Deux plateformes sont déjà opérationnelles. Une troisième devrait voir le jour prochainement. Leur promesse : proposer une porte de sortie supplémentaire aux associés de SCPI qui souhaitent céder leurs parts. Au prix, évidemment, d’une forte décote. Mais la formule rencontre un succès certain. Etat des lieux.
Leur crédo : regrouper l’ensemble des vendeurs –et les éventuels acheteurs– de SCPI –tous gestionnaires confondus– dans un même espace numérique. Avec l’ambition d’organiser et de fluidifier un marché secondaire de gré à gré pour ces véhicules que l’on sait, pour certains, en mal de liquidité. Les plateformes d’échanges de parts de SCPI qui se sont lancées ces derniers mois se positionnent en effet en complément des mécanismes internes des sociétés de gestion. Lesquels peinent à répondre à des demandes de retraits de plus en plus nombreuses…
Une solution complémentaire aux mécanismes internes des gestionnaires de SCPI
A la fin du 3e trimestre 2025, le montant des parts de SCPI en attente de rachat représentait en effet encore 2,38 Md€. Soit 2,7% de la capitalisation du marché. Contre une moyenne historique, rappelons-le, inférieure à 0,2%… Ces problèmes d’illiquidité se concentrent sur un nombre restreint de véhicules. Une petite cinquantaine de SCPI font en effet actuellement face à un déséquilibre structurel entre les demandes de rachat et les nouvelles souscriptions. Une quinzaine affichent même des ratios de parts en attente supérieurs à 5%. Voire 10% pour certaines d’entre elles. Et force est de constater que les différentes techniques mises en œuvre par leurs gestionnaires pour tenter de juguler les problèmes d’illiquidité s’avèrent insuffisantes… Conséquences : des milliers de demandes de retrait non satisfaites. Des délais d’attente qui s’allongent démesurément. Et des associés « piégés », dans l’incapacité de revendre leurs parts…
Deux plateformes de gré à gré déjà opérationnelles
C’est pour répondre à cette situation que des opérateurs indépendants proposent, depuis quelques mois, des plateformes d’échange de gré à gré. Le principe est simple : le vendeur publie une annonce sur le site. En précisant le nom de la SCPI, le nombre de parts à vendre, la date d’acquisition, etc. Il fixe le prix librement. Et attend qu’un acheteur le contacte… Les plateformes, en l’occurrence 2nd Market et VendreMaSCPI, organisent ensuite la transaction –2nd Market précise que la cession est encadrée par un notaire, VendreMaSCPI ne l’indique pas-, en se rémunérant via un pourcentage sur le montant de la vente réalisée. Et leurs offres rencontrent un succès certain… Selon les données fournies par 2nd Market, le seul à notre connaissance à communiquer sur ses résultats, cette plateforme revendique en effet plus d’un million d’euros de transactions -et plus de 10 000 parts de SCPI échangées – depuis son lancement, en mars 2025.
Près de 7 M€ proposés à la vente début janvier
Les ventes seraient en outre conclues[1] en moins de 3 mois. Bien plus rapide donc que les cessions opérées via les circuits « officiels ». Elles matérialiseraient en revanche, et c’est logique, une décote d’environ 30% par rapport au prix de souscription. La liquidité a un prix… Point intéressant: début 2026, 2nd Market recensait déjà près de 50 000 parts à la vente sur son site. Soit l’équivalent de près de 7 M€ de transactions potentielles. Ce qui permet à la plateforme d’estimer que le marché de gré à gré pourrait « s’imposer progressivement comme un point de référence pour les investisseurs souhaitant vendre ou se positionner sur des SCPI actuellement en tension de liquidité ». Si ce montant reste modeste au regard du niveau des parts en attente, il témoigne en tout cas de l’utilité de ce type de plateforme pour les investisseurs désirant à tout prix retrouver la liquidité.
Bientôt une nouvelle plateforme d’échange pour les fonds immobiliers
Un autre projet devrait d’ailleurs voir le jour très prochainement. Portée par IQ Flow[2], cette nouvelle plateforme s’appuiera sur les expertises développées par RQR (Real Quality Rating), une société de conseil qui fournit notamment des solutions d’évaluation, de rating et d’aide à la décision aux opérateurs et investisseurs immobiliers. IQ Flow devrait fonctionner, dans un premier temps, selon un modèle économique similaire aux opérateurs existants. Autrement dit, en prélevant des commissions de gestion sur les transactions effectuées. Elle devrait aussi utiliser le tiers notarial pour sécuriser les opérations. Mais IQ Flow ambitionne visiblement d’offrir davantage de prestations. D’abord, en incluant dans son offre des transactions en bloc pour les investisseurs institutionnels. Et en l’élargissant à d’autres fonds immobiliers grand public, type OPCI ou société civile. Ensuite en visant, à terme, un statut de PSI[3]. Lequel lui permettrait de devenir autonome dans la sécurisation des transactions. Et d’en améliorer la fluidité.
Un outil d’évaluation de la qualité des immeubles
Enfin, et surtout, en apportant aux vendeurs et acheteurs des outils d’évaluation inédits développés par RQR. Ce dernier propose en effet déjà aux investisseurs institutionnels une solution de rating immobilier (Qual-e). Le modèle hiérarchise les immeubles selon une grille comprenant quelque 150 critères d’évaluation, intégrant à la fois des facteurs économiques, sociaux et environnementaux. Ce qui permet à RQR de produire des notations absolues et relatives pour chacun des immeubles présents dans sa base. Et même au-delà, affirme Olivier Mege, président et fondateur de RQR. Puisque, selon lui, le modèle est en mesure d’estimer « n’importe quel immeuble », du fait de sa capacité à reconstituer d’éventuelles données manquantes[4]. Ce qui lui permettrait d’évaluer l’ensemble des immeubles présents au sein d’un portefeuille. Et donc de noter l’intégralité du patrimoine détenu par une SCPI ou un autre fonds immobilier…
Des notes pour juger de la qualité et de la transparence du patrimoine des SCPI et autres fonds immobiliers
IQ Flow proposera de fait au moins deux notes synthétiques pour chacun des véhicules qui seront listés à la vente sur la plateforme. Une note de qualité. Et une note de transparence. « Ces notes permettront aux acheteurs de comparer les SCPI et les autres fonds immobiliers sur des critères objectifs, au-delà des simples perspectives de rendement », estime Etienne Dupuy, le directeur général d’IQ Flow. Plus encore, l’amélioration de l’information fournie aux deux parties -acheteurs et vendeurs- devrait permettre de créer un marché plus efficient. Du fait d’une meilleure formation des prix, fixés sur la base de décotes plus « rationnelles ». L’effet attendu est donc des transactions plus rapides. Et à priori plus nombreuses. A suivre…
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A propos de 2nd Market(i)
2nd Market est la première plateforme digitale indépendante dédiée à l’achat et à la revente de parts de SCPI de gré à gré. Fondée par des spécialistes français de la finance et de l’immobilier, elle apporte une liquidité nouvelle à un secteur historiquement illiquide. Labellisée Finance Innovation et membre de la Normandy French Tech, la plateforme a réalisé plus d’un million d’euros de transactions lors de son premier exercice.
A propos de RQR(i)
Parce que, face aux défis environnementaux, les valorisations immobilières court-termistes sont désormais totalement inadaptées, RQR permet aux investisseurs d’évaluer leurs bâtiments sur le long terme, avec précision, en intégrant dans son application de valorisation IVDS tous les critères de développement durable..
A propos de VendreMaSCPI(i)
VendreMaSCPI est une marque du groupe Maekn, Fintech spécialiste de la souscription digitale aux produits financiers. Notre expertise du marché de la SCPI nous conduit à ouvrir VendreMaSCPI, la première plateforme d’échange de gré à gré de parts de SCPI.
- Information extraite d’un document officiel de la société
[1] En moyenne.
[2] La future plateforme ne portera pas nécessairement le même nom commercial que son opérateur.
[3] Prestataire en Service d’Investissement.
[4] Grâce à des outils de corrélation.
