Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, est interrogé sur la pérennité potentielle des jeunes SCPI et de leurs jeunes gestionnaires. Tous ne survivront pas, estime-t-il. Plus largement, le mouvement de concentration qui commence à s’opérer dans le secteur est selon lui inéluctable. Explications…
Frédéric Tixier – Parlons encore du marché des SCPI, mais cette fois sous l’angle des lancements. Il y en a eu beaucoup, une trentaine ces trois dernières années. Vous en avez d’ailleurs lancé une chez Advenis REIM, Eden. Son objectif était de conquérir une nouvelle clientèle plus jeune. Alors, où en est cette SCPI en termes de déploiement ? Et a-t-elle réussi à atteindre sa cible ?
La SCPI Eden affiche 40 millions de capitalisation après un an d’existence
Jean-François Chaury – Oui, puisque nous allons terminer l’année autour de 40 millions d’euros de capitalisation. Sachant que la SCPI Eden n’a qu’un an, nous avons fêté son premier anniversaire le 4 décembre dernier. C’est donc plutôt satisfaisant pour un premier exercice. Par ailleurs, nous nous sommes effectivement déployés sur les pays que nous avions ciblés, c’est-à-dire plutôt l’Europe du Nord. Nous avons ainsi acquis deux actifs aux Pays-Bas. Ainsi que deux actifs au Royaume-Uni – et nous sommes en train d’en acheter un troisième que nous devrions signer avant le 31 décembre – . Nous avons également acheté un actif de coworking en Irlande, au cœur de Dublin.
Frédéric Tixier – D’accord. Donc Eden a bien collecté. Mais parmi les associés de cette nouvelle SCPI, retrouve-t-on effectivement les jeunes que vous cibliez ?
Un quart des souscriptions provient de l’épargne programmée
Jean-François Chaury – Oui, nous l’avons constaté. Il y a de tout, bien entendu. Puisque les investisseurs en SCPI restent aussi issus d’une population un peu plus âgée, disons de plus de 50 ans… En revanche, nous l’avions créée avec une part assez accessible, 50 euros par part, pour permettre des versements programmés. Or nous constatons depuis le début de l’année 2025, et notamment depuis mars où nous avons lancé l’épargne programmée associée au réinvestissement des dividendes, qu’environ une souscription sur quatre se fait avec un capital minimum de 1 000 euros, suivie d’un versement programmé à partir de 50 euros. Donc, oui, nous avons effectivement beaucoup plus d’investissements programmés que par le passé. Cette SCPI ayant été créée pour cela, nous touchons davantage cette population plus jeune.
Une offre pléthorique de SCPI fragilise les nouveaux entrants
Frédéric Tixier – D’accord. Donc, cela fonctionne, tant mieux. Parce que d’autres SCPI n’ont pas eu cette chance. L’une d’entre elles a récemment mis la clé sous la porte. Faut-il en conclure qu’il y a eu trop de lancements ? Qu’il y a aujourd’hui trop de SCPI ? Les nouveaux acteurs ont-ils vraiment conscience des contraintes de ce marché ? Est-ce la distribution qui est devenue trop « difficile » ? Ou trop concentrée ?
Jean-François Chaury – La réponse est multiple. Je pense effectivement qu’il y a eu beaucoup de lancements de nouvelles SCPI ces dernières années. Une quarantaine je crois… Vous connaissez peut-être mieux les chiffres que moi, mais c’est à peu près cela. Cela a profondément changé la nature du marché.
Frédéric Tixier – C’est-à-dire…
Les nouveaux gestionnaires de SCPI sous-estiment les enjeux de distribution
Jean-François Chaury – Nous avons donc aujourd’hui une offre pléthorique. Puisque de nouvelles SCPI, donc de nouvelles sociétés de gestion, se sont créées. Elles ont profité d’un momentum. Et quelque peu déstabilisé des anciennes SCPI, qui étaient auparavant les plus importantes du marché, pour prendre leur place. Sauf qu’on ne s’improvise pas société de gestion. On ne s’improvise pas non plus distributeur. Car il faut connaître les réseaux. Que ce soient les banques, les assureurs, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Certaines sociétés souffrent déjà de cette méconnaissance. De plus, quand vous avez une multitude d’offres avec beaucoup de produits nouveaux, certains CGPI ou certains distributeurs se rassurent en allant souscrire là où ils ont leurs habitudes. Et concentrent ainsi leur collecte sur les mêmes sociétés de gestion.
Frédéric Tixier – Sur des « marques »…
La collecte se concentre sur une quinzaine d’acteurs SCPI
Jean-François Chaury – Sur des marques, exactement. Ce que nous constatons aujourd’hui, c’est qu’il y a une concentration de la collecte sur une quinzaine d’acteurs. Et des difficultés de collecte déjà manifestes pour beaucoup de nouveaux véhicules lancés ces derniers mois.
Frédéric Tixier – Une dernière question. Je rappelle que le groupe Advenis -votre groupe- vient de racheter WiSEED. Ce n’est pas la seule opération qui vient d’intervenir dans le secteur des gestionnaires immobiliers. Foncières & Territoires s’est adossée à un nouvel actionnaire. Le rachat d’Altixia REIM est en passe d’être finalisé. Ce mouvement d’adossement, ou de début de concentration, va-t-il se poursuivre ? Et selon quelle logique ?
Les opérations de rachat se multiplient sur le marché des SCPI
Jean-François Chaury – Oui, cela va se poursuivre. Pour les mêmes raisons que celles je viens d’évoquer. Pour bien gérer des véhicules SCPI, pour bien gérer une société de gestion, il faut disposer de capitaux suffisants. Afin d’investir dans les actifs immobiliers. Mais aussi dans les ressources humaines, qui sont de plus en plus gourmandes, notamment dans les fonctions de distribution, conformité, cybersécurité, et bien d’autres domaines aujourd’hui. Il faut donc atteindre une taille critique. Toutes les nouvelles SCPI ou les sociétés de gestion qui n’atteindront pas cette taille critique assez rapidement feront vraisemblablement l’objet de rachats. Cela fait partie des évolutions qui vont se manifester dans les mois qui viennent.
Frédéric Tixier – Donc, il faut s’attendre à une concentration autour des gros acteurs sur le marché de la SCPI. Comme ce fut le cas dans la gestion des actifs financiers ?
La taille critique devient indispensable pour les sociétés de gestion de SCPI
Jean-François Chaury – Oui, et comme nous le constatons déjà dans la gestion de patrimoine, où il y a une concentration des gros acteurs pour les mêmes raisons. Celles d’une puissance économique suffisamment importante pour pouvoir répondre aux besoins et aux demandes des parties prenantes. Qu’il s’agisse des es régulateurs, des distributeurs… ou des clients.
Propos recueillis le 16 décembre 2025
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis REIM[1], société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne en 2015) et Elialys (Europe du Sud en 2019), de la SC Advenis Immo Capital (une Unité de Compte disponible uniquement en assurance-vie en 2021) et enfin de la SCPI Eden (européenne et diversifiée, sans de frais de souscription en 2024). Au 31 mars 2025, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise près d’1,3 Mds€ et 100 % des encours sous gestion sont investis en Europe hors France pour ses SCPI ouvertes à la commercialisation. Elle détient par le biais de ses fonds, 101 immeubles, accompagne quotidiennement plus de 551 locataires.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] ADVENIS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT : S.A.S au capital de 3 561 000, 00 € – 52 rue de Bassano 75008 Paris France – RCS Paris 833 409 899 – Code APE 6630Z – TVA Intracommunautaire FR 018334098999 – Société de Gestion de Portefeuille – Agrément AMF n° GP 18000011 du 29 juin 2018.
