Swiss Life AM France lance le FPCI « Plein Air Invest II ». La stratégie de ce fonds professionnel est calquée sur celle du premier opus : accompagner le développement d’une plateforme d’hôtellerie de plein-air. Il vise un TRI cible supérieur à 10%, sur une maturité de 6 à 8 ans. Détails.
Le marché des FPCI[1] dédiés à la thématique immobilière a le vent en poupe. Et plus particulièrement celui des véhicules investis sur le segment hôtelier… Après Mindston Capital, avec Hôtels Signature 2 lancé en début d’année, Keys REIM, avec Keys Hospitality, en mars, et Elevation Capital Partners, avec Elevation Immo Opportunités en juin, c’est au tour du gestionnaire Swiss Life AM France de revenir sur ce créneau qu’il occupe depuis déjà plusieurs années.
Le FCPI « Plein Air Invest II » ouvert aux souscriptions jusqu’en octobre 2026
Annoncé depuis plusieurs semaines, le lancement du FCPI « Plein Air Invest II » est en effet désormais officiel, et ouvert à la souscription jusqu’au 23 octobre 2026. Ce second millésime s’inscrit dans la continuité du précédent, lancé en juillet 2023 et clôturé cet été[2]. Sa stratégie : acquérir les murs et les fonds de commerce de campings à fort potentiel, en optimiser la gestion et les transformer, partiellement ou totalement, afin de les aligner sur le concept « Slow Village », marque du groupe Inspire qui en assurera l’exploitation. Rappelons que Swiss Life AM détient, depuis mars 2023, une participation directe au capital du groupe Inspire (33,34%), dont il est devenu le partenaire stratégique. Dès 2022, Swiss Life AM accompagnait déjà le lancement de ce groupe fondé en juin 2021 en acquérant, via un OPPCI dédié, les murs de ses premiers établissements.
Ambition : faire de Slow Village le leader national de l’hôtellerie de plein-air haut-de-gamme
Le groupe Inspire, qui a acquis le groupe Slow Village en 2024, exploite actuellement 11 campings sous cette enseigne. Son ambition, notamment grâce au soutien du FPCI Plein Air Invest II, est de porter le nombre d’établissements sous gestion à 30 d’ici 2030. Et de faire de sa marque Slow Village, « le leader national de l’hôtellerie de plein-air haut-de-gamme », explique le communiqué de Swiss Life AM France. Précisant que le contexte est aujourd’hui particulièrement porteur, ce segment de marché -l’hôtellerie de plein-air- ayant enregistré une hausse de sa fréquentation (+9%) et de son chiffre d’affaires (+8%) en 2025. Rappelons que Swiss Life AM s’appuie sur un pôle de compétences européen dédié à l’hôtellerie créé en 2014, qui gère plus de 120 actifs confiés à plus de 30 enseignes pour près de 2 milliards d’euros d’actifs hôteliers.
Ticket d’entrée de 100 000 € minimum
Le FPCI Plein Air Invest II est un fonds professionnel. Son ticket d’entrée est, au minimum, de 100 000 €. Sur cette tranche, il propose deux catégories de part, en fonction de la date de souscription. Des parts A1, dites « Early Bird », pour les souscriptions effectuées jusqu’au 24/04/2026. Le TRI cible est de 10,4% net. Et des parts A2, pour les souscriptions effectuées entre le 27/04/2026 et le 23/10/2026. Le TRI cible est alors de 10% net. Des parts institutionnelles (ticket d’entrée supérieur à 1 M€) visent un TRI cible de 11,2% net. Le fonds bénéficie d’une double éligibilité fiscale : remploi économique (article 150-0 B ter[3]) pour les personnes morales et exonération d’IR sur dividendes et plus-values (article 163 quinquies B) pour les personnes physiques. Sa durée de vie est de 6 ans, prorogeable deux fois un an.
A propos de Swiss Life Asset Managers (i)
Swiss Life Asset Managers dispose de plus de 165 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Au 30 juin 2025, Swiss Life Asset Managers gérait 301,7 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 147,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion pour le compte de clients tiers. Swiss Life Asset Managers est un investisseur immobilier institutionnel leader en Europe1. Sur les 301,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion, 94,9 milliards d’euros sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers administre 25,9 milliards d’euros de biens immobiliers conjointement avec Livit. Au 30 juin 2025, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 120,9 milliards d’euros de biens immobiliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Un FPCI, ou Fonds Professionnel de Capital Investissement, est un véhicule d’investissement non coté destiné à des investisseurs avertis. Il permet d’investir dans des entreprises non cotées ou dans des projets immobiliers. Souvent avec un fort potentiel de valorisation, mais aussi avec un niveau de risque plus élevé.
[2] Le FPCI Plein Air Invest avait collecté plus de 27,7 M€ fin mai 2025, et constitué un portefeuille de 8 campings.
[3] Investir dans un fonds éligible à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI) permet à un investisseur de différer l’imposition d’une plus-value réalisée lors de la vente d’une entreprise ou de titres non cotés. Concrètement, au lieu de payer immédiatement l’impôt sur la plus-value, il peut réinvestir tout ou partie du produit de la cession dans un fonds éligible (comme un FPCI). Et ainsi reporter l’imposition. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour un chef d’entreprise qui vend sa société. En réinjectant les fonds dans un véhicule de capital-investissement dans les 24 mois, il peut continuer à faire fructifier son capital. Sans être fiscalement amputé à court terme. L’impôt n’est dû qu’en cas de remboursement ou de cession des parts du fonds. Ce qui laisse le temps de revaloriser le capital investi. Attention toutefois : les conditions sont strictes et nécessitent un accompagnement professionnel…
