Praemia REIM, après Paref Gestion, a pris à son tour une décision radicale : la suspension de la variabilité du capital de sa SCPI Primopierre. Un choix contraint, mais qui a le mérite de la clarté. D’autres gestionnaires pourraient suivre. Etat des lieux.
Après Novapierre Résidentiel[1], en avril dernier, la SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, a pris à son tour une décision radicale : la suspension -annoncée comme provisoire- de la variabilité de son capital. Les différentes solutions mises en œuvre pour tenter d’enrayer les problèmes d’illiquidité auxquels la SCPI est confrontée depuis 2023 n’auront donc pas suffi. Ni les 4 révisions de prix de souscription actées entre septembre 2023 et janvier 2025. Ni la mise en place d’un ambitieux programme de cessions…
Primopierre : un prix de souscription en baisse de près de 45% en 3 ans
La baisse cumulée du prix de souscription de Primopierre est pourtant la plus importante enregistrée sur le marché des SCPI. En trois ans, la valeur de Primopierre est passée de 208 € (septembre 2023) à 115 € (depuis janvier 2025). Soit un recul de près de 45% sur la période. Sa capitalisation, supérieure à 4 Md€ avant la crise, a donc pratiquement été divisée par deux… Les cessions réalisées par Primopierre (environ 120 M€ en 2024, et quelque 50 M€ sur les trois premiers trimestres 2025) ne lui auront pas non plus permis d’activer le fonds de remboursement dont la création avait été actée en octobre 2024. Ni de rétablir une situation opérationnelle toujours préoccupante. Son taux d’occupation financier reste inférieur à 82%. Son taux d’endettement est toujours proche de 40%. Et son Taux de Distribution prévisionnel toujours sous la barre des 4%, comme en 2024…
Primopierre : un stock de parts en attente qui dépasse les 10% de sa capitalisation
Surtout, aucune des mesures mises en œuvre n’aura significativement impacté le stock de parts en attente qui mine la liquidité de la SCPI en mal de collecte depuis 2023. A la fin de cet exercice, Primopierre affichait déjà 212 M€ de parts en attente. Soit 6,23% de sa capitalisation de l’époque (3,4 Md€). A la fin du 3ème trimestre 2025, le montant des parts en attente était encore un peu plus élevé : 230 M€. Mais il correspondait surtout cette fois à plus de 10% de la capitalisation, à date, de la SCPI (2,18 Md€). Un seuil stratégique sur le plan réglementaire… Un article du Code monétaire et financier[2] oblige en effet les sociétés de gestion à proposer une solution de liquidité appropriée aux associés lorsque les demandes de retrait dépassent 10% du capital pendant plus de 12 mois consécutifs.
La suspension de la variabilité effective depuis le 7 janvier dernier
Une situation qui, selon le conseil de surveillance de Primopierre, risquait de s’appliquer à la SCPI après la fin du 1er trimestre 2026… L’assemblée générale extraordinaire de Primopierre, qui s’est tenue le 7 janvier dernier, a donc décidé d’anticiper cette obligation. Et d’acter la suspension de la variabilité du capital de la SCPI dès à présent. Cette suspension est théoriquement temporaire. Elle est prévue pour une durée de 2 ans. Mais avec possibilité de prorogation… Son effet est immédiat. Depuis le 7 janvier, le marché « primaire » de Primopierre est donc dorénavant fermé. Ce qui signifie plus aucune nouvelle souscription au prix de souscription… Ni plus aucun retrait au prix de retrait… Autrement dit, les 2,07 millions de parts en attente ne seront plus susceptibles d’être rachetées par la SCPI au fil de l’eau.
Dans l’attente de la première confrontation sur le marché secondaire de la SCPI
Les parts de Primopierre s’échangeront donc dorénavant, comme pour une SCPI à capital fixe, sur un marché secondaire organisé. Et par confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente. La première confrontation est prévue le 31 mars prochain. Elle conduira sans doute à une nouvelle dépréciation de la valeur des parts échangées… Mais il est important de souligner qu’une baisse aurait toutefois été aussi actée si Primopierre était restée en capital variable. Selon Praemia REIM, la valeur de reconstitution de la SCPI s’est en effet encore dégradée au cours du second semestre 2025. Passant de 106,38 € par part, fin juin, à 93,4 € fin décembre. Cette valeur « estimée », si elle avait été confirmée, aurait donc contraint Praemia REIM à annoncer une nouvelle baisse du prix de souscription de Primopierre…
La suspension de la variabilité évite à Praemia REIM d’annoncer une 5e baisse de prix de part
Son dernier prix avant la suspension de la variabilité (115 €) plaçait en effet la SCPI en situation de très forte surcote (+23% sur la valeur de reconstitution théorique à fin 2025). Pour ramener le prix de souscription dans le tunnel réglementaire (+/- 10% par rapport à la valeur de reconstitution), la baisse aurait dû être au minimum de 10,9%, pour rester dans le haut de la fourchette (103 € environ). Une 5e baisse « officielle » sur laquelle Praemia REIM n’aura donc pas à communiquer… L’impact de la suspension de la variabilité du capital est aussi évidemment loin d’être neutre pour les associés de Primopierre. Le coût de la liquidité de leur placement sera notamment désormais encore plus élevé. Seulement, en réalité, pour ceux qui souhaiteraient toujours sortir. Ce qui est finalement assez légitime…
D’autres gestionnaires pourraient suivre prochainement l’exemple de Paref Gestion et de Praemia REIM
Mais le passage en capital fixe était aussi, sans doute, le seul moyen de briser la spirale infernale de l’annonce des baisses de prix. Et de permettre à Praemia REIM de mener à bien son plan d’assainissement, sans la pression de ventes contraintes pour assurer une liquidité de toute manière illusoire. Ce sont en tout cas les résultats – à moyen-long terme…- que les associés de la SCPI Primopierre sont maintenant en droit d’espérer. Compte tenu du nombre de SCPI se trouvant aujourd’hui peu ou prou dans la même situation d’illiquidité que Primopierre, c’est-à-dire dans l’incapacité de compenser les demandes de retrait dans un délai raisonnable, il est d’ailleurs fort probable que d’autres gestionnaires suivent prochainement l’exemple de Paref Gestion et de Praemia REIM… Une éventualité que certains observateurs avertis avaient déjà imaginée dès le début de la crise…
Lire aussi
- SCPI : une 14ème baisse de prix en 2025
- Quelles SCPI ont le plus collecté -décollecté…- au 3T 2025 ?
- La SCPI Primopierre publie son bulletin pour le 3T 2025
- « Certaines SCPI pourraient passer en capital fixe… » – Pierre Schoeffler, IEIF
- « Nous serons plus solides demain parce que nous avons traversé cette crise et effectué ce travail exigeant… »
- Praemia REIM renforce sa stratégie paneuropéenne dans le logement étudiant avec l’arrivée de Thomas Storgaard
- « Disposer d’un portefeuille santé aussi dense et qualitatif est une véritable opportunité… »
- « Notre force repose sur la profondeur de notre engagement dans ce secteur … »
- Praemia REIM confie sa stratégie de recherche à Guy-Young Lamé
- Praemia REIM et Grupo Lar sécurisent un refinancement vert pour VIVIA
- Praemia REIM tranche dans le vif pour quatre de ses SCPI
A propos de Praemia REIM(i)
Praemia REIM est un gestionnaire d’actifs immobiliers européen de premier plan, avec plus de 36 milliards d’euros d’actifs sous gestion et un portefeuille de plus de 1 600 immeubles dans 11 pays. La société conçoit et gère une large gamme de solutions d’investissement immobilier, couvrant les secteurs de bureaux, santé et éducation, commerce de détail, résidentiel et hôtellerie, avec un fort engagement en faveur de la performance à long terme et de l’intégration ESG. Elle compte plus de 450 collaborateurs répartis entre la France, l’Allemagne, le Luxembourg, l’Italie, l’Espagne, Singapour et le Royaume-Uni.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Gérée par Paref Gestion.
[2] Article L. 214-93 du Code monétaire et financier.
