaxia.
Seulement 9 SCPI sur plus de 200 véhicules ont baissé le prix de leurs parts
BNP Paribas REIM a pour sa part précisé que le prix de souscription d’une autre de ses SCPI paquebot -Accès Valeur Pierre- ne serait pas non plus modifié. En réalité, pour l’heure, moins d’une dizaine de véhicules (sur plus de 200 SCPI, dont une centaine à capital variable) ont dû procéder à ces révisions à la baisse. Et plus d’une dizaine ont augmenté leur prix de part… Preuve que le placement immobilier peut être robuste. Mais cette forêt de bonnes nouvelles ne masquera sans doute pas les arbres -certes, d’une taille imposante[1]– annonciateurs d’une possible crise des SCPI… Crise de liquidité, notamment. Précisément ce qu’espère éviter l’AMF en imposant cette opération « vérité » sur les prix.
Dans l’attente de la fin du « repricing »
Il faut espérer qu’une fois cette salve de dépréciations passée, les « vendeurs » éventuels auront moins de raisons de passer à l’acte. Ils l’auraient d’autant moins si les marchés immobiliers sous-jacents retrouvaient des couleurs. Autrement dit, achevaient leur « repricing »… Une configuration qui dépend en grande partie du niveau à venir des taux d’intérêt. La dernière annonce de la BCE, même si elle consacre un nouveau plafond, va dans le bon sens. Puisqu’elle est censée, estiment les commentateurs, acter la fin du cycle haussier…
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[1] Un nombre passé à 16 depuis lors (au 22/09/2023), avec les communiqués de Perial AM puis de Primonial REIM et de BNP Paribas REIM.
[2] Les 9 SCPI concernées pèsent plus de 18 Md€ de capitalisation au total, soit près de 20% de la capitalisation globale des SCPI (93,4 Md€).
