Le rendement des SCPI : qu’est-ce que le DVM ?
Le « rendement » des SCPI. Voilà bien un sujet qui ne devrait pas soulever la moindre difficulté… et pourtant ! Bien sûr, tout investisseur, petit ou grand, veut savoir quel est le rendement auquel il peut s’attendre, ou celui dont il a effectivement bénéficié. Par définition, le rendement d’un placement, que celui-ci soit immobilier ou financier, français ou international, est le rapport entre le revenu et le prix. Impossible de créer le moindre problème ! Oui, mais impossible n’est pas français, dit-on…
L’AMF a tout d’abord interdit que le terme de rendement soit utilisé pour les SCPI. Mais s’il y a le mot, il y a aussi la chose… L’AMF a donc interdit de mentionner le rendement au sens courant du terme : pas le droit de comparer le revenu et le prix. Alors comment faire pour avoir une idée de la performance ?
Explication. Dans le domaine de placements, il a deux façons de calculer le rendement :
- Soit on prend le prix au début d’une année, et le revenu perçu au cours de l’année, puis on divise les deux. Par exemple une action vaut 100 € le 1er janvier 2018, elle distribue 3 € en mai, son « rendement 2018 » aura été de 3 %.
- Soit on regarde l’action un jour donné, par exemple le 4 Juin 2018, son prix est de 120 €, et le dernier dividende qu’elle a versé est de 3 € : on rapporte 3 à 120, le rendement « instantané » au 4 juin 2018 de cette action est 2.5 %.
Ce qu’a voulu empêcher l’AMF, c’est que les SCPI, placements de long terme, puissent mettre en avant une performance exceptionnelle. Par exemple, une SCPI dont le prix des parts s’établissait à 1 000 € voit soudain un nombre important d’acheteurs arriver sur le marché secondaire. Sous la pression, le prix des parts monte à 1 100 €. La performance des parts, autrement dit la plus-value, est finalement de 10 % sur l’année. À ajouter au rendement distribué…
Rendement, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?
Comment faire pour que ce pourcentage exceptionnel ne puisse pas être utilisé commercialement ? En demandant aux SCPI de publier une Valeur moyenne de Part (VM) sur toute l’année. En comparant la VM de 2017 à la VM de 2016, et en disant que c’est cela la performance, on parviendra à un chiffre qui sera peut-être de 5 %, et on aura ainsi lissé l’évènement exceptionnel. Étape suivante, on comparera le revenu de 2017 à la VM de la même année, et sous l’appellation de distribution sur la valeur moyenne, on aura quelque chose qui ressemble au rendement… et le tour est joué.
Aujourd’hui, obligation est donc faite aux SCPI dans tous leurs documents de donner la variation de la valeur moyenne de part d‘une année sur l’autre et la distribution sur valeur moyenne, plutôt que la plus-value et le rendement classique.
L’IEIF (organisme scientifique de référence sur les SCPI) a refait tous les calculs depuis 1980. En fin de compte les chiffres obtenus sont assez proches des plus-values et rendements calculés selon la méthode habituelle. Mais les directives du régulateur sont ainsi respectées.
Il y a ainsi un langage propre aux SCPI.
A suivre prochainement : La valeur de la part