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Crowdfunding immobilier : une collecte encore multipliée par 2 en 2019

Les plateformes recensées par le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding ont collecté 373 M€ en 2019. C’est 2 fois plus qu’en 2018. Le rendement annuel moyen des opérations de crowdfunding immobilier reste stable, aux alentours de 9,2%.

Nouvelle accélération de la croissance… L’industrie naissance du crowdfunding immobilier affiche en 2019 un nouveau record en termes de collecte : 373 M€. Soit 102% de plus qu’en 2018. Et, selon la dernière édition du baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding[1], tous ses autres clignotants sont au vert.

Clignotants au vert pour l’industrie du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ne se contente pas en effet d’attirer plus de capitaux. Ou de financer plus de projets (544 vs 343 en 2018) : il en rembourse plus. En 2019, ce sont ainsi 103 M€ (vs 55 M€) qui ont été rendus aux financeurs des 220 projets arrivés à terme. Un montant en augmentation de +87%. Et de nature à rassurer les contributeurs sur la fiabilité de leurs investissements, dont le taux de défaut moyen reste anecdotique (0,57%). Ceux-ci restent aussi toujours aussi rentables. Le retour sur investissement moyen se situe aux alentours de 9,2%, comme en 2018, selon les chiffres communiqués par 16 des plateformes de l’échantillon[2].


Un marché de plus en plus mature, en voie de démocratisation

Si le montant moyen collecté par opération est lui aussi en hausse (689 150 €, +27,8% par rapport à 2018), le ticket moyen par investisseur est quant à lui en légère baisse : 1 581 € (-8% vs 2018). La première tendance s’explique, selon Fundimmo, par une raison technique : le relèvement récent du plafond de collecte. Les plateformes de crowdfunding peuvent en effet, depuis le 30 octobre dernier, lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet. Contre 2,5 précédemment. La seconde tendance – la baisse du ticket moyen par investisseur – résulterait de la démocratisation du crowdfunding. Une étude réalisée par OpinionWay pour Fundimmo établit en effet que plus d’un tiers des Français connaissent le crowdfunding. Et que parmi ces « connaisseurs », 32% ont déjà tenté l’expérience, ou seraient prêts à le faire.

Le crowdfunding immobilier investit aussi le coliving

Un chiffre encourageant pour l’industrie, mais que Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo, tient à relativiser. « Avec des Français prêts à investir une part très significative de leur épargne, il reste un important travail pédagogique à mener pour encourager une approche raisonnée », met-il en garde. Car, « le crowdfunding immobilier reste un outil complémentaire de l’épargne traditionnelle », relativise-t-il. Pour l’heure, outre qu’il séduit de plus en plus de professionnels de l’immobilier, il semble en voie de polarisation. Les chiffres 2019 révèlent que l’Ile-de-France est la zone géographique qui concentre le plus de collecte (164,2 M€, soit 226% de plus qu’en 2018). Et que la grande majorité des projets financés sont toujours de nature résidentielle (79%). L’année écoulée a toutefois vu l’entrée dans le spectre d’une nouvelle typologie d’actifs : les espaces de coliving. Une preuve supplémentaire que le crowdfunding immobilier est bien dans l’air du temps….


Frédéric Tixier

[1] 28 plateformes de crowdfunding immobilier ont participé à l’étude, contre 32 en 2018 : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Immovesting, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Look & fin, Lymo, Monego, My Captial Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Tylia, Upstone, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.

[2] Soit environ 45% de la collecte totale du marché.


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Plafond à 8 M€ : quel impact pour le crowdfunding immobilier ?


A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Ses deux fondateurs, Stéphane Bombon, ESTP/IAE Paris, président, et Jérémie Benmoussa, ESSEC, directeur général, réunissent leurs expertises respectives de l’immobilier et de la finance. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du monde immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant - ou utilisant - les fonds

Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent des montages financiers plus ou moins complexes.
Selon la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, le support d’investissement utilisé, le statut des créanciers, le risque porté par l’investisseur est à géométrie variable… C’est l’objet de cet épisode III de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur. Avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque. Le crowdfunding immobilier demande toutefois une autre grille de lecture que le seul taux de rendement.

Une grille de lecture du risque plus complexe

En effet, si l’on peut appréhender les caractéristiques d’un projet, selon l’utilisation spécifique ou générique des fonds (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? ») ou leur destination (voir « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), la situation doit être analysée plus en détail. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent en effet des montages financiers plus ou moins complexes, utilisant divers supports d’investissement. Ainsi, suivant la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, suivant les différents types de supports d’investissement utilisés et suivant le type de créanciers prêtant et investissant cet argent, le montage financier – et de ce fait le risque porté – diffèrent. Or, l’analyse détaillée des montages financiers révèle une forte hétérogénéité dans la nature juridique de l’entité qui lève ou reçoit les fonds collectés auprès des investisseurs, et/ou de celle qui a opérationnellement la charge de la réalisation du projet immobilier. Mais également dans la nature du montage juridique, direct ou indirect, permettant la collecte des fonds.

Montage direct ou montage indirect ?

Lorsqu’un holding est interposé entre la société opérationnelle et les investisseurs, on parle de montage indirect. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique interposée qui reçoit les fonds collectés est une SAS². Ces fonds sont ensuite orientés vers l’entité opérationnelle, positionnée en deuxième niveau. Cette dernière est le plus souvent une SAS ou une SCICV³(très peu de quoi ?sont en SA, en SCI ou en SARL). Lorsque, à l’inverse, la société opérationnellement en charge de la réalisation du projet reçoit directement les fonds, on parle alors de montage direct. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique qui reçoit les fonds est aussi une SAS. Les statuts de SCICVou de SARL sont également possibles. Jusqu’à fin juin 2016, quelques plateformes proposaient encore des parts de SCI (un peu plus de 4% des projets financés en 2016). Mais ce type de montage semble désormais réservé au « Club Deal »,puisque l’offre au public de parts de SCI est interdite. La nature de l’entité juridique peut donc varier d’un programme à l’autre et d’un montage juridique à un autre. Et, de ce fait, impacter potentiellement la protection de l’associé investisseur, puisque certaines formes sociétaires peuvent générer un engagement en responsabilité illimité, si on n’y prend garde…

Que disent les législateurs et les régulateurs ?

Au-delà de la responsabilité « commerciale » liée à la forme sociétaire, il faut également s’intéresser au risque juridique lié à la nature du montage. L’AMF et l’ACPR précisent que « les plateformes peuvent créer une société holding pour regrouper les actionnaires d’une unique société cible afin de simplifier les relations avec le porteur de projet ainsi qu’ultérieurement, avec l’éventuel repreneur»5. Une analyse au cas par cas s’impose donc, afin d’apprécier si la société holding entre ou non dans le champ de la directive AIFM, notamment au vu de sa politique d’investissement et de son objet. Par exemple, un holding dont l’objet va au-delà de la gestion administrative de la relation avec les porteurs de projet, et/ou qui pourrait prendre une décision d’investissement ou de désinvestissement sur la cible ou d’autres actifs de manière autonome, pourrait ainsi être un FIA6. Autre exemple, en fonction de l’utilisation des fonds levés : ont-ils vocation à financer leur propre structure (= non FIA), ou constituent-ils une solution d’épargne avec un sous-jacent immobilier (= FIA) ? Dans cette seconde hypothèse, la société holding doit alors être gérée par une société de gestion de portefeuille agréée ou elle-même être agréée en tant que véhicule autogéré. Elle doit, dans tous les cas, se conformer aux obligations applicables aux gestionnaires de FIA.

Evolution des pratiques de l’industrie du crowdfunding

Il existe une autre problématique potentielle, soulevée cette fois-ci par le législateur : celle d’une possible «distorsion intellectuelle». Il peut en effet paraître étonnant d’investir via une souscription obligataire pour se retrouver, in fine, investi en compte courant… Raison sans doute pour laquelle l’AMF semble mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. Les nouvelles plateformes, récemment agréées, semblent en effet uniquement fonctionner en montage direct. Si une évolution des pratiques de l’industrie est bien en œuvre, certaines plateformes proposent encore toutefois les deux types de montage (direct et indirect). Environ 70% des levées de fonds sont de fait réalisées par 5 plateformes, où figurent les plus anciennes, précisément celles ayant eu l’agrément AMF avant la mise en œuvre de la modification des usages au niveau des montages juridiques. Ces plateformes sont, en pratique, soit « en restructuration d’offre », soit elles interviennent alors que le porteur de projet a déjà constitué sa SCICV. Ce dernier, bien avancé dans son projet, peut alors difficilement « switcher » vers la formule SAS…

Céline Mahinc


[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez.
[2] Société par actions simplifiée.
[3] Société civile immobilière de construction-vente.
[4] Société Civile de Construction Vente
[5] Guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif du 9 mai 2017.
[6] Fonds d’investissement alternatif.

Mata Capital lance la première plateforme blockchain dédiée à l’investissement immobilier

La digitalisation des investissements immobiliers franchit une nouvelle étape. Cette nouvelle plateforme a vocation à acquérir, mais aussi à gérer, des biens immobiliers via la technologie blockchain. A l’instar d’autres projets récemment lancés, elle doit permettre l’organisation d’un marché secondaire plus sécurisé et plus liquide.

Son objectif : augmenter la transparence des transactions immobilières, sécuriser les informations échangées entre les différents intervenants, réduire les coûts de gestion et, cerise sur le gâteau, améliorer la liquidité des actifs détenus par les investisseurs… La plateforme blockchain lancée par le gérant d’actifs immobiliers Mata Capital – 600 M€ d’encours sous gestion fin juin 2019 -, qui sera opérationnelle le 31 juillet prochain, est une nouvelle étape dans la digitalisation des investissements immobiliers.

L’immobilier face à la technologie blockchain

Moins impacté, jusqu’alors, que d’autres secteurs de l’économie par la « disruption digitale », l’immobilier est en train d’entrer progressivement dans l’ère du tout-numérique. Comme le rappelait Céline Mahinc en décembre dernier (voir « L’immobilier face à la technologie blockchain »), la mise en place d’opérations immobilières utilisant la technique des « Initial Coin Offerings » (ICO, ou offres initiales de jetons) n’attendait, en fait, que l’évolution des textes réglementaires pour voir le jour. C’est effectivement en s’appuyant sur un décret du 24 décembre dernier¹ que Mata Capital, en partenariat avec ConsenSys, un acteur de référence dans le développement de logiciels blockchain, et avec les conseils de Screeb Notaires, un office notarial, a pu réaliser sa plateforme.

Inscription d’un actif financier propriétaire d’un bien immobilier

Utilisant, comme le prévoit cette nouvelle réglementation, un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers, la plateforme Mata Capital sera en mesure d’enregistrer et de gérer certains des investissements immobiliers réalisés par la société de gestion. « Concrètement, Mata Capital inscrira des actifs financiers – en l’occurrence les actions d’une société de capitaux propriétaire d’un bien immobilier – et ses droits à travers un « token »² représenté sur la blockchain Ethereum³», explique-t-elle. La plateforme est censée offrir plusieurs « fonctionnalités majeures » pour les investisseurs : la tenue des compte-titre des véhicules immobiliers détenus ; la gestion des données d’identification – démarches AML (« anti-money laundering») et KYC (« know your customer» – ; et le suivi de l’état des souscriptions à un fonds immobilier ou à une opération de type « club deal ».

Une première opération à 26 M€

« A terme, elle pourrait permettre aux investisseurs de souscrire et de revendre facilement leurs titres de gré à gré, à partir d’un centime d’euro », précise le communiqué de Mata Capital. La société de gestion va tester la plateforme avec un premier projet immobilier situé dans le 15arrondissement parisien, à 26 M€, auquel plusieurs investisseurs professionnels, structurés en club deal, devraient participer. « Il s’agira de la plus importante opération tokenisée en Europe», précise Baptiste Saint-Martin, product development manager chez Mata Capital. Rappelons que la première transaction immobilière via la blockchain – en France et en Europe – a été réalisée en juin dernier par la banque d’investissement « digitale » EquiSafe. C’est le promoteur immobilier Sapeb Immobilier qui a acquis – pour 6,5 M€ – un hôtel particulier situé à Boulogne-Billancourt, et qui en détient désormais les droits uniquement accessibles à travers la blockchain.

L’ère de la « pierre-digitale »

Comme pour la plateforme Mata Capital, ces droits – les token, ou jetons – sont théoriquement fractionnables à l’infini. Lorsqu’EquiSafe ouvrira sa propre plateforme (cet automne, peut-être), pour permettre au promoteur de revendre tout ou partie de ses droits, n’importe quel investisseur, professionnel mais aussi particulier, sera alors en mesure, via une simple opération bancaire, d’en devenir propriétaire. Une transaction « immobilière » de quelques dizaines d’euros réalisée en quelques minutes, et sans autre formalité administrative : voici venue l’ère de la « pierre-digitale » …

Frédéric Tixier


A propos de Mata Capital (i)

Mata Capital est une société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et groupes familiaux privés. La société se positionne sur des stratégies d’investissement de profil de risque core+ à opportuniste sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Créé en 2015, Mata Capital regroupe 19 professionnels et gère un encours de 600 millions d’euros au 30 juin 2019. Mata Capital est agréée en tant que société de gestion de portefeuille par l’Autorité des marchés financiers sous le n° GP-16000024.

A propos de ConsenSys (i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-up blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

A propos de Screeb Notaires (i)

Acteur historique du marché parisien, Screeb a bâti sa réputation sur l’accompagnement d’excellence que l’étude offre aux clientèles institutionnelles, privées et professionnelles. L’office compte onze notaires et une quarantaine de collaborateurs qui agissent avec rigueur et efficacité en matière d’immobilier, de banque et financement et de patrimoine et famille. Mais l’excellence de Screeb puise sa source dans sa capacité à s’adapter aux évolutions qui impactent ses clients. Toujours en mouvement, l’office élabore des solutions avisées et adaptées aux nouvelles demandes et aux nouveaux défis.

A propos d’EquiSafe(i)

Equisafe est une néo-banque d’investissement pour l’émission et la distribution de titres numériques, la gestion du cycle de vie et du marché secondaire des titres privés.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] Décret n° 2018-1226 du 24 décembre 2018 relatif à l’utilisation d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé pour la représentation et la transmission de titres financiers et pour l’émission et la cession de minibons.
[2] Un « token » est un actif numérique émis et échangeable sur une blockchain.
[3] Ethereum est un protocole d’échanges décentralisés permettant la création par les utilisateurs de contrats intelligents grâce à un langage Turing-complet. Ces contrats intelligents sont basés sur un protocole informatique permettant de vérifier ou de mettre en application un contrat mutuel. Ils sont déployés et consultables publiquement dans une blockchain.

La plateforme digitale de commercialisation de SCPI lancée en octobre dernier par Grisbee ajoute, comme prévu, des SCPI de rendement à son catalogue. Cinq véhicules gérés par Primonial REIM et Sofidy viennent enrichir une offre qui devrait encore s’étendre d’ici la fin de l’année.

Après les SCPI fiscales, les SCPI de rendement. Comme Grisbee l’avait annoncé lors du lancement de sa plateforme digitale de commercialisation dédiée aux SCPI, en octobre dernier, son offre vient de s’enrichir de 5 nouveaux véhicules investis en immobilier d’entreprise.

Ouverture aux SPCI de rendement

La plateforme proposait jusqu’alors un accès limité à une sélection des SCPI ouvertes d’Urban Premium : Urban Vitalim 2 (une SCPI Pinel), Urban Prestigimmo 3 (une SCPI « Malraux »), et Urban Pierre 4 (une SCPI de déficit foncier). La fintech visait alors prioritairement à satisfaire les contribuables soucieux de réduire, d’ici la fin de l’année dernière, leur prochain impôt sur le revenu. Mais elle annonçait déjà l’ouverture prochaine aux SCPI de rendement, notamment celles gérées par Primonial REIM et par Sofidy. C’est désormais chose faite. L’offre de souscription en ligne de Grisbee inclut depuis juillet trois véhicules de Primonial (PrimopierrePrimovie et Patrimmo Commerce) et deux de Sofidy (Efimmo 1 et Immorente).

D’autres véhicules « d’ici l’automne »

Grisbee a ainsi ouvert ses portes aux « poids lourds » du marché, les SCPI sélectionnées figurant parmi les plus importantes en termes de capitalisation. Toutes affichent également des taux de distribution 2017 supérieurs à la moyenne du marché (4,44%). Philippe Courgeon, le Directeur général d’Arkéa Immobilier Conseil – filiale immobilière de Crédit Mutuel Arkéa, et partenaire de Grisbee sur la plateforme SCPI -, annonce toutefois que l’offre devrait encore s’enrichir « d’ici cet automne », avec l’arrivée « d’une demi-douzaine de partenaires », ainsi que « d’autres sociétés de gestion ». Rappelons que Grisbee, conseiller financier en ligne lancé en 2016, qui compte parmi ses actionnaires Crédit Mutuel Arkéa, revendiquait plus de 20 M€ d’encours sous gestion fin janvier 2018.

Frédéric Tixier


A propos de Grisbee(i)
Grisbee est une plateforme de gestion de patrimoine nouvelle génération à destination des particuliers, lancée en 2016, qui permet de suivre l’ensemble de ses finances, de bénéficier de conseils personnalisés et de mettre en place les meilleures solutions financières, en ligne ou avec des conseillers. La plateforme est développée par la société Finansemble, qui a notamment lancé fin 2014 Défiscalisator, premier simulateur de défiscalisation basé sur un algorithme de recommandation. La Fintech, labellisée par le pôle de compétitivité mondial Finance Innovation et membre de BPI France Excellence 2017, a été fondée par 4 associés issus des services financiers et compte à présent 15 collaborateurs. Crédit Mutuel Arkéa a investi 3 millions d’euros dans la startup en octobre 2016.

A propos d’Arkéa Immobilier Conseil (i)
Arkéa Immobilier Conseil (AIC), filiale immobilière du Crédit Mutuel Arkéa, analyse le marché pour mettre à disposition de distributeurs une offre en architecture ouverte de SCPI de rendement et fiscales. Un processus de référencement du Groupe Crédit Mutuel Arkéa étudie la qualité des produits proposés. Dans la même philosophie, AIC propose une sélection de programmes immobiliers neufs ou rénovés aux accédants à la propriété et aux investisseurs. En 2017, l’activité représentera environ 250 millions d’euros.

(i) Informations extraites d’un document officiel de la société