Inter Gestion a procédé à la revalorisation du prix de la part de sa SCPI Cristal Life. Depuis le 1er novembre, cette dernière vaut 2% de plus. Une bonne nouvelle pour ses souscripteurs. Mais ce n’est pas la seule…
Le prix de souscription de la SCPI Cristal Life a été relevé de 2% le 1er novembre. Passant ainsi de 200 € à 204 €. Cette décision était attendue… Les évaluations du patrimoine des SCPI Cristal Life et Cristal Rente menées à mi-année par leur gestionnaire, Inter Gestion REIM, avaient en effet constaté la hausse de la valeur des actifs détenus par les deux véhicules. Notamment ceux de la jeune Cristal Life. Dont la valeur de reconstitution[1] « estimée » progressait de +6,76% par rapport à fin 2022…
Cristal Life était en situation de très forte décote
Cette progression –« à contre-courant du marché », comme la qualifiait alors Inter Gestion- plaçait de fait la SCPI Cristal Life en situation de « sur-décote ». Sa nouvelle valeur de reconstitution « estimée », autour de 233 € par part, conduisait en effet à un prix de souscription très fortement décoté. De -14,16%. Soit en dehors de la fourchette théorique de +/- 10%[2]. Réglementairement, Inter Gestion n’était toutefois pas tenu de réajuster immédiatement le prix de la part de Cristal Life. Les évaluations menées en juillet dernier, par le gestionnaire lui-même, ne bénéficient pas en effet de la même force probante -juridiquement, en tout cas- que les expertises indépendantes qui seront réalisées en fin d’exercice 2023. Lesquelles conduiront à la fixation d’une valeur de reconstitution « officielle ». Le gestionnaire a toutefois pris les devants.
Une progression de la valeur du patrimoine qui reste d’actualité
« Nous sommes assez confiants sur la pertinence des évaluations menées à mi-année. Car 70% du patrimoine de Cristal Life ont été acquis au cours des 12 derniers mois », rappelle Franck Inghels, le directeur de la distribution d’Inter Gestion. Les valeurs retenues lors de ces récents investissements -expertisés à dire d’expert durant la phase d’acquisition – resteraient donc d’actualité. Et ce d’autant plus que la plupart ont été réalisés hors de France, « sur des marchés qui avaient déjà fortement repricé », souligne Franck Inghels. Restait toutefois à décider de l’ampleur de la réévaluation. Elle est plus que raisonnable. Puisque la hausse de 2% ne ramène pas le prix de souscription dans la fourchette autorisée…. Celui-ci, à 204 €, reste en effet toujours décoté de -12,45%.
La collecte trimestrielle de Cristal Life a bondi de plus de 140% sur un an glissant
En dépit de son optimisme affiché, le gestionnaire reste donc prudent. L’ajustement des valeurs des actifs immobiliers n’est pas terminée, des baisses sont encore possibles, estime-t-il. D’où l’intérêt de conserver un matelas de sécurité en termes de valorisation. Au cas où les expertises de fin d’année ne seraient pas totalement en ligne avec les évaluations de mi-année… Le communiqué publié par Inter Gestion REIM le 1er novembre est toutefois présenté comme un signe positif adressé au marché. Dans le contexte morose de ces dernières semaines, marquées par la révision à la baisse du prix des parts de plus d’une vingtaine de SCPI, puis par la confirmation du violent recul de la dynamique de la collecte des SCPI – et des problèmes de liquidité qui en découlent pour certains véhicules-, les annonces d’Inter Gestion REIM font effectivement figure de « bonne nouvelle ».
Des taux de rendement à l’acquisition de 6,84%
Le gestionnaire y annonce non seulement la revalorisation du prix de la part de Cristal Life. Mais également un objectif de distribution 2023 rehaussé à 6%[3]. Ainsi qu’une collecte record au 3e trimestre 2023, en hausse de +142,54% par rapport au 3T 2022. Cette croissance de la collecte a permis « de tirer parti d’une situation de marché favorable », estime Inter Gestion. Précisant que sa SCPI Cristal Life a obtenu en moyenne, sur 2023, des taux de rendement moyen à l’acquisition -acte en main- de 6,84%. Cristal Life est la première SCPI à avoir annoncé la révision à la hausse du prix de ses parts depuis juillet dernier.
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A propos d’Inter Gestion REIM(i)
Société de gestion de portefeuille indépendante et familiale, Inter Gestion REIM développe des SCPI depuis plus 30 ans. Elle gère et commercialise une offre d’épargne immobilière haut de gamme construite sur la qualité de sa sélection des meilleurs actifs du marché.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine d’une SCPI.
[2] Une règle impose que le prix de souscription d’une SCPI ne s’éloigne pas trop de sa valeur de reconstitution. En pratique, ce prix de souscription doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10%, par rapport à cette valeur de reconstitution. Lorsque le prix de souscription est dans cette fourchette, le gestionnaire n’est pas réglementairement contraint de le modifier. Cet ajustement devient obligatoire si le prix de souscription sort de cette fourchette.
[3] Contre 5,51% en 2022.
