Les SCPI bureaux du gestionnaire continuent de payer leur tribut à la crise. Les prix d’Edissimmo, de Génépierre et de Rivoli Avenir Patrimoine sont de nouveau révisés à la baisse. Ces trois véhicules connaissent en outre toujours des problèmes de liquidité…
Plus tardivement que d’autres gestionnaires, Amundi Immobilier tire à son tour les conséquences des expertises menées en fin d’année dernière. Les valeurs des patrimoines de ses trois SCPI majoritairement investies en bureaux se sont de nouveau dépréciées au second semestre 2024. Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine, dont les prix de souscription étaient déjà en situation de forte surcote en juillet dernier, voient donc la valeur de leurs parts une nouvelle fois abaissée, à compter du 31 mars.
Des baisses de prix compris entre -5,8% et -9,9%
Le prix de souscription d’Edissimmo recule de -9,9%. Celui de Rivoli Avenir Patrimoine, de -8,8%. Et celui de Génépierre, de -5,8%. Il s’agit de la 4e dévalorisation pour Génépierre depuis juillet 2023. Et de la 3e pour les deux autres SCPI. Au total, depuis mi-2023, le prix de part de Génépierre aura fondu de 33,33%, celui d’Edissimmo de 27,43%, et celui de « RAP » de 25,49%. Les trois SCPI d’Amundi Immobilier payent donc de nouveau leur tribut à la crise immobilière. Leurs patrimoines, on l’a dit, majoritairement investis en bureaux, ont subi de nouvelles dépréciations au second semestre 2024. Entre -1,9% et -3,2%, selon les véhicules. Portant à -6,8% le recul de la valeur du patrimoine de Génépierre sur l’ensemble de l’année 2024. A -6% pour Edissimmo. Et à -5,5% pour Rivoli Avenir Patrimoine.
Des prix de souscription toujours en situation de -légère- surcote
Les valeurs de reconstitution des trois SCPI reculent dans des proportions encore plus importantes, compte tenu du niveau d’endettement assez conséquent de ces trois véhicules (entre 26,5% et 32,6%), et de l’utilisation de leurs réserves afin de maintenir leur niveau de distribution. D’une année à l’autre, la valeur de reconstitution de Génépierre aura ainsi perdu 13,46%. Celle d’Edissimmo, 9,96%. Et celle de « RAP », 8,84%. Sachant que les trois véhicules étaient déjà en situation de forte surcote à la fin du premier semestre 2024 (jusqu’à 14,54% pour Edissimmo), l’ajustement des prix de souscription était impératif pour ramener les SCPI dans le tunnel réglementaire. A noter que les nouveaux prix de souscription au 31 mars laissent néanmoins les 3 SCPI en situation de -légère- surcote. De respectivement 3,15% pour Edissimmo. 2,62% pour Génépierre. Et 2,59% pour RAP.
Ces baisses seront-elles les dernières ?
La question reste bien sûr de savoir si ces nouvelles dépréciations seront les dernières. « Notre conviction est que l’essentiel des corrections de valeurs immobilières est désormais derrière nous », écrit Antoine Aubry, le directeur général d’Amundi Immobilier, dans le document annonçant les baisses des prix de parts. Il estime également que 2025 devrait être une « année de consolidation pour l’immobilier » et de « stabilisation des valorisations ». Pas de hausse en vue cette année, donc. A supposer même que le marché des bureaux se reprenne en fin d’exercice 2025, ce qui serait une bonne nouvelle pour les SCPI d’Amundi Immobilier et leurs niveaux de valorisation, ces dernières ont toutefois un autre problème à résoudre : celui de leur liquidité.
Les trois SCPI affichent des demandes de rachat non satisfaites
Toutes affichent en effet un stock important de parts en attente de retrait. Edissimmo, avec des demandes de rachat équivalent à 2,4% de sa capitalisation est la seule à se situer en dessous de la moyenne du marché (2,7%). Génépierre (4,3%) et Rivoli Avenir Patrimoine (5,2%) sont nettement au-dessus. La situation ne s’est pas aggravée ces derniers mois, mais elle ne s’est pas non plus améliorée. Les fonds de remboursements dont ont été dotés les trois SCPI ne suffisent pas à satisfaire les demandes de rachat. Les véhicules concernés ont beau procéder à des cessions (plus de 160 M€ pour les trois SCPI sur le seul second semestre 2024) pour alimenter ces fonds de remboursement, le stock demeure. Les conditions de sortie sont pourtant particulièrement dissuasives.
Des conditions de sortie très dissuasives
La décote supplémentaire sur le prix de retrait (entre -7,9% et -12,4% selon les véhicules) imposée par le fonds de remboursement équivaut en effet à un prix de rachat très largement inférieur au dernier prix de souscription. L’écart va de -15,28% (pour RAP) à -19,44% (pour Génépierre). Et si l’on prend comme référence le prix de souscription en vigueur avant la vague de dévalorisation (avant juillet 2023, donc), cet écart varie entre -36,88% (pour RAP) et -46,30% (pour Génépierre)… Dit autrement, un associé qui aurait souscrit, par exemple à Génépierre, début 2023, et parviendrait à revendre aujourd’hui sur la base des conditions proposées, aurait perdu près de la moitié de son investissement. Sans tenir compte, bien sûr, des dividendes qu’il aura pu percevoir sur la période…
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A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 35 milliards d’euros sous gestion, elle est n°3 en France en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).
- Information extraite d’un document officiel de la société.
