« 2024 sera l’année d’inflexion des conditions des marchés immobiliers en Europe… »

Même si « des corrections de valeurs immobilières sont encore envisageables », tant que la BCE ne diminuera pas ses taux directeurs. Et à condition « qu’un nouveau choc ne se produise pas », estime Henry-Aurélien Natter, directeur Recherche Europe de Primonial REIM. Certaines classes d’actifs -notamment logistique et résidentielle- pourraient alors rebondir. Analyse.

Les valeurs immobilières sont entrées en zone de turbulences durant les derniers mois de l’année 2022, en raison de la remontée brutale des taux d’intérêt. L’attentisme des investisseurs a conduit à un gel du marché de l’investissement en 2023. Mais la fin de la remontée historique des taux directeurs de la BCE semble avoir été atteinte en octobre dernier.

La poursuite du repricing des actifs immobiliers ne peut pas encore être écartée

Une nouvelle phase a donc commencé, qui va conduire rapidement au dernier ajustement du processus de reconstitution de la prime de risque pour l’immobilier. La prochaine étape sera le début du cycle baissier des taux directeurs de la BCE. Que l’on devrait observer dès 2024. Pour l’heure, la poursuite de la phase de repricing des valeurs immobilières ne peut toutefois pas être totalement écartée. En raison des problématiques de liquidités et de refinancement de certains fonds ouverts immobiliers.

L’hôtellerie et la santé sont les classes d’actifs qui auront tiré leur épingle du jeu durant cette période de turbulences. En raison d’une phase de repricing moins importante, comparativement aux autres classes d’actifs. Bien qu’il ait connu une performance légèrement moindre, le commerce a résisté.

Rebond attendu pour les secteurs immobiliers de la logistique et du résidentiel

La logistique est la classe d’actifs immobiliers qui aura connu la correction la plus forte. Mais elle se prépare d’ores et déjà à une phase de rebond pour les entrepôts les plus modernes et adaptés aux nouveaux modèles commerciaux. Le bureau et le résidentiel en bloc ont également connu d’importants repositionnements de valeur en 2023. En raison de la pression de la demande dans les zones sous tension et du déséquilibre de l’offre. Mais nous pensons que le résidentiel rebondira assez rapidement. Surtout lorsque le coût du crédit s’assouplira. Les bureaux en adéquation avec les nouveaux usages et biens localisés seront les actifs qui connaîtront les meilleures perspectives de performance en raison de leur attrait auprès des utilisateurs…

Bureaux : un marché scindé en deux

Le bureau est demeuré la première classe d’actifs immobiliers en termes d’allocation. Mais l’attentisme des investisseurs a dominé en raison de la forte remontée des taux d’intérêt et des incertitudes liées à l’organisation du travail. Le marché s’est scindé en deux. La localisation et les critères ESG d’un bâtiment ont été les facteurs les plus recherchés par les investisseurs.

• La totalité des marchés de bureaux en Europe ont enregistré des décompressions entre la fin du 4T 2023 et fin 2022.
• Le marché des utilisateurs européens s’est caractérisé par le rattrapage de la demande placée.
• L’offre demeure orientée en légère hausse sur l’ensemble de l’année 2024. Très recherchés par les utilisateurs, certains marchés centraux présentent une vacance faible et étaient à nouveau orientés à la baisse à la fin du quatrième trimestre 2023.
• Les loyers sont orientés à la hausse sur l’ensemble de l’année 2023 par rapport à 2022.

Immobilier de santé : 5 Md€ en 2023

L’immobilier de santé[1] a attiré un volume de capitaux de 5 Md€ en Europe pour l’ensemble de l’année 2023 (-32 % sur un an). Les taux de rendement prime ont connu des décompressions entre fin 2022 et fin 2023.

• Le prix moyen par lit en Europe s’est positionné à 145 000 euros au 4T 2023. Les actifs les plus prime se sont transactés à environ 185 000 euros le lit en moyenne. Alors que les actifs du quartile inférieur se sont signés à 70 000 euros.
• Les dépenses globales de santé, incluant les frais courants ainsi que l’ensemble des soins curatifs et de réadaptation, sont demeurées à un niveau élevé en Europe.
• La population des séniors est en croissance dans tous les pays européens et génère une demande en immobilier de santé. La rénovation du parc et la construction de nouveaux bâtiments sont déterminantes pour répondre à cette demande.

Commerce : progression ou stabilité des valeurs locatives

Si le volume de transactions en commerce a enregistré une décélération, il demeure moins fort que celui des bureaux, de la logistique ou du résidentiel. Les taux de rendement d’une majorité des commerces en pied d’immeuble et des centres commerciaux ont enregistré des décompressions durant l’année 2023.

• Les valeurs locatives des commerces en pied d’immeuble ont été majoritairement orientées à la hausse sur l’ensemble de l’année 2023. Alors qu’elles se sont davantage caractérisées par leur stabilité pour les centres commerciaux.
• La consommation a bien résisté malgré l’inflation et les taux d’emprunt élevés. En raison de différents facteurs favorables, comme la bonne résilience du marché du travail qui a favorisé la consommation lors du dernier trimestre.

Immobilier résidentiel : activité au ralenti

Après une forte activité en 2022, l’investissement résidentiel « en bloc » a enregistré un faible niveau d’activité en Europe. Mais reste la deuxième classe d’actifs derrière le bureau. Si au plus fort de la crise, les pays à taux variable ont eu leur valeur la plus impactée, nous pensons que la détente constatée sur les taux d’emprunt de certains marchés pourrait changer la donne assez rapidement. Le marché a totalisé près de 30 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année 2023 (-56 % sur un an).

• Les prix des logements en zone euro ont enregistré une baisse du rythme annualisé (-1,5 % sur un an). Fait notable : une minorité des principaux marchés analysés a affiché une tendance positive sur l’ensemble de l’année.
• Si des décompressions ont été constatées sur le rendement prime, la tendance était au tassement du repricing trimestre après trimestre.

Hôtellerie : meilleure résistance

Les actifs hôteliers sont ceux qui ont le mieux résisté en 2023 comparativement à d’autres biens immobiliers. Une large majorité des rendements prime des actifs hôteliers en Europe a enregistré des décompressions à la fin de l’année 2023. Les marchés d’Europe du Sud sont demeurés stables sur un an.

• Le nombre de chambres en hôtellerie vendues ou louées en Europe sur l’ensemble de l’année 2023 est en hausse (+8 % sur un an). En raison de la progression des chiffres du tourisme en Europe. L’année 2024 devrait également être bien orientée avec deux temps forts. L’Euro de football en Allemagne. Et les Jeux olympiques en France.
• Les indicateurs hôteliers ont été orientés à la hausse sur l’ensemble de l’année 2023. Le prix moyen et le RevPAR ont dépassé les niveaux de fin 2019.

Immobilier logistique : une offre en hausse

Les capitaux engagés pour la logistique ont été orientés à la baisse pour l’ensemble de l’année 2023. Toutefois, la logistique aura réussi à capter des volumes de capitaux quasi identiques à ceux du résidentiel. En Europe, les taux de rendement prime en logistique ont enregistré des décompressions en 2023.

• L’activité du marché locatif a connu une baisse.
• De façon globale, l’offre en immobilier logistique était en hausse sur l’ensemble de l’année comparativement à fin 2022.
• Les loyers sont en nette hausse depuis le début de l’année.
• L’e-commerce est un relais de croissance pour la logistique.

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• Immobilier de santé, les grandes espérances – Daniel While, Primonial REIM
• Résidentiel européen : de la métropolisation à la stratégie d’investissement – Henry-Aurélien Natter, Primonial REIM

A propos de Primonial REIM⁽ⁱ⁾

Primonial REIM réunit plus de 400 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Primonial REIM détient plus de 35 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 44 % bureaux, 33 % santé/éducation, 11 % résidentiel, 6 % commerce, 5 % hôtellerie et 1% logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 80 000 clients investisseurs, dont 53 % particuliers et 47 % institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 526 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 11 pays européens.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société. 

[1] Résidences séniors et maisons de retraite médicalisées.