La performance 2021 (6,7%) des différents secteurs immobiliers, retracée par l’indice MSCI France Annual Property, atteste du fort rebond de sa composante capital (3%), qui était passée en territoire négatif en 2020. Le secteur logistique se distingue une nouvelle fois avec une performance globale de 21,8%. Focus.
Fort rebond pour l’immobilier d’investissement… Sa performance 2021, retracée par l’indice MSCI France Annual Property – calculé annuellement à partir d’un échantillon de plus de 7 000 actifs immobiliers[1], tous secteurs confondus -, s’affiche à 6,7%. Contre 3,2% en 2020. Une hausse qui s’explique essentiellement par le retour en territoire positif de sa composante capital, passée de -0,6% à + 3%.
Le rendement en capital revient en territoire positif
En 2020, la partie « rendement en capital » de l’immobilier d’investissement s’était en effet effondrée, affichant une performance négative pour la première fois depuis 2009… Pour mémoire, le poids relatif de cette composante « capital » était en perte de vitesse depuis la crise financière de la fin des années 2000. Avant cette date, son rendement était alors systématiquement supérieur à celui de la composante « rendement locatif ». En 2018, cette dernière avait d’ailleurs pris l’ascendant. La partie « capital » s’établissait alors à 2,4%, la composante locative à 4,2%. Le rendement en capital avait toutefois rebondi en 2019 (+4,3%). L’épisode 2020, marqué par la crise sanitaire, pourrait donc faire figure d’exception. Il est d’ailleurs à espérer, puisque c’est désormais la composante rendement locatif qui s’affiche sur une pente descendante…
Le rendement locatif s’érode de nouveau
Ce dernier, qui avait « sauvé » la performance 2020, est évalué par l’indice à 3,6% en 2021. Contre 3,8% en 2020, 4,1% en 2019 et, donc, 4,2% en 2018. Un repli qui s’explique par la forte progression des valeurs vénales des actifs des secteurs les plus recherchés par les investisseurs l’an dernier. Comme en 2019, comme en 2020, la logistique et les locaux d’activité affichent la meilleure performance, avec une performance globale « record » de 21,8%. « Mais leur rendement locatif a subi de fait la plus forte compression (-0,7 points) pour s’établir à 4,3% », souligne Carine Dassé, Executive Director chez MSCI. Côté revalorisation, le secteur logistique connaît en revanche une très forte remise à niveau. Après une hausse déjà élevée en 2020 (+7,30%), le rendement en capital bondit de 17,50% en 2021, tiré par une demande de plus en plus forte des investisseurs.
Logistique, résidentiel, santé, encore gagnants en 2021
Comme l’an dernier également, les secteurs santé et résidentiel se positionnent dans le trio de tête. C’est cette fois la santé (9,8%) qui se place devant le résidentiel (7,9%). Le recul des rendements locatifs est plus marqué pour le secteur santé que pour le résidentiel. Le secteur des bureaux connaît quant à lui un redressement de sa performance globale (5% en 2021 vs 3,2% en 2020). Sans pour autant retrouver ses niveaux d’avant-crise (8,9% en 2019). Le chiffre 2021 masque en outre, comme le souligne Carine Dassé, des situations très « contrastées ». « A Paris, le rendement en capital a poursuivi sa progression. Il atteint 3,3%, porté par les croissances de loyers de marché et le recentrage des investissements sur les actifs core », détaille-t-elle. Les bureaux en régions ont également bénéficié d’une hausse des valeurs vénales. Mais ces dernières ont en revanche « poursuivi leur baisse sur le reste de l’Île-de-France ».
Rebond des secteurs hôtellerie et commerce
Très touchés en 2020 par la crise sanitaire, l’hôtellerie et le commerce relèvent la tête. Les actifs hôteliers, les plus affectés, affichent le plus fort rebond : 6,7% vs -5,4% en 2020. Une performance qui reste toutefois elle aussi très loin des niveaux d’avant-crise (+13,5% en 2019). Le secteur commerce passe quant à lui de -3,6% à +3,1%. C’est mieux qu’en 2019 (2,2%). L’investissement immobilier n’en reste pas moins, globalement, un placement largement rémunérateur. Fin 2020, sa performance moyenne sur les 23 dernières années ressortait à 8,7%. Fin 2021, elle reste (8,6%) tout aussi confortable…
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Pour une valeur globale de 205 Md€ fin 2021 (contre 183 Md€ fin 2020). La couverture de l’indice progresse chaque année. Il couvre déjà largement plus de 50% du marché.