Seul un tiers des souscriptions en SCPI sont effectuées au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention « indirect » présente pourtant nombre d’avantages. Mais aussi, il est vrai, quelques inconvénients. Voici les trois bonnes raisons de choisir l’assurance-vie pour investir en SCPI.
Une fiscalité plus avantageuse pour la plupart des épargnants
Lors d’un achat de SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus perçus par les souscripteurs sont donc taxés -en ajoutant les prélèvements sociaux-, à des taux compris entre 47,2% et 58,2% pour la plupart des contribuables. « En achetant des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, on oublie la fiscalité des revenus fonciers. Car c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique », indique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea.com.
Un niveau d’imposition deux à trois fois moins élevé via l’assurance-vie
Or, dans le cadre de l’assurance-vie, et lorsque les contrats ont plus de huit ans, les gains constatés ne subissent généralement que les prélèvements sociaux à 17,2%[1]. Et seulement lors d’un retrait. Certes, un prélèvement forfaitaire supplémentaire (de 7,5% ou 12,8%) s’applique au-delà de certains seuils[2]. Mais il ne concerne qu’une minorité d’épargnants. En réalité, l’imposition des revenus des SCPI est donc de deux à trois fois moins forte dans le cadre d’une assurance-vie. En outre, les dividendes versés par les SCPI détenues indirectement sont capitalisés. Le souscripteur ne subit donc aucun prélèvement lors de ces distributions. A la différence d’un associé en direct. Dans l’assurance-vie, le principe est simple : pas de retrait, pas d’imposition…
Une meilleure liquidité grâce à des délais de revente plus courts
Autre avantage des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie : elles peuvent être revendues du jour au lendemain, si besoin. Les délais sont souvent plus longs lorsque les SCPI sont détenues en direct. Surtout lorsque le marché secondaire de ces véhicules immobiliers est « tendu ». Ce fut le cas, notamment, lors de la crise immobilière des années 1990. Une période au cours de laquelle beaucoup de détenteurs de SCPI avaient vu leur argent bloqué….
Une obligation de remboursement pour les assureurs
Les assureurs ont quant à eux l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai, en cas de demande de retrait. La loi Sapin 2 prévoit, au pire, un moratoire de trois à six mois au maximum pour organiser les retraits, en cas de crise grave. Cette obligation de liquidité a des contreparties. Elle conduit les assureurs à sélectionner très précautionneusement les SCPI qu’ils proposent. Ce qui explique en partie pourquoi toutes les SCPI ne sont pas présentes dans les contrats du marché. Elle se traduit aussi par un encadrement très strict des versements, afin d’éviter une trop forte concentration des risques.
Encadrement des versements effectués sur les SCPI
Les conditions d’accès aux SCPI varient donc selon les contrats. Par exemple, dans le contrat Darjeeling du courtier en ligne Placement-direct.fr, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI. Et dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, également chez Placement-direct.fr, la limite est de 25% des versements en SCPI. Avec un plafond de 200 000 euros par an. Dans le contrat Panthéa de Nortia, distribué par les conseillers en gestion de patrimoine, les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 70% de l’épargne placée. Avec un maximum de versements de 500 000 euros par SCPI.
Trois raisons de souscrire des SCPI via l’assurance-vie
- Une fiscalité plus avantageuse
- Une meilleure liquidité
- Des conditions d’achat parfois privilégiées
Moins de frais à l’entrée, mais des commissions de gestion plus élevées
Si les revenus des SCPI sont moins taxés dans l’assurance-vie, il faut en revanche prévoir des frais supplémentaires liés à ce mode de détention. Les frais de gestion du contrat s’ajoutent en effet aux frais de gestion des SCPI. Ces frais supplémentaires et annuels sont de l’ordre de 0,6% à 1%. Et sont calculés sur la valeur des SCPI détenues sous forme d’unités de compte.
L’assureur bénéficie d’un prix de souscription discounté
En revanche, certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir en SCPI avec moins de frais d’entrée que pour un achat en direct. Il faut en effet rappeler que le prix de souscription inclut généralement de 9% à 13% de frais. Une fourchette qui s’ajoute à la « valeur de retrait » de la SCPI, c’est-à-dire son prix de revente. Cette valeur de retrait correspond en fait à la valeur de marché, ou valeur de réalisation du patrimoine immobilier. Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur, acheteur « de gros », est en mesure de négocier ce niveau de frais. Il peut ensuite décider, ou non, de rétrocéder aux souscripteurs une partie du « discount » dont il a pu bénéficier.
Partage des revenus avec l’assureur
Enfin, certains contrats prévoient un partage des revenus avec l’assureur. Dans les meilleurs contrats, 100% des loyers distribués par les SCPI reviennent au souscripteur. Mais dans d’autres, l’assuré ne perçoit que de 85% à 90% des loyers… Ce qui change un peu la donne.
Des conditions de souscription/distribution à géométrie variable
Les conditions de souscription d’une SCPI et ses modalités de distribution peuvent donc être assez différentes d’une assurance-vie à l’autre. C’est un point d’attention pour tout futur souscripteur.
Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière, gérée par La Française. Cette SCPI est notamment proposée dans deux des contrats du courtier Placement-direct.fr.
Dans le contrat Darjeeling (assuré par SwissLife), son coût d’acquisition est égal à 100% de son prix de souscription. Sa valeur de revente est fixée à 92,5% de ce prix de souscription. Et le souscripteur touche 100% des revenus distribués par la SCPI.
Dans le contrat Kapital-direct (assuré par Generali), le coût d’acquisition est égal à la valeur de réalisation de la SCPI, plus 2%. Le prix de revente est équivalent à cette valeur de réalisation, moins 2%. Mais le souscripteur n’encaisse que 90% du dividende annuel…
Gilles Pouzin
[1] Depuis 2018
[2] Niveaux variables selon la date des versements et le montant du contrat
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