1 juillet 2018 / par Guy Marty

On sait que dans le domaine de l’argent, qu’il s’agisse de finances ou de commerce, les brevets n’existent pas. Vous mettez au point une formule ingénieuse, et demain n’importe qui peut vous imiter, voire vous dépasser. De surcroît, plus l’idée est bonne, autrement dit plus elle répond naturellement à un besoin existant, et plus elle s’impose avec la force de l’évidence. Elle ne vous appartient plus, elle est “dans l’air”, et se répand comme une odeur de printemps. C’est tout naturellement ce qui est arrivé aux SCPI, comme d’ailleurs aux autres initiatives de la même génération. Chacun s’accordera ensuite à trouver des raisons spécifiques pour lesquelles il est, lui, entré dans le jeu, mais l’essentiel est qu’un mouvement avait été lancé, et qu’il s’est ensuite amplifié.

L’équation maudite

En 1966, six nouvelles Civiles furent créées, dont l’Épargne Foncière de Louis Pelloux – homme haut en couleurs qui allait être appelé à jouer par la suite un rôle important dans la profession — et la Participation Foncière de Guy Cosserat. Quatre autres en 1967. Et dix en 1968, dont celles par qui le scandale devait arriver : la Garantie Foncière, de Robert Frenkel, et le Patrimoine Foncier de Claude Lipsky.

A ce stade, il ne faut plus chercher le souffle de l’innovation, mais plutôt celui de l’opportunité. Sur une formule déjà fort bien rodée – l’accès d’un grand nombre d’épargnants à la propriété immobilière indirecte, et la collecte d’épargne par voie de mailings ou par voie de publicité dans la grande presse – mais dans une terre encore assez vierge, s’ouvrait en effet le chemin de la facilité. C’est là que tout se complique. Certes, choisir la facilité et cultiver une terre fertile n’est pas en soi un crime, ce serait même plutôt intelligent. Mais cela permet des fantaisies, et dans un monde dur et difficile, cela excite rapidement de l’incompréhension et des réactions. Nous allons examiner chacun à leur tour les quatre éléments de cette équation maudite : la facilité, les fantaisies, l’incompréhension, les réactions.

Le chemin de la facilité

A une époque où les livrets de caisse d’épargne rapportaient 4,5 %, puis 5 %, où les obligations dépassaient rarement 6 ou 7 % et étaient amputées sur leur capital de l’érosion monétaire, où la Bourse souffrait d’une lente décadence, l’immobilier était un placement immédiatement et solidement rentable : les loyers étaient souvent supérieurs à 10 %, le capital pierre progressait. Mais que pouvaient faire les légions d’épargnants pour qui l’achat d’un studio ou d’un deux-pièces n’était pas accessible ? Rien. Tout juste subir le sort plutôt triste réservé à l’épargne. Face à cette situation, fortes de leur système ingénieux qui rendait les performances de l’immobilier accessibles à tous les épargnants, les Civiles disposaient d’un argument extraordinaire pour séduire de nombreux souscripteurs. Il leur fut donc aisé de collecter en masse des capitaux. Dans ce contexte, il faut d’ailleurs reconnaître que les souscripteurs étaient loin d’avoir tort… c’est un aspect sur lequel nous reviendrons car il a beaucoup embarrassé par la suite les fougueux « défenseurs » de l’épargne.

Le monde feutré de l’argent

II vous est peut-être déjà arrivé, en pénétrant dans une agence bancaire, de vous faire la réflexion que cela ne ressemblait pas du tout à une pépinière de start-ups ou à un atelier d’artiste. On n’y entend ni cris ni éclats de rire, les personnes qui y travaillent sont habillées de façon assez classique avec une recherche d’élégance discrète, les décors sont sobres, les murs et les comptoirs donnent souvent l’impression d’être taillés directement dans la pierre. Bref, tout concourt à faire régner une ambiance de calme, de sérieux, de sécurité. Car l’argent doit être traité avec tout le respect qu’il mérite.

Les professionnels de l’argent expriment cette attitude jusque dans l’apparence des lieux où ils exercent, jusque dans leur façon de s’habiller et de parler, et nul ne s’aviserait d’imaginer qu’il puisse s’agir d’une façade légère, d’une simple mise en scène. Il s’agit véritablement d’une façon de penser, si profondément ancrée qu’elle modèle le regard sur les choses économiques, sur la vie des entreprises et sur tout ce qui concerne l’argent de près ou de loin.

L’incompréhension

Le monde de la banque et de la gestion a évolué, tout comme notre société. Mais remettons-nous dans le contexte des années soixante. On pouvait alors parler de « l’Establishment », cette force sociale qui n’a pas d’idéologie précise mais dont la fonction semble être d’exercer sur une société une action stabilisatrice, à la manière de la quille du navire. Un système construit pour avoir du poids et de la résistance a évidemment des qualités, mais il a aussi des réflexes qui lui sont propres : il manifestera notamment la plus pure incompréhension à l’égard de tout ce qui lui paraîtra un tant soit peu fantasque ou aventureux dans le domaine de l’argent. A ce niveau, il n’est nullement question d’une quelconque intention nuisible visant particulièrement telle ou telle initiative trop nouvelle ou trop visionnaire, mais plutôt d’une machine bien huilée qui suit son propre chemin en refusant de se laisser distraire…

Sous cet angle précis, comment les Civiles ont-elles été considérées dans les années 1968-1970 au moment de leur multiplication effrénée ?

L’anecdote de la Civile Pontet-Clauzure

Voici un exemple. Un ancien coureur automobile, Paul Reynaud, commence par créer une officine de crédits aux particuliers, autrement dit il met face à face des emprunteurs et des créanciers, et il ajoute à cela des prestations juridiques.

Puis il crée, en 1968, une société civile immobilière, Terre et Pierre, qui lève des capitaux auprès des épargnants pour acheter des immeubles notamment parisiens. Jusque-là, à part le côté un peu extraterrestre du coureur automobile qui a atterri sur les routes de l’épargne, les choses sont encore à peu près acceptables. Mais Paul Reynaud lance aussitôt une seconde Civile immobilière.

L’idée est très simple : avec les fonds recueillis, la Civile achète un château classé du Bordelais, le domaine de Pontet-Clauzure, et propose aux associés de recevoir, pour chaque part de 1 000 F, un revenu annuel sous forme de dix bouteilles grand cru Saint-Emilion de cinq ans d’âge. D’où une campagne de publicité plutôt spirituelle : “Sans manger votre capital, buvez-en les intérêts”. (Si vous avez adopté le point de vue du respectable représentant de l’Establishment de l’époque, vous frisez déjà l’apoplexie ; mais l’histoire ne s’arrête pas là).

Comme les placements ont leur langage, qui est celui des taux d’intérêt, le dividende buvable est passé à la moulinette des calculs financiers, et la Civile Pontet-Clauzure annonce fièrement un rendement de 14 % (deuxième alerte cardiaque).

Très rapidement, Paul Reynaud s’aperçoit que la publicité lui coûte cher. Il décide donc de créer un journal financier – mais oui ! – qui lui permettra de faire de grandes économies publicitaires tout en “éduquant” ses lecteurs sur tout ce qu’il faut savoir sur les placements. De la pédagogie, rien que de la pédagogie, en termes simples et concrets, sur ce que les autres ne vous disent pas (troisième alerte cardiaque).

Heureusement, dès les premiers numéros, le bouillant entrepreneur s’aperçoit qu’un bon journal n’est pas si facile à réaliser, il se tourne donc vers un homme de presse renommé, qui lui apporte des méthodes et une solide équipe journalistique (là, c’est carrément l’infarctus).

Soit dit en passant, ce n’est rien d’autre que la naissance originale du “Revenu Français”, mensuel économique devenu “le Revenu” et encore vivace aujourd’hui, que je viens de vous raconter. Toujours est-il que la civile Pontet-Clauzure a fait des vagues. Du côté des épargnants, il n’y a probablement pas grand-chose à dire. Imaginez que vous receviez chaque année dix bouteilles de grand cru Saint-Emilion de cinq ans, pour avoir versé une fois pour toutes près de 1 000 F en 1970. Faites vos comptes, l’affaire n’était objectivement pas mauvaise sur le fond.

Mais pour le reste, où sont passés le calme et le sérieux, la rigueur et la prudence, le savant dosage de dynamisme paisible et de traditionalisme serein qui était l’apanage de nos dignes prêtres de l’argent ? Cette aventure, qui finalement ne lésait en rien les épargnants et leur était même plutôt agréable, a nourri le doute et l’inquiétude par un effet en quelque sorte mécanique, du fait de son parfum de fantaisie un peu trop pénétrant.

Provocations

J’ai préféré commencer par cette Civile anecdotique, en marge des grands scandales qui ont laissé de profondes cicatrices passionnelles, pour mettre en lumière le schéma de base de toutes ces affaires : une créativité quelque peu hors-normes, en quelque sorte provocatrice, a suscité un phénomène de rejet.

L’histoire de la Garantie Foncière illustre tout aussi bien ce schéma. Créée le 31 octobre 1967 par Robert Frenkel, un homme d’affaires qui avait déjà réalisé quelques opérations immobilières, elle est entrée bruyamment sur la scène. Avec, comme d’autres Civiles, une publicité diffusée dans les grands quotidiens plus que dans les journaux financiers, et de surcroît particulièrement agressive, annonçant notamment un taux de rendement, solide comme la pierre, de 10,25 % (n’oublions pas les taux de la caisse d’épargne ou des obligations à cette époque). Pour ne pas être en reste d’imagination, une croisière fut organisée sur le paquebot “Mermoz”, pour surchauffer l’enthousiasme des souscripteurs, et Henri Salvador fut mobilisé pour une chanson de circonstance : “Ah la Garantie Foncière, Ça, c’était la bonne affaire, Je m’voyais propriétaire, Rien n’est plus sûr que la pierre”.

Force est de reconnaître que la publicité dans la grande presse, les messages publicitaires directs et affirmatifs, l’organisation de croisières et le recours à des artistes renommés n’avaient plus rien d’extraordinaire à peine deux décennies plus tard. Mais, dans le contexte de l’époque, chacune de ces stratégies de communication était incroyablement indécente. De la provocation à l’état pur. “Shocking bad manners”, auraient dit nos amis britanniques.

Autant dire que les créateurs des Civiles immobilières se sont trompés de cour de récréation. Ils ont pénétré sur le terrain feutré de l’argent avec du dynamisme à revendre, avec une exubérance dans la communication et, il faut bien le dire aussi, avec un enthousiasme quelque peu naïf. Ils ont écrit avec bravoure une page mémorable du manuel “Comment se faire des ennemis”… La suite ne s’est pas fait attendre.

Voir l’épisode 5 : Le calme avant la tempête