Résidentiel européen : de la métropolisation à la stratégie d’investissement

Le résidentiel revient dans la course… Mais, explique Henry-Aurélien Natter, responsable de la recherche au sein de la Direction Recherche et Stratégie nouvellement créée par Primonial REIM, « le phénomène de métropolisation rebat les cartes des marchés de l’immobilier européen ». Et exige, pour y investir sereinement, une analyse spécifique à laquelle se sont livrées les équipes de l’asset manager.

Dans le contexte actuel de compression des taux de l’immobilier d’entreprise, le résidentiel revient dans la course avec des taux « prime » comparables à celui des meilleurs actifs de bureau. En outre, le phénomène de métropolisation avec, d’un côté, des territoires de plus en plus attractifs, et d’autres qui sont dévitalisés, rebat les cartes des marchés résidentiels en Europe et exige une analyse spécifique. Primonial REIM a construit un modèle statistique permettant de comprendre, pour un ensemble de marchés résidentiels – le Grand Paris, les métropoles régionales françaises et les métropoles européennes – la robustesse de leurs fondamentaux, leur potentiel de valorisation, et leur positionnement dans le cycle immobilier.

Où investir en zone euro ?

Toutes les métropoles européennes¹ne vont pas connaître les mêmes tendances à l’horizon 2050. On trouve d’un côté les grandes métropoles avec plus de 5 millions d’habitants (Paris-IDF, Madrid, Berlin, Barcelone, Milan et Rome) et, de l’autre, les dynamiques (Bruxelles, Helsinki, Anvers, Munich). Si Dublin résistera grâce aux naissances, Porto et Athènes risquent de décrocher. Les 20 métropoles analysées ont connu des destins contrastés après la crise financière de 2007-2008. Il apparaît clairement que les marchés résidentiels d’Europe du Nord ont vu leurs fondamentaux se renforcer, tant au niveau de la dynamique des loyers que de celle des prix. Des villes telles que Berlin, Munich, Vienne, Helsinki sont dans ce cas. À l’inverse, les métropoles du sud de l’Europe (Porto, Athènes) ou celles qui ont souffert en 2008 de la sur-représentation de la finance dans leur activité économique (Dublin) ont connu des corrections puis des redémarrages parfois erratiques. L’analyse des valeurs, des loyers et des taux met en lumière deux groupes sur la période 2009-2017. Dans le premier groupe, on trouve les économies robustes (Allemagne, Autriche, Belgique, Finlande, France, Pays-Bas). L’autre groupe est constitué de pays traversant ou ayant traversé une crise économique profonde (Italie, Espagne, Grèce, Irlande, Portugal). La croissance des loyers et/ou des valeurs est moins rapide et/ou n’a pas encore rattrapé son niveau d’avant-crise(exemple : Dublin).


Où investir en France ?

Pour les métropoles régionales françaises, les tendances à l’œuvre relèvent d’un phénomène d’intensification des migrations interrégionales dans les décennies à venir. La recherche d’une qualité de vie supérieure pousse les actifs, les étudiants et les retraités vers les métropoles de l’arc atlantique et celles de l’arc méditerranéen. Les 28 métropoles françaises analysées ont connu des progressions diverses des valeurs et des loyers sur la période 2002-2017. Cependant, ces métropoles se trouvent à des points de cycle très différents². Sur la période récente, les prix de certaines villes « dévissent » : c’est le cas de Limoges ou Caen par exemple. À l’inverse, d’autres villes ont déjà connu une envolée, comme Bordeaux. Des territoires comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Rennes ou Toulouse bénéficient de fondamentaux intéressants et offrent un point d’entrée plus favorable.


Où investir dans le Grand Paris ?

Avec déjà plus de 12 millions d’habitants, l’Ile-de-France va poursuivre sa croissance : elle captera une part forte du flux migratoire lié au travail, importera des naissances et exportera des retraités. Mais la création de valeur future est largement subordonnée à la livraison progressive des gares du plus grand projet urbain d’Europe. Nous avons donc privilégié l’étude d’impact de la première tranche du Grand Paris Express-GPE (2024/2025) dans le contexte des Jeux olympiques. Les 25 villes analysées ont connu une progression des valeurs et des loyers ainsi qu’une compression de leur taux sur la période 2002-2017. Toutefois, si des villes comme Puteaux ou Issy-les-Moulineaux ont déjà enregistré des prises de gains (plus forte croissance des prix du panel, supérieure à 5% en moyenne par an), celles-ci n’ont pas encore eu lieu pour les quartiers en devenir à l’ouest, au nord et au sud de Paris : Nanterre, Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Vitry, Villejuif… Ces zones devraient connaître de fortes évolutions de prix en lien avec la livraison des nouvelles gares. Des villes telles que Levallois-Perret ou Neuilly-sur-Seine se révèlent « neutres » en raison de valeurs déjà élevées et d’un impact limité du Grand Paris Express.


Quelles perspectives de performance pour l’immobilier résidentiel ?

Le modèle statistique de projection développé par Primonial REIM indique que la croissance en valeur devrait globalement croître annuellement en moyenne entre 2,5 et 3,5% d’ici 2020 en zone euro, dans un contexte de remontée de l’inflation et de perspectives de croissance du PIB. Certains marchés pourraient connaître une croissance en valeur moyenne annuelle supérieur à 5%, alors que d’autres marchés n’enregistreront aucune croissance. Concernant la croissance des revenus locatifs et dans une optique conservatrice, le modèle fait ressortir une croissance moyenne comprise entre 1,5% et 2% d’ici 2020. Toutefois, des risques pèsent sur ces perspectives : possible crise financière suivie par une récession mondiale, remontée trop brusque des taux d’intérêt, tensions commerciales, marge de relance budgétaire réduite pour certains pays et capacité d’action plus limitée que par le passé pour certaines banques centrales, sans oublier les aléas de la réglementation qui touchent les marchés résidentiels.


Convictions d’investissement

Dans ce contexte, nous ciblons des métropoles résilientes qui ont les caractéristiques suivantes :

  • un marché transparent et profond, afin de permettre la liquidité des blocs résidentiels ;
  • des flux de revenus potentiels basés sur la qualité de la zone d’emploi et les revenus disponibles de la population. À cet égard on a vu qu’après la crise financière, les villes d’Europe du Nord ont renforcé leur attractivité ;
  • une position attractive dans le cycle des prix et des loyers, notamment au regard de l’impact des nouvelles infrastructures de transport (Grand Paris Express, LGV…).

La zone euro constitue une mosaïque de marchés aux dynamiques et aux fondamentaux différents, incitant à diversifier les stratégies d’investissement en fonction des gains et des risques spécifiques à chaque pays. C’est pourquoi l’échelle européenne est la plus pertinente pour l’investissement en immobilier résidentiel.

Henry-Aurélien Natter


À propos d’Henry-Aurélien Natter (i)

Henry-Aurélien Natter a rejoint Primonial REIM en tant que responsable de la recherche en janvier 2018. Sa mission : développer des analyses et élaborer des recommandations sur les marchés de l’immobilier. Henry-Aurélien Natter a passé 12 ans chez BNP PRE, après un début de carrière effectué chez Les Echos Etudes puis chez C&W (ex-DTZ). Il est titulaire d’une maîtrise AES-Gestion des entreprises, d’un Master Degree en management et gestion des PME et d’un master international en commerce et marketing.

À propos de Primonial REIM(i)

Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée, structure et gère des placements immobiliers collectifs de long terme destinés à des investisseurs particuliers et institutionnels. Avec plus de 17 Mds d’euros d’encours sous gestion, plus de 58 000 associés et 43 fonds, Primonial REIM s’affirme comme un acteur majeur sur le marché de l’investissement européen et de l’épargne immobilière en France.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Métropoles supérieures à 1 million d’habitants en Allemagne, Autriche, Belgique, Espagne, Finlande, France (Paris uniquement), Grèce, Irlande, Italie, Pays-Bas et Portugal.
[2]Hausse des prix supérieure à 5% en moyenne par an à Bordeaux depuis 2011 ou correction observée à Marseille, suivie d’un redémarrage des prix en 2017.