Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable

Ceci est la première embûche posée par le vocabulaire. Toutes les SCPI peuvent grandir, c’est-à-dire accueillir de nouveaux associés ou voir d’anciens associés faire de nouveaux versements. Mais il y a deux types de fonctionnement :

Les SCPI dites à « capital fixe » annoncent à l’avance qu’elles lancent une augmentation de capital pour une durée donnée.

Par exemple 20 millions d’euros pour les trois mois à venir. Une fois cela fait, il faudra attendre qu’une nouvelle augmentation soit décidée.

Pour ces SCPI, les associés qui veulent reprendre tout ou partie de leur épargne le font sur le « marché secondaire ». Sur ce marché, toutes les parts proposées à la vente ou à l’achat pendant une période prévue (en général pendant une semaine, c’est ce qu’on appelle la périodicité du marché secondaire) sont confrontées, et un prix est fixé pour tout le monde. En dehors des augmentations de capital, on peut donc entrer dans ces SCPI par le marché secondaire.

Cela nous permet au passage de présenter les termes de « marché primaire » et « marché secondaire ». Le marché primaire, ce sont les augmentations de capital, autrement dit la création de parts nouvelles. Les parts existantes s’échangent, elles, sur le marché secondaire (pour des automobiles, on parlerait du marché de l’occasion). Exactement comme en Bourse : les entreprises cotées font parfois des augmentations de capital (on dit qu’elles émettent des actions), c’est le « marché primaire » et les actions existantes, ou émises auparavant, s’échangent sur le « marché secondaire »… c’est ce qu’on suit quand on s’intéresse au cours de telle ou telle action en Bourse. Les cours de Bourse sont en réalité les cours sur le marché secondaire des actions, c’est-à-dire le marché des échanges.

Les SCPI dites à « capital variable » fonctionnent différemment.

Quand une personne décide de devenir associé et de verser 40 000 €, la SCPI grandit d’autant, et si un associé veut reprendre 30 000 €, elle diminue d’autant. Il n’y a donc pas à proprement parler d’augmentation de capital ni de marché secondaire, les SCPI à capital variable respirent en permanence.

Une limite cependant, elles ne peuvent pas réduire leur taille. S’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, soit on attend que des acheteurs se présentent, soit on passe alors à une revente de parts qui se fait à une valeur particulière calculée par la société de gestion, mais dans la limite de 10 % de la dimension de la SCPI. Au-delà, ce système devient un peu plus rigide. S’il y a beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs, soit la société de gestion revend quelques immeubles pour pouvoir diminuer la taille de la SCPI en satisfaisant les vendeurs, soit, dans certains cas la SCPI devient à capital fixe et donc un marché secondaire normal se met en place.

En résumé, les expressions de “capital fixe” et de “capital variable” désignent en réalité les mécanismes d’achat ou de revente des parts de SCPI.

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