Forvis Mazars, en association avec l’ASPIM, livre la 8e édition de son étude annuelle sur les stratégies de communication des SCPI et autres FIA immobiliers. Un document qui donne aussi quelques chiffres clefs sur l’évolution de l’état du marché des SCPI depuis 2022… Focus.
Le cabinet Forvis Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, a publié début janvier la 8e édition de son étude annuelle s’attachant notamment à évaluer la communication financière des FIA immobiliers « grand public »[1]. Autrement dit, à mesurer et à comparer l’évolution de la transparence des SCPI, OPCI et SC (Sociétés Civiles).
Forvis Mazars a scanné les véhicules de 56 sociétés de gestion d’actifs immobiliers
L’étude a été réalisée cette année à partir d’un panel de 56 sociétés de gestion[2] -contre 43 l’an dernier-, sur la base des documents publiés en 2025[3]. Entrent dans ce périmètre annuel 78 SCPI de rendement (sur plus d’une centaine), et la quasi-totalité des OPCI existants (21 sur 22 véhicules). Ainsi qu’un panel de SC piochées chez 20 sociétés de gestion (sur 29 gérant des unités de compte immobilières). Comme au cours des exercices précédents, Forvis Mazars a analysé la présence -ou non- de chacun des indicateurs recommandés par l’ASPIM dans les différents supports de communication publiés par ces véhicules immobiliers. Ainsi que la qualité de l’information fournie pour les expliciter. Mais le cabinet de conseil s’est également intéressé à l’évolution, ces dernières années, des grands marqueurs du marché des fonds immobiliers non cotés.
Communication des SCPI : une normalisation, mais contrastée selon les indicateurs.
L’édition 2025 met notamment en évidence une normalisation accrue -mais contrastée- de la communication financière des SCPI. Ces dernières sont toujours aussi bonnes élèves sur certains indicateurs clefs, tels que le TOF (100% d’affichage de cette information dans les documentations). Ou le niveau d’endettement (au moins un indicateur synthétique). Les SCPI, quoique mieux-disantes que les autres fonds immobiliers, sont moins transparentes quand il s’agit d’indiquer le taux de rendement des immeubles acquis. 50% seulement le font. En revanche, elles sont désormais majoritaires (plus de 80%) à publier des données « transparisées » intégrant leurs filiales. Autre rupture notable : l’intégration rapide de la Performance Globale Annuelle (PGA). Dès 2025, 50 % des SCPI avaient intégré ce nouvel indicateur dans leur communication… Un succès que n’aura jamais connu le feu « RGI »… La communication sur la composition du taux de distribution progresse aussi nettement[4].
Le problème d’illiquidité du marché des SCPI s’est accentué ces dernières années
La partie de l’étude consacrée aux stratégies de FIA immobiliers grand public donne quant à elle des chiffres intéressants sur l’état du marché des SCPI. Elle rappelle notamment qu’à date -fin du 3T 2025-, le volume des parts en attente de retrait s’était « stabilisé » à un niveau historiquement élevé. On sait que ce volume équivaux à 2,7% de la capitalisation totale des SCPI (au 30 septembre 2025). Mais le chiffre lui-même (plus de 2 Md€) est à comparer à son niveau d’avant-crise. Il oscillait en effet alors entre 80 et 120 M€… Forvis Mazars souligne en outre que le problème d’illiquidité s’est accentué ces deux dernières années. 27% des SCPI avaient en effet un volume de parts en attente supérieur à 2 % à la fin du 3T 2025. Contre 3 % seulement fin 2022.
81% des SCPI affichent des valeurs de reconstitution en baisse depuis 2022
Sur cette période, plus précisément entre fin 2022 et juin 2025, l’étude constate aussi à quel point la valeur du patrimoine des SCPI s’est dégradée. 81% des SCPI étudiées affichent de fait des valeurs de reconstitution en baisse. De -8% en moyenne. La majorité des replis est inférieure à 20%. Mais 11 SCPI accusent des baisses supérieures. On en connaît les conséquences sur les prix de souscription. 40% des SCPI, sur cette période, avaient baissé le prix de leurs parts. Les prix de souscription sont en outre nettement plus surcotés (par rapport à la valeur de reconstitution) qu’auparavant. 23% des SCPI étaient en situation de surcote en 2022. Une proportion qui serait aujourd’hui supérieure à 40%. Le nombre de SCPI en situation de décote, pour les mêmes raisons, a quant à lui diminué.
Les SCPI piochent davantage dans leurs réserves pour maintenir leurs dividendes
Enfin, pour maintenir un niveau de distribution « acceptable », en dépit de la crise immobilière, les SCPI piochent de plus en plus dans leurs réserves. En 2024, les sommes distribuées provenaient à hauteur de 5% de plus-values immobilières matérialisées. Ce ratio n’était que de 2% en 2023. Et 42% des SCPI ont utilisé cette option en 2024. Contre seulement 31% en 2023…
Consultez l’intégralité de l’étude Forvis Mazars
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2023, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 313 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de Forvis Mazars(i)
Forvis Mazars Group SC est un membre indépendant de Forvis Mazars Global, réseau mondial de référence de services professionnels. Opérant en tant que partnership international intégré dans plus de 100 pays et territoires, Forvis Mazars Group est spécialisé dans l’audit, la fiscalité et le conseil. Le partnership intégré s’appuie sur l’expertise et la diversité culturelle de ses équipes — plus de 35 000 professionnels à travers le monde — pour accompagner des clients de toutes tailles à chaque étape de leur développement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers « grand public » (SCPI, OPCI et SC) » – Etude 2025 – 8e édition.
[2] A Plus Finance, Advenis Real Estate Investment Management, Aestiam, AEW, Alderan, Allianz Immovalor, Altarea Investment Managers, Altixia Reim, Ampère Gestion, Amundi Immobilier, Arkea Real Estate Investment Management, AMDG Asset Management Data Governance, Atland Voisin, Atream, Axa Real Estate Investment Managers SGP, Axipit Real Estate Partners, BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Consultim Asset Management, Corum Asset Management, Deltager, Edmond de Rothschild Reim (France), Elevation Capital Partners, Epsicap REIM, Etxea, Euryale, Fiducial Gérance, Foncière & Territoires, Greenman Arth, Groupama Gan Reim, HSBC Reim (France), Inter Gestion REIM, Iroko, Kyaneos Asset Management, La Française Real Estate Managers, Magellim REIM, Mata Capital IM, Midi 2i, MNK Partners, My Share Company, Norma Capital, Novaxia Investissement, Ofi Invest Real Estate SGP, Otoktone 3I, Paref Gestion, Patrimonia Capital, Perial Asset Management, Praemia REIM France, Remake Asset Management, Sofidy, Sogenial Immobilier, Swiss Life Asset Managers France, Theoreim, Turgot Asset Management, Unofi Gestion d’Actifs, Urban Premium, Wemo Real Estate Investment Management.
[3] C’est-à-dire notamment les bulletins d’information publiés en 2025 et le rapport annuel 2024.
[4] 79 % des SCPI distinguent par exemple désormais revenus récurrents et non récurrents.
