OPCI, un investissement dans l’immobilier

Les OPCI ont pour objet l’investissement dans des immeubles, exclusivement en vue de leur location. Ils peuvent acheter des immeubles existants, neufs et anciens, ou en l’état futur d’achèvement. Mais, à la différence des SCPI, ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, détenir des immeubles par le biais de sociétés, et non seulement en direct.

Plus généralement, les OPCI peuvent réaliser toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles ou à leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location. Seule restriction, les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente : les OPCI ne doivent pas se comporter en marchands de biens.

Un patrimoine diversifié

Les actifs immobiliers doivent représenter au moins 60 % du patrimoine des OPCI et 90 % au maximum, avec toutefois des différences de composition entre FPI et SPPICAV, à cause du régime fiscal spécifique à chacun. Ils sont tenus de conserver au moins 10 % de liquidités.

Les actifs immobiliers des FPI sont constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers : en pratique, des sociétés civiles immobilières pour l’essentiel.

Les OPCI-SPPICAV peuvent détenir les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51 % de l’actif de l’OPCI. L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers est destinée à offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.

Possibilités d’emprunt

Les OPCI peuvent emprunter pour acquérir leurs immeubles, dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers. Il leur est également permis de procéder à des emprunts d’espèces dans la limite de 10 % de la valeur de leurs actifs financiers.

Différents compartiments

Si les statuts d’une SPPICAV ou le règlement d’un FPI le prévoient, le patrimoine de l’OPCI peut être scindé en deux ou plusieurs compartiments. Chaque compartiment fait l’objet d’une comptabilité distincte et donne lieu à l’émission d’une ou plusieurs catégories de parts ou actions représentatives des seuls actifs qui lui sont attribués. En principe, les actifs d’un compartiment déterminé ne répondent que des dettes, engagements et obligations des autres compartiments.

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