Les gestionnaires du fonds Immobilier 21[1], investi en foncières cotées européennes, ont examiné les trois critères jugés déterminants dans la fabrication d’une performance future. Lorsque ces trois critères sont tous favorables une année donnée, la performance annualisée à 5 ans est quasiment toujours positive. Explications.
Quelles sont les questions clefs à se poser pour estimer le potentiel de progression du compartiment des foncières cotées en Bourse ? Les gestionnaires du fonds Immobilier 21, investi en foncières cotées européennes, se sont livrés à l’exercice.
Trois critères pour juger du potentiel de performance du segment des foncières cotées
Laurent Gauville, directeur général délégué, cofondateur de Gestion 21, et gestionnaire du fonds Immobilier 21 a sélectionné avec son équipe, les trois critères jugés les plus déterminants pour le secteur : le niveau du multiple de cash-flow ; la pérennité des cash-flows ; et le niveau de solidité des bilans des foncières. Puis, pour chaque année depuis 2008, ils ont examiné chacun de ces critères pour savoir si ces derniers envoyaient un signal positif ou négatif. Résultat ? A chaque fois que ces trois critères étaient de conserve positifs, autrement dit lorsque le pronostic était jugé favorable, la performance annualisée à 5 ans[2] des foncières cotées -mesurée par la performance historique du fond Immobilier 21- était quasiment toujours positive…
Un scénario jugé favorable conduit quasi-systématiquement à une performance future positive (et réciproquement…)
Entre 2008 et 2020 (dernière année possible pour comparer avec la performance annualisée à 5 ans), huit exercices sur treize cochaient de fait les trois « cases ». A l’exception de l’année 2019, où la performance à 5 ans s’est avérée négative de -4%, la progression annualisée a toujours été positive. Jusqu’à +14% pour l’année 2009. A l’inverse, un scénario considéré comme défavorable (lorsque l’un ou plusieurs des trois critères n’envoient pas un signal positif) conduit quasi-systématiquement à une performance annualisée à 5 ans négative ou nulle. Comme par exemple en 2018 (-8%). Ou en 2020 (-6%). Seule exception, 2008. En dépit d’un scénario défavorable, la performance à 5 ans s’est en effet avérée positive (+2%).
Quid de la performance des cinq prochaines années ?
Mais quid, donc, de la performance future des cinq prochaines années ? Les gestionnaires du fonds Immobilier 21 restent évidemment prudents « sur l’analyse des résultats passés ». Mais la probabilité d’une performance positive à 5 ans des 4 années écoulées ou en cours semble assez élevée. Toutes, à l’exception de 2022, cochent en effet les trois cases d’un scénario favorable…
Focus sur les trois critères sélectionnés par Immobilier 21
-
Le niveau du multiple de cash-flow du secteur
Selon les gestionnaires du fonds immobilier, ce critère permet de définir la rentabilité des fonds propres pour un cours donné, sans prise en compte de la croissance. « L’immobilier étant un secteur à faible croissance, car répondant à des besoins de base, le multiple d’entrée est déterminant dans la fabrication de la performance future», estime Laurent Gauville. Qui précise que, pour juger de la qualité de ce ratio, les années de la période 2007-2025 ont été segmentées en fonction du niveau de multiple inférieur ou supérieur à la moyenne historique de 16 fois.
-
La pérennité des cash-flows
Le secteur de l’immobilier coté a pour signature une grande récurrence de ses cash-flows, estime le gestionnaire. Cette forte visibilité du secteur est attribuable à l’effet portefeuille, à l’indexation des baux, et aux forts taux d’occupation. Sur la période 2007-2025, Immobilier 21 a segmenté les années en fonction de l’évolution moyenne des cash-flows du secteur. « La démonstration empirique est que, sur les 18 dernières années, seule l’année 2020 s’est traduite par une baisse des cash-flows, en raison du Covid», constate Laurent Gauville.
-
La solidité du bilan
« L’immobilier coté est un secteur à forte intensité en capital», rappellent les gestionnaires d’Immobilier 21. L’analyse du risque bilanciel est donc indispensable. Car elle permet de se faire une opinion sur le risque de dilution du cash-flow. Un bilan faible peut conduire à des cessions nettes, voire à des augmentations de capital défensives très impactantes sur le cash-flow par action. « Comme ce fut le cas en 2008, 2020 et 2022 », constatent les gestionnaires.
Lire la note d’Immobilier 21
Lire aussi
- « Pour nous, la gestion value, ce n’est pas un gros mot… »
- « L’immobilier coté permet d’acheter de la liquidité… sans la payer… »
- Foncières : qu’attendre des publications du 1er semestre 2024 ?
- Foncières : comment analyser la décote actuelle de 45% ?
- « L’indexation, c’est un peu le papier buvard de l’inflation… »
- En attendant les publications des foncières…
- « Foncières : l’indexation est un élément clef de l’analyse… » – Laurent Gauville, Gestion 21
- SCPI ou Foncières cotées ? Conversations inédites
- Les foncières ont globalement confirmé leur capacité à faire passer les hausses de loyer…
- Immobilier 21, focus sur les certifications environnementales
- Des labels ISR, aussi, pour les fonds investis en immobilier coté
- Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes
- Immobilier coté : l’état des lieux avant les publications semestrielles
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez vous référer au prospectus et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
[2] Il s’agit de la performance annualisée des années N, N+1, N+2, N+3, et N+4.
